文/赢乾宝

基本面对比
近日，除了有沽空机构连环狙击港股的扫兴事之外，港股中最具话题性的要数中港地产股。内房方面，恒大（03333）续部署回归A股，股价屡创新高之馀，还刺激一众业绩佳的内房股股价上扬，当中尤以多布局于三四线内房股升幅最多。至于港地产股，近日商业地王频现，且不少落入港发展商手中，先有恒地（00012）豪掷232.8亿元，夺美利道商业地王中环美利道停车场，后有南丰以约246亿元高价投得启德商业地皮。

麦格理中国及香港房地产研究部主管吴嘉俊指出，“内地资金外流的意欲仍然很强，从宏观角度而言，香港处于特别利好的位置，当资金外流，香港作为一个大家非常熟悉的华语地方，将会是首选。加上香港各类型地产的供应都不多，就如同有很多水倒入一只细小的杯内。我预期这情况将会持续5年。”又认为近日有本地地产商不惜以高价投地，或许是因为他们察觉到这一点。

长远而言，他认为粤港澳大湾区丶一带一路等发展，对香港地产有正面影响。大湾区今年3月在全国人大会议的政府工作报告中正式推出，按计划特首要在6月底前就大湾区规划发展事宜向国家发展和改革委员会提交意见，“从时间上来看，要在3个月内完成报告，可见中央都认为急切，或意味着将推出更多政策，以支持大湾区发展。”由于香港各方面的发展水平较高，因此担当重要角色，这同样有利地产市场。

与此同时，香港住宅楼市亦见畅旺。据仲量联行《土地及住宅市场回顾》报告指出，香港住宅楼价自1997年回归20年后，已较当年楼市高峰期最多高出75.9%，即使政府对楼市连番打压，亦无碍楼价续升。当下新推楼盘出现排队人龙，长地（01113）荃湾新盘“海之恋”开售未到半个月，因销情理想，公司已宣加推第二期“爱炫美”，预期最快本周开放示范单位。

收租股更具投资价值

由此可见，楼价高处未算高，吴嘉俊指出，短期而言，香港楼市没有太大风险，他解释“虽说我们预期新政府会加大供应，以及加码需求面的调控，但调控应该不会出新招，加上预期今年美国再加两次息，因此料楼市出现回调的机会不大。”

相比之下，收租股则较为“低调”，但水涨船高，相关股价表现不俗。吴嘉俊看好港地产股，但认为比起地产发展商，收租股的投资价值更胜一筹，主因收租股的估值吸引，以及没有政策风险。零售收租股看好九仓（00004）；写字楼收租股则看好冠君（02778）。

零售股第三季全面复苏
他表示，“尽管对住宅实体市场没有太大担忧，但讲到股票，值得留意的是，过去股票投资者对于住宅开发商经常都会有忧虑，因为当销情特别好的时候，投资者会担心泡沫，以及会有政策出台打击。反观收租股，若零售出现反弹，好少人会为此而担心，因此在股价方面，未来收租股的表现较大机会跑赢纯地产开发商。”

至于跟收租股共存亡的零售业，目前市场普遍的共识是“最坏时间已过”，但会否出现反弹？吴嘉俊看未必会有反弹，料大体上会有接近L形的轻微增长，至明年起增长步伐会开始跟随本地GDP，为低单位数增长。随着旅客人数上升，他预期全港零售于今年第三季会迎来全面复苏，料相关零售股营业额同比增长会相当扎实。他补充，“虽然零售复苏是意料中事，但由于估值低，因此当事件发生的时候，相关股份股价会有新一波上升。”