【达人专栏】止凡
专栏：《财商有价》

地政总署公布，鸭脷洲利南道临海住宅地，以约168.6亿元批出予麒湾（香港）投资有限公司，即龙光地产与合景泰富，每方呎楼面地价为22,118元，成本港历来最贵地王。
其实不只这一单成交，近期中资企业频频高价抢地，本地发展商在地价飞升时期变得低调，很少出手，感觉香港地皮慢慢地被内地发展商占领。

是否本地发展商的资本不敌内地呢？我看又未必，例如上面那块地皮的成交价为百多亿元，本地发展商绝对有融资百多亿元的能力，只是运用金钱的效率问题。

曾经有报导形容：「你可能见到天价卖地、楼价一路升，但其实内地与香港最大不同在于税制不同，就算毛利有40%，但去到（税后）纯利可能只有10%。」

或许因为税制，内地发展商不太计较效率，赚多了也是付给政府的。但我认为情况不止这样，曾经讨论过黑钱不会讲效率的（见《内地游资源源不绝？》）。内地更有走资潮，在内地的政策之下，不少富商都认为资金能走出国外才算是自己的，早前就有报导指德国房车宝马公司的收入也汇不出中国，可见这是什么样的概念。于是，内地发展商能到香港投地，把资产转移离开内地，多多钱都愿。

有一点需要留意，内地发展商这些高价投地的动作，背后金主可能是内银，是「国家队」，某程度上这代表国家支持或默许的，有点政治考虑的味道。

政治性的转移，其实香港以前也有发生过。80年代地产行业正是由英资转向华资，当年华资有汇控等银行支持，快速成长，而英资大行知道在香港政治影响力日渐下降，怡和、太古等大型洋行渐渐成为收租股，甚至撤出香港市场。

近年来，自从梁营胜利，唐营失势，加上这些年的新地案、许仕仁案、曾荫权案、李嘉诚撤出大中华等动作，足以窥见到华资失去政治影响力，又或者失去关系影响力。尤其于内地做生意，关系往往比资本更重要，香港的地产行业，由华资作了地产霸权三四十载，如今由华资转向中资的势头渐见。

特首选战还有十天，结果能否令主流港商阵营重新再有影响力，又再出现如数码港的情况，相信这会难一点了。

不投地的发展商，怎样生存呢？或许靠土地储备，不少发展商手持大量农地，但需要申请更改用途，今天的政治环境，以它们的政治影响力，这不容易。另一个方向是收购旧楼重建，虽近年提出全面收购的门坎比从前低了，但这操作也不容易，相对投得一块「熟地」发展，成本较高，时间较长。

最后，本地发展商最后可能慢慢成为「收租佬」，没有从前货如轮转地投地建房卖楼。投资者可以检视对本地发展商的投资，对其商业模式的解读可能需要再评估，不过，即使真的发展为「收租佬」如太古地产，这也是不错的。