【达人专栏】龚成

加按的原理是改变资本结构，将原有物业的现金价值释放，当中有利有弊，加按与否往往没有一定的答案，视乎大环境及自身情况，从而选择较为适合的方法。

图中假设原有一层物业，升值后加按，套出现金后再买另一物业，而中的借贷为7成（近期香港已减至6成），这例子重点在于说明，所以大家最重要是明白原理，因为当中亦没有考虑税项问题。


首先大家会发现，无论是否加按，以及加按后用甚么投资策略，都不会对「净资本」有改变，因改变的是资产结构、现金流，以及往后的资本变化。这点大家要先睇明白，才进入下面的结构改变原理。

原物业为$300万，其后楼价升一倍至$600万，加按可将升值部分套现，获得$180万的资金，而这部分的现金再以按揭形式买另一物业作收租，假设这物业$600万，租金回报率为4%。在加按后，负债增至$840万，负债比率处于70%水平，若该投资者仍是年青人，可承受较高的风险，当中的问题仍不算大。

若果以独立模式看这物业的回报，即是产生多少租金，同时有多少利息（包括因加按而产生的利息，以及买这物业借贷而产生的利息），将租金减去利息支出，新物业资产所能创造的额外净回报为每月$5,000。

由原本一个物业，加按投资成拥有两个物业，由原本的$240万负债大增正$840万负债，即是增加了$600万，额外的$600万负债得来额外的$5,000的每月回报，投资者就要分析是否值得。

首先，一定要考虑风险，加按后负债大增，自己是否可承受？若果大环境逆转，是否仍可「供得起」？当考虑了这些问题后，才考虑当中的回报。

除了新增$5000现金流外，另一关键位，是考虑所投资的是否「资产」。额外所得的$5,000净回报只是初期，若然这是「资产」，其长远价格及所产生的现金流均会上升的，故此长远能创造的财富将愈来愈大。虽然加大了借贷，这的确提高了风险，但只要借得适宜，加大借贷即是利用更多借贷，对长远创造财富必然有利。

首先要明白，加按的原理是增加额外的借贷，因此这个借贷要借得其所才有作用，若果只赚得2、3%的差息回报，而所投资的并非「资产」，只是投资「产品」，缺乏增值的能力，那就不值得这样做。若加按而得的资金，将其投资于新资产项中，而这资产有不错的增值能力，那才值得去做。

另外，加按会增加负债，若果处加息期，往后的利息大增，加按的成本就大增，若投资的项目回报无法大于利息成本，那就加按愈多，愈产生负回报。

简单来说，加按与否要考虑几个因素，首先是风险，自己是否承受到，物业资产虽然长期会上升，但中短期总会波动，自己能否渡过这中短期的不利环境，是否仍「供得起」？

另外，加按的成本如何？在加息期加按是否明智的做法？而加按后所投资的项目，是否有长远增值的能力，当中的回报是否大于利息？这些就是加按与否应该考虑的因素。

龚成为《80后百万富翁（系列）》作者，以月入万多元状态累积数百万财富。现为投资课程导师