随着7月的到来，A股地产企业陆续晒出上半年的销售“成绩单”。回顾地产行业半年的情况，最具代表性的龙头保利披露2022年6月份销售情况简报：1-6月，签约金额2102.21亿元，同比减少26.29%。

作为行业领头羊的房企交出了这样的销售成绩单，已是业内最好的销售表现之一。可想而知整个行业在上半年的业绩有多么惨淡。据统计，2022年1-6月，Top100房企全口径销售金额同比合计下降了50.7%；Top10房企的全口径降幅为45.4%。销售数据同比几近腰斩。

销售数据的下滑已有前兆。去年行业低库存叠加拿地大幅下降奠定今年开工的趋势性下行，在供给端对销售形成明显制约；同时，也叠加了就业和疫情压力下的需求端消费能力减弱。行业的供给和需求都出现了极大的制约。

这是行业半年的经营状况，而藏在数据之后的还有更多潜在的危机，让我们不得不警惕其中可能发生黑天鹅。

1. 民营企业发债困难。2022年上半年，房企民营企业公开融资渠道不畅，除了龙湖、旭辉、新城、美的和碧桂园五家企业被官方支持境内发债，其余全国化民企均未实现突破。

2. 地产巨头债务违约。7月11日，融信地产公告到期的两笔美元债利息未支付，合计金额约2787万美元。除此之外，申万统计了2021年年初以来，债务违约、展期等风险房企数量达到32家，创下历史新高。已出险企业2021年销售额占比行业20%，风险较大房企2021年销售额占比行业高达24%。Top30房企中已出险13家，其中还包含国资属性的绿地控股。

因此，从半年的回顾来总结，销售低迷，且行业还累计了大量的信用风险。整个行业的趋势将如何呢？笔者认为，长期需求总量稳定，企业结构更加优化。

1）行业长期需求依然存在。今年的销售状况包含了太多的客观影响，众所周知，房地产行业就是最为依赖资金周转的产业之一，行业的三条红线政策、资金监管无疑加速了地产板块的缩表进程，行业的土地投资、开工、销售环环相扣，开工下滑势必快速影响销售数据。同时，还叠加了就业、疫情的影响，销售的下滑已在预料之内。但是我们看行业的长期发展，需求依然存在。

城镇化率的提升（2030年到70%）、人均住房面积的提升需求、拆旧更新需求，2021-2030之间仍然有每年接近12亿平的城镇住宅需求，该数据在2011-2020期间为12.9亿平。每年的需求中枢相比过去十年有一定下滑，但是长期需求稳定的确定性是大概率的。

2）供给侧出清加剧。本轮行业出清剧烈程度历史罕见、优质房企高质量发展转型等方面，预计优质房企的业绩提升空间或将更大。

我们观察到优质房企的经营状况，要比其他企业更快恢复销售、毛利率。2022年上半年，行业持续下行的背景之下，部分优质房企还是获得超越同行的更优表现，比如：保利（-26%）、中海外（-33%）、华润（-27%）、招蛇（-33%）、建发（-34%）、华发（-23%）、滨江（-22%）。

另一方面，房企在拿地方面也呈现剧烈的分化。2021年下半年至今，行业资金困境之下，企绝大部民企拿地进入冰冻状态，与此同时，根据上半年拿地强度显示，中海、保利、华润等优质房企仍在逆市之下保持积极拿地，同时还有部分优质本土地方性民企，例如越秀、建发等也在逆市的土地投资当中脱颖而出，这将给予这些企业后续更多的销售弹性以及更高的毛利率修复。预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。

现如今有越来越多的企业陷入到信用困境当中，经济发展时代和目标的改变决定了企业要脱离效率转向安全、稳健。塔勒布在《反脆弱》一书中提到“要让经济具有反脆弱性，并经历所谓的进化，每个独立的企业都有必要是脆弱的，面临着崩溃的风险进化需要有机体（或它们的基因）死亡，并被其他有机体取代，以实现整体改善”。行业中恰恰正在牺牲个体从而实现整体改善。