豪宅“不再豪”。

- 1 -

豪宅成交量价齐跌

中国豪宅市场高度集中在一线和准一线城市，其中北、上、深、杭这4城的占比超过70%。

而克尔瑞数据显示，2018年的国内豪宅市场，全线降温。

京、沪、广三个传统一线城市，2018年豪宅市场成交套数分别为2156、3610和503套，不足2016年成交的30%。

易居集团首席执行官丁祖昱曾介绍称，2018年北京、深圳的豪宅成交量腰斩，更为极端的是，三亚市场的顶豪几乎全没。

而杭州、南京等准一线城市，豪宅虽未如此惨淡，但成绩亦不如2016年。以杭州为例，全年成交豪宅623套，同比上涨21%，但依旧不及2016年的一半。

总体来看，北、上、广、深、杭五城豪宅成交加总也仅9493套，创下5年来新低，不足2016年全年交易量的4成。

2018年，一线城市的二手豪宅市场更是惨淡，大部分成交都是在大幅度降价的前提下才能完成。

北京方面，贝壳找房数据显示，北京太阳宫附近某小区一套两居室由1250万元降至1190万，下降60万元，另一个小区一套三居室下降100万元。最高跌幅出现在地铁10号线附近一小区，三居室单套直降182万。豪宅市场有价无市。

上海方面，安居客检测数据显示，上海陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅以远低于市场的价格抛售。这一片区的挂牌均价为9.03万元/平方米，目前抛售最低价为7万/平米，一套可比市场价低100到200万不等。年前有消息传出，上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅抛售，且“严重低于市价”。

广州方面，珠江新城豪宅标杆凯旋新世界等知名豪宅，目前挂牌价的跌幅均在10%左右，成交量寡淡。

事实上，身处广州的小编关注到，不仅仅是豪宅，广州楼市整体成交量都很惨淡。2018年，3、4月份，广州楼市每月成交套数还能维持在8000套上下的水平，但到了10月份，成交数据就开始断崖下跌，仅有4000多套，随后更是进一步下滑至3000套上下，是最高峰的三分之一。

深圳方面，已经出现了好几例豪宅大幅降价成交。之前就有中介爆出，华侨城天麓八区一独栋别墅，一手购入时3600万，目前2680万抛售。另一个豪宅片区皇廷港湾，也有一楼盘直降300万出售。去年12月，南山区深圳湾翡翠海岸也传出，一套89平米房源从1650万的高位下跌270万，以1380万成交。

据资深地产评论人刘永高介绍，深圳湾的豪宅挂牌价较二季度下调了10-15%，成交价格则下滑了5-10%，业主挂牌到了两三个月，还没有成交，就会接受买家的议价，空间往往有一两百万元。

- 2 -

豪宅神话破灭

近日发布的《17城高端住宅投资回报率排行榜》显示，2018下半年，全国高端住宅均价39224元/平米，保持走高态势，但价格仍低于2016年的峰值41592元/平米。

上海、北京、厦门、天津四个城市高端住宅价格同比下降，其中天津高端住宅贬值最为明显，降幅接近5%。

统计显示，2018下半年，17城市静态租赁回报率在0.8%-1.9%之间，远低于普通住宅，仅沈阳、重庆、大连、成都、西安的回报率跑赢了一年定存。沈阳以1.9%的回报率位居榜首，投资约需要53年能回本，而在厦门，这一时间将被延长到125年。

房地产研究者杜丽虹对多个国家和经济体的楼市研究发现，在下跌的市场中，豪宅产品的抗跌性并不比普通住宅高，相反，其波动性可能更大。

多位房地产业内人士指出，由于过去3年房价的普涨，在当前的一线城市，1000万、2000万的房子已经算不上真正的豪宅，再进一步的品质升级要到3000万及以上，这部分产品的购买力和流通性更差。

克而瑞的统计显示，总价在5000万左右的别墅、独栋别墅在2018年非常不好卖；二手市场同样如此。

最惨的是那些在2016年9月左右高位入市的业主，如今自住的是“浮亏”，投资的则确定是亏损了，就算亏本卖出也无人接盘。

当前，部分城市的豪宅已出现库存上升的压力。据克而瑞数据，广州180平米以上大户型产品去化压力显著，独栋、复式产品严重滞销；深圳复式、五房及以上产品严重滞销。

价格高企、无人接盘、租赁回本无望，豪宅神话破灭。

（来源：易简财经的财富号 2019-02-15 18:36） [点击查看原文]