产权君有个朋友最近在关注司法拍卖房（以下简称法拍房），价格确实都很诱人：

那么问题来了，这一块以往是专业人士才会触碰的领域，对于普通消费者来说，有哪些潜在的坎儿需要越过？在各大论坛上也看到很多网友吐槽“买了法拍房，肠子都悔青了”，如何避免这一情况，聪明“捡漏”？

今天，产权君就来做详细解答。

什么是法拍房？

法拍房即法院强制拍卖的房产。

当业主无法在合约要求内偿还债务时，债权人经过各种司法程序来向法院申请执行手段。法院将债务人名下的房产进行拍卖，其所获得的拍卖所得款用来偿还债务，在执行过程中遭到拍卖的房子就是法拍房。

法拍房是如何产生的？

正常来说有4种情况：

停止还贷。购房者向银行申请的房屋按揭贷款，如果不能按照日期来偿还时，银行就可以向法院提出民事诉讼，要求把购房人的房产进行拍卖，其所获得的资金用来偿还债务。

民间借贷。比如乙方找甲方借钱，将自己的房产抵押给甲方。如果在约定时间内乙方不能偿还债务，甲方就可以向法院出示抵押协议和借款证明，并提出诉讼请求，要求法院将乙方的房产进行拍卖来偿还债务。

司法没收。在刑事案件审判中，有判决将嫌疑人的所有资产进行没收，其中的不动产、房产法院就可以进行拍卖，所获得的资金纳入国库。

无头财产。长期无人认领的财产，法院也可以进行拍卖，但是这样的情况很少发生。

法拍房流程是怎样的？

一般来说要遵循下列流程：

到房管局查封房屋产权。

委托评估公司对房屋的价值进行评估。

评估结果出来后，根据评估价值，确定拍卖价格。

委托拍卖公司对房屋进行拍卖，拍卖活动由拍卖公司组织实施。

拍卖成交的，法院作出裁定，确定拍卖结果的法律效力。

无人竞拍或者拍卖失败的，法院可以在第一次的基础上降价10%-20%，再次委托拍卖公司拍卖。

二次拍卖仍失败的，法院可以在此基础上再对房屋进行拍卖，最多可以进行三次拍卖。

淘宝还是踩雷，您得多留神

在房价普遍高企、限购日渐蔓延的市场环境下,京东、淘宝上的法拍房被越来越多人关注。

但是捡漏有风险，下手需谨慎。下面几点您可得多留神：

要求全额付款

表面上法拍房便宜不少，减轻了购房压力，但实际上，购买商品房只要付30%首付就行，剩下的可以申请按揭贷款。

而法拍房则要求房款一次付清，不能贷款。

房税高

法拍房很多都是因为业主无法偿还巨额债务，导致资金出现问题破产。破产后房产被银行收回，转给法院进行拍卖。

竞拍者在购买此房产时，除了要交房款之外还需要交付契税、增值税等，这些加起来也不是一笔小数目。

没有售后

购买商品房只要出现问题都可以找开发商进行沟通，一旦出现纠纷或者合法权益受到侵害，业主就可以通过法律程序来维护自己。

而法院只负责把房子卖出去，卖出去之后即使出现什么纠纷，也没有人为其负责。

常见Q&A

Q：如果拍到房子后，因为政策变动没有购房资格，能否把房子过户到其他人名下？

A：不行。法拍房只能过户到参与竞拍的个人或单位名下，两者必须保持一致。

Q：办理过户手续的过程中，最大的风险是什么？

A：解封解押后，房产恢复清白身，这个时候最危险，需要立刻开始过户手续。否则如果原业主趁机拿着房产证过户给他人，后果不堪设想……

Q：如果房子曾多次抵押，后期其他债主找上门产生纠纷，如何处理？

A：首先，不动产确实可以重复多次抵押(以抵押物的价值为限)。但根据最高法 的规定，法院在组织司法拍卖的过程中，必须查清标的的产权情况有无瑕疵并公示。

对于普通买家来说，可以这么理解：如果房子已经被法院拿出来拍卖，表示产权基本没问题。

当然，如果是民间借贷，当初签订抵押合同时，没有在房管局对抵押物进行登记，那就不存在抵押权，也就是说这类债主不能干预不动产的买卖。如果存在这类债主，在拍卖后对新业主进行骚扰，可以报警解决。

Q：还有其他要注意的吗？

A：不少法拍房的实际处置单位并不是本地法院，当你买下标的物后，无论有没有委托人都必须由本人亲自到处置单位签署《拍卖成交确认书》。

另外注意，如有委托人，必须在竞买开始前办理委托手续，竞买结束后的交接手续由委托人和竞买人本人一同到法院办理，委托手续务必齐全，否则竞买活动认定为委托人的个人行为。

Q：我只关心，怎么才能捡到便宜？

A：一句话，出手时机！

法拍房最多会经历三次拍卖。

如果第一次拍卖没人报名，就会进入第二次拍卖，重点是：第二次拍卖起拍价会降低！所以，第一次拍卖可以不着急报名，看看能不能等流拍，拖到第二次拍卖再出手。

如果实在是非常冷门的房子，甚至可以等房产三次流拍结束，再致电法院申请变卖，这样就能降到房产的保留价，而且1人出价一次就能成交。

不过，前几年法拍房还没那么火，很多专业的买家按这样操作，确实能买到很便宜的房子。但现在因为网络拍卖，消息传播更广，流拍的情况就很少见了。

最后，产权君想要奉劝大家伙儿一句，法拍房在价格上确实有优势，但不到拍卖的最后一刻，这种优势仍有其不确定性，对购房者来说，这既是一个“淘金”的机会，也是一次冒险。

如果你已经做好了充分的前期调研和心理准备，那就拍起来吧！

（来源：产权大数据的财富号 2019-02-15 14:23） [点击查看原文]