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随着传统农历新年假期的渐渐远去，国内各行各业新一年的征程似乎终于慢慢走上了正轨，当年节氛围的余韵也趋于消散，人们也是该收收心开始投入新的奋斗了。

2月14日恰逢西方传统情人节，于港股主板上市的内房企业世茂房地产（00813-HK）就在这日的一早公布落实其于2019年的首个融资计划：发行10亿美元于2024年到期的优先票据，年息6.125%。

世茂房地产（以下或简称世房）在公告中表示，其拟于中国境外使用票据发行所得款项净额为其现有债务进行再融资，以及作业务发展及其他一般企业用途。同时世房也表示不排除在日后因应市况变化而调整上述计划，并重新调配融资所得款项的用途。

其实世房此次落地的新年首个融资计划中，其较为便宜的融资成本也是一大看点。且不说今年1月初首批公布融资计划的房企同业中，年息低至6.125%的就几乎没有；而在本月至今几家同为发行票据融资的房地产企业里面，也就属世房6.125%的年息最低了。

尽管上表所见的各大房企发行票据的年期长短及本金总额大小不一，但在这一众同业跟前，世房的“平价”融资成本也算是有点排面的。不过，若回顾近年世房的成长态势就会发现，其之所以能够以较低的代价在行业融资大军中“脱颖而出”还是有点道理的——过去两年世房的综合实力见涨，并创下了足以令业内惊叹的销售规模扩张速度。

不简单：世房规模扩张速度称霸行业前十榜单

过去的2018年，由于国内楼市调控政策总体仍然趋严，市场反响转向静淡，内地房地产业频繁释放出“变天”信号，令业内广泛预期楼市“寒冬”将至。

虽然行业大环境如此，但2018年对于世茂房地产而言却仍然是丰收的一年。这一年世房不仅凭借其亮眼的销售成绩坐稳了港市内房TOP10行列，其销售增速更是冠绝港市内房前十榜单，成长势头甚猛。

2018年全年，世房实现了1761.5亿元（人民币，下同）合约销售金额，销售规模按年同比大增75%，占据港市内房企业售楼榜的第9位。与此同时，其全年高达75%的销售增速也排在前十房企中的首位，是去年整个港市内房头部企业中销售增长最快的一家房企。

多元发展之路坎坷，蛰伏三年世房终成黑马

别看眼下的世房在行业龙头中稳稳占据了一席之地，其实在早些年其也是经历过一段低谷期的。2000年，世茂房地产在许荣茂的带领下开始进军上海物业市场，并在2006年7月登陆港交所主板上市。上市前后的世房，有超过98%的营业额来自其住宅物业的销售，虽然当时公司业务组合已经囊括了发展住宅物业、零售物业、办公楼及酒店，但来自酒店投资及租赁零售物业的营业额仅占到1.5%。

上市后世房开始加大旗下酒店及商业物业的发展力度，2008年公司着手布局进入A股市场，同时正式重组其酒店业务，并自此进入了住宅物业、商业物业及酒店物业“三驾马车”并行的全新发展阶段。到了2011年，世房又走起了多元化发展的道路，在原来“三驾马车”的基础上新增旅游板块，开始转型为综合性房地产集团。

可惜的是，世房的多元化发展旅程走得并不十分顺利，规模扩张之路亦是磕磕绊绊。譬如2014-2016这三年，世房的销售业绩就尤为不理想。2014年，世房为自身定下了全年800亿元的销售目标，但当年最终仅完成702.16亿元；2015及2016年，世房连续下调销售目标，而执行的成果也不尽如人意。

从上表可见，直到2017年，世房才终于打破了多年的规模扩张“魔咒”，从低谷中走出来——2017年世房在沉寂多时后实现了合约销售金额47.93%的大幅增长，并首度挤进了千亿俱乐部。而2018年的世房则更像是从竞争大军中跑出来的一匹黑马，不仅超额完成全年1400亿元的销售目标，更以一马当先的姿态成为行业头部企业中年度成长势头最猛的一员。

修正决策失误：往事不可追矣

尽管在日益激烈的竞争格局中，曾经跌落谷底的世房花费三年时间又重新回到了领跑的行列，但过去“失足”的年月如今想来依然教人耿耿于怀。而归根结底，那沉寂的数年不过是世房为自身的决策失误买单罢了。

其实从大环境来看，世房过去几年整体经营成效的落差，很大程度上是受国内房地产业政策和市场氛围的牵引所致，而当中一个不可忽略的因素就是世房曾经出现过一次决策的失误。2011年，由于国内房地产业融资环境进一步缩紧及限购政策的影响，世房逐步将其战略重心转移至二三线城市，此后二至四线城市成为其主要发力的市场；但到了2013年国内楼市调控政策又开始趋向宽松，市场分化明显，一二线城市市场转趋活跃，这令世房此前将重心转至二三线乃至三四线城市的弊端也开始显现。

到了2014年，国内房地产市场在周期性波动下再次进入调整期，三四线市场总体成交萎缩、库存积压，态势低迷。为应对市场环境的转变，2014年世房转头加大对一二线城市的供货布局，但由于供需失衡、销售竞争加剧等因素影响，其拿地也趋于谨慎；2015年，国内房地产市场持续性回暖，一二线城市库存消化周期普遍降低，但三四线城市市场对政策利好的反应则偏弱，库存消化周期仍处高位——基于此，世房在2015年开始调整其供货节奏和结构，在三四线城市严格“以销定产”控制开工，并将供货重心重新转向一二线城市。

正是这从决策失误到不断修正一来一去的过程中，世房错过了在竞争中“上位”的大好时机，并且用了三年才消化了这一着不慎带来的影响。如今看来，尽管都知道往事不可追矣，但面对过去的经验教训相信世房已经有所警醒，告别了翻身打胜仗的2018年，世房的前路仍然值得憧憬。

世房于今年2月12日公布的一月份营运数据显示，其于今年1月实现合约销售金额115.15亿元，按年同比增长15%。据财华社统计，截至2019年2月14日港市内房企业中已公布今年1月销售数据的公司中，世房位居第7位，总体表现稳定。

至于在去年强势的销售规模基础之上，世房能否在今年再写传奇再创佳绩如今还不得而知，但整体来看回归稳健成长周期的世房，比之自己过去的任何一个阶段都更有希望，只看在未来仍然未知的行业浪潮中能否保持清醒，守住当前的冲劲了。

作者：彭小留

编辑：黎璐璐

（来源：财华社的财富号 2019-02-15 10:49） [点击查看原文]