综合去年12月份央行、国家统计局发布的多份报告来看，房地产行业面临的资金态势仍较为严峻，融资渠道依然受限、融资额度愈发趋紧，资金成本也在攀升，海外债发行数量逐步增多。2019年房企仍处于偿债高峰期，销售端限制较为严格，多重影响因素叠加下，房企如何生存将成为2019年重要话题。

来源丨21世纪经济报道 唐韶葵

据21世纪经济报道，2月12日，据上交所信息平台显示，红星美凯龙旗下商业运营平台爱琴海集团申请发行的“招商固收-爱琴海商管（一期）资产支持专项计划资产支持证券”被中止审核。

该笔资产支持证券拟发行金额25.44亿元，承销商及管理人为招商资管。就在同一天，红星美凯龙申请发行一笔规模为9.5亿元的资产支持证券也被中止审核。此前，红星美凯龙曾申请发行一笔规模50亿元供应链金融资产支持专项计划及一笔规模26亿元的资产支持专项计划均获批准。

对此，爱琴海商业方面2月12日对21世纪经济报道记者给出正式回复：公司于2月12日早上接到交易所电话通知，由于交易所针对未来收益权ABS有政策性调整，所以先中止审核，待新规定下达后再重新申报。

记者联系上海证券交易所相关部门询问多项房地产ABS中止审批的原因，未获回复。

自去年下半年以来，房地产行业内有多家房企申报的ABS产品被中止审核。进入2019年1月，1月29日，“阳光壹佰购房尾款资产支持专项计划”中止审查，计划发行金额7亿元；1月29日，“东亚前海-宝龙地产商业一号资产支持专项计划”中止审查，计划发行金额11.8亿元；1月28日，“东兴-佳源物业资产支持专项计划”中止审查，计划发行金额9.2亿元；1月24日，“中山证券-当代节能置业资产支持专项计划”中止审查，计划发行金额7.9亿元……房企ABS被喊停的个案超过6宗。

同策咨询首席分析师张宏伟分析，一般情况下，房企ABS申请被喊停出于两种情况：一是资产本身质量不够好或者资产结构不够好，比如长租公寓ABS资产包里只有少量长租公寓，其余均为销售型物业，加之2018年下半年频繁爆发的“暴仓”风险；二是企业自身有突发性事件，比如佳源物业因母公司佳源国际近期爆发的市值风波。

多名业内人士指出，从行业角度来看，房企资金兑付问题已成资本市场高度关注点。

上述爱琴海集团ABS产品被喊停，只是业内流动性收窄的一个表现。

红星美凯龙于2015年年中登陆港交所，成为中国家居流通业第一股。并于2016年年中宣布开始A股市场IPO进程，打造A+H平台。该集团截至2017年6月30日，货币资金余额为人民币约77亿元，相比2016年末的约60亿元，增长26.3%。净资本负债率由2016年末的39.7%上升至43.4%。

自2017年4月26日，红星美凯龙家居卖场资产支持专项计划一期，在上海证券交易所成功通过以来，多次申请融资，诸多附属公司向其申请贷款，很难否定红星美凯龙此次申请的资产支持专项计划不与其财务吃紧有关。比如，此次申请发行ABS，爱琴海集团的扩张需求可见一斑。已进入发展第6年的爱琴海集团，扩张计划也经历过从高速发展调整放缓，但仍然在2018年年中提出，到2020年覆盖100家购物中心的中短期规划。

一名房企负责融资的高管认为，不排除交易所近期对个别产品政策调整，因此可能收紧了购房尾款ABS和无抵押的租金收益权等项目审批，而这些业务有的房企早在四年前就做了，比如世茂。

公开信息显示，目前世茂主要开拓对商业自持物业资产证券化产品，大部分已经落地，其他都在顺利推进过程中，这些产品在交易所和银行间协会都大力支持。世茂今年将主要通过交易所和大型银行开展供应链ABS等产业链业务，并适时发行企业债。

经历2018年5月杠杆率高峰之后，2018年下半年，房地产行业已进入降杠杆周期，这从2018年9月、10月融资金额连续下滑，11月份有所回暖，12月大幅下滑可见一斑。

进入2019年，房企融资需求量大增。2019年1月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计790亿元，环比2018年12月的181.52亿元大幅上升335.23%。继2018年9月、10月融资金额连续下滑，11月份有所回暖12月大幅下滑后，2019年1月40家监测房企融资总额开始明显回升，以债权融资为主。然而，世茂集团执行董事汤沸预估，今年一季度房企融资将延续去年态势，至少一季度需谨慎对待。

自从2018年资管新规出台后，银行理财非核心资产非标成为房企融资一道无形障碍，房企手上的存量资产以及新增资产，非标转标是重要途径，其中方法之一就是走资产证券化，然而事实是，大部分房企在银行申请非标业务难度增加，导致房企融资渠道收窄。

目前，监管部门正在对标准化产品和非标准化产品的标准进行界定，这里面最有分歧的可能就是在不同市场发行的资产的界定。虽然表外融资存在很多不合规的地方，但实体经济的发展确实需要表外融资，一下子断奶，将形成新的金融风险。

与此同时，综合去年12月份央行、国家统计局发布的多份报告来看，房地产行业面临的资金态势仍较为严峻，融资渠道依然受限、融资额度愈发趋紧，资金成本也在攀升，海外债发行数量逐步增多。2019年房企仍处于偿债高峰期，销售端限制较为严格，多重影响因素叠加下，房企如何生存将成为2019年重要话题。

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