互联网、自媒体撕裂着这个社会，很多事实、观点，似是而非，夹杂着个人、企业和商家的私货，进行变相兜售。

比如，我们今天要聊的这个话题，四五线城市的房价。

有的回乡调研说，我们对四五线的认知思维太偏面，依然习惯用一二线城市人的视角去审视四五线城市和县城。

一个自媒体作者说，在他们老家县城，很多人买房没有贷款的概念，直接是全款买房。作者的老姨在县城全款110万买了碧桂园的大四居。作者的一个闺蜜朋友，更是在自己不知情的情况下，被家人强行在县城上车，办贷款甚至不需要本人到现场，姐姐拿着她身份证就能操作。

作者根据自己的所见得出结论，我们太低估县城人对改善型住宅的需求度。碧桂园在县城能卖出溢价，能受到追捧，是因为碧桂园的设计好、园林好和营销做得好。

三四线的市场似乎也验证这这些说法。比如碧桂园在2018年这个淡年份依然卖出了7000多亿，恒大也卖了5000多亿。

2018年三四线的房价同比2017年涨幅高于一二线城市。

但市场观察人士似乎忽视了一点，三四五线城市本轮房价上涨的根源以及这种上涨势能是累积了三四年爆发的，并且颓势很快出现。

过山车的2018

中信建投的调研员在2019年春节分赴多地调研楼市。根据他们的调研，从成交总量而言，绝大部分三四五线城市在2018 年都创下历史新高，低能级县市同比增速可高达100%，房价也达历史新高，但是18 年年中是一大分水岭。

注意2018年年中这个时间节点，事态形势发生了很大变化。

在浙江绍兴嵊州市，调研员发现，分阶段来看，2018年一二三四季度，新建商品住宅成交套数别为1735套、5753套、3643套和1029套。单月成交高峰出现在6月，3282套，然后就开始急转下滑。甚至四季度房企做的各种促销活动都未能挽救起来疲惫的市场。

但是如果放在全年整体来观察，2018年的楼市一片喜人。2018年全市新建商品房住宅共成交12160套，同比增长67%。

你是不是看到了五线县城楼市的巨大机会。但聪明人就能从这喜势中看出危机来。

再看另外一个县城，江西吉安永新。永新县2018年房价迎来大幅增长，2017年均价仅4000元/平米，如今市场最高价从5200元/平增长到7400平，增幅达到40%。

但转折也很大，2019年春节期间到访量同比下滑50%。

实际上，2018年下半年多地销售量出现明显下滑，春节期间来访量同比也在下降，需求疲态开始显现。市场成熟度高的城市房价已经自高点有所回落。

中信建投认为，大改拆带来置业需求和部分受楼火爆刺激下投资终究是昙花一现，它们并没有改变四五线城市人口的持续流出和产业基础薄弱的现实。

调研报告显示，过去三年棚改势头最劲的区域在2018年下半年都面临着棚改力度大幅收缩，重点在于货币化安置比例的下降。这一因素对于这些城市新增需求产生直接的影响。三四线城市的需求主要来自刚需、改善需以及拆迁，部分东部城市拆迁需求占比达50%，因此过去拆改力度越大的区域，2019年市场将面临越大的挑战。

一系列不乐观的现状似乎在暗示：三四线城市的房子在2019年真的要凉凉。你是在2018年上车三四线和县城的吗，你对目前所在城市的房价乐观还是悲观呢？

（来源：慧声说房的财富号 2019-02-14 17:05） [点击查看原文]