看空房产?经济学家:一线城市房市估值处于过去十年最高点
慧声说房
2019-02-10 16:46:24
  • 点赞
  • 5
  •   ♥  收藏
  • A
    分享到:

一份2018年的资产投资回报数据显示,中国股市在2018年所有投资产品中,收益位列倒数第一。排第一名的是美元。

中国股市碰不得,谁碰谁倒霉。这似乎已经成为大多数人投资共识。

不过,来自海通证券的姜超团队日前发布报告称,2019年最值得投资的资产是股票,其次是各类债券(国债公司债),再其次是黄金和现金(余额宝理财),最后是房地产

看空房产?经济学家:一线城市房市估值处于过去十年最高点

姜超给出的投资依据是,当下中国股票是最便宜的资产,而房地产站在历史的高位。

衡量房价高低的重要参照是租金回报率,一线城市的这一水平处于过去10年的最高点附近。

根据中原地产的数据,北上广深四大一线城市在2008年初的租金回报率均值为3.5%,到18年末降至1.6%。如果将租金回报率倒过来看,房价租金比可以看做是房市的估值,因此2008年中国一线城市的房市估值为大约是29倍,而到2018年末已经升至62倍,而这一水平处于过去10年的最高点附近。

看空房产?经济学家:一线城市房市估值处于过去十年最高点

不一样的数据

关于房价的统计数据一直有多种版本,有来自官方机构的,例如统计局的。也有来自市场机构的,例如链家、中原地产、克尔瑞、中国指数研究院等。

不同的统计口径和统计方法,让我们观察楼市时经常处于混沌状态。一座城市在一份榜单上房价在上涨,在另一份榜单上数据却在下降。

所以,最真实的数据莫过于个人的实地调研。

国家统计局每个月会公布70个城市的新房和二手房价涨幅,根据其公布的数据,在2018年下半年以后全国新房和二手房的房价环比涨幅扩大,房价同比涨幅明显回升。但2018年下半年全国许多城市,包括北京、广州、成都、珠海、贵阳等,所了解的信息是各地的二手房价都在下跌,而且跌幅还不小。

鉴于2018年4季度的全国商品房销售面积出现了负增长,而且2019年1月份降幅还在扩大,房子都卖不掉了怎么可能涨价,统计局的房价数据很难让人信服。

看空房产?经济学家:一线城市房市估值处于过去十年最高点

中原地产的房价指数显示北上广深以及天津、成都等6大城市二手房价在2018年下半年出现了明显下跌,平均跌幅为5%。此外,北京国信达数据公司、中国房地产估价师与房地产经纪学会、清华大学恒隆房地产研究所共同发布的数据显示,全国376个城市二手房挂牌价格在过去4个月跌了3%,其中2019年1月份的跌幅为0.2%。这些企业层面的数据或许更加接近真实情况。

因此,虽然很多人对2019年的楼市报以很高的期待,认为政策会重走刺激地产的老路,但至少到目前为止,2019年持有房产应该是亏本的。

看空房产?经济学家:一线城市房市估值处于过去十年最高点

从2007年到2018年,中国一线城市房价平均上涨3.6倍,其中房价租金比代表的房市估值上涨了2倍,而其实只有1.8倍来自于租金的上涨。而同期中国A股上市公司的盈利增长了2.8倍,但由于上证指数的估值从55倍下降至11倍,所以导致股市依旧大幅下跌了一半。

中国过去十年都是房市涨幅远超股市,但原因并非因为股市中上市公司的盈利增速不如房租涨得快,而是因为房市估值在提升,而股市的估值在大幅压缩。

看空房产?经济学家:一线城市房市估值处于过去十年最高点

通俗地来讲,所谓现在房地产的增值更多的是一种纸面财富、数字财富而非真正的投资收益转化。

房地产的高估值不是因为其居住属性,而是加了过多金融属性,一旦金融去杠杆加大,最先崩盘的就是高估值区间的房地产项目。

我们再来看看棚改数据。

从数据上看,各省市2019年调低全年棚改计划,如北京由上年的2.36万套下调至今年的1.15万套;四川则由上年的25.5万套下调至15万套;河南由上年的50万套下调至15万套。对整体楼市而言,未来棚改及其货币化安置对三四线城市楼市拉动作用或有所减弱。

看空房产?经济学家:一线城市房市估值处于过去十年最高点

种种迹象表明,2019年的房地产市场很难有上行趋势。这对购房人来说是一大利好,不用着急上车,可以多看看,多等等。

(来源:慧声说房的财富号 2019-02-10 16:32) [点击查看原文]

郑重声明:用户在财富号/股吧/博客等社区发表的所有信息(包括但不限于文字、视频、音频、数据及图表)仅代表个人观点,与本网站立场无关,不对您构成任何投资建议,据此操作风险自担。请勿相信代客理财、免费荐股和炒股培训等宣传内容,远离非法证券活动。请勿添加发言用户的手机号码、公众号、微博、微信及QQ等信息,谨防上当受骗!
信息网络传播视听节目许可证:0908328号 经营证券期货业务许可证编号:913101046312860336 违法和不良信息举报:021-61278686 举报邮箱:jubao@eastmoney.com
沪ICP证:沪B2-20070217 网站备案号:沪ICP备05006054号-11 沪公网安备 31010402000120号 版权所有:东方财富网 意见与建议:4000300059/952500