文/ 王婷

导语：小目标挣一个亿的首富王健林，已经成为了过去，曾经在房地产行业叱咤风云的万达，如今也逐渐转型脱掉房企的外衣，其背后究竟有什么原因，王健林的“小目标”达到了吗？ 

万达的 “小目标”实现了吗？

自从2015年王健林宣布万达转型开始，到2017年大量去杠杆、降负债，彻底变身“轻资产”以来，不少投资者都很好奇，如今的万达现状究竟如何？

1月12日，万达集团2018年年会在青岛召开，会上公布了万达集团2018年经营业绩。2018年万达集团以成本法计算企业资产6257.3亿元，因为资产转让因素，同比下降11.5%；收入实际实现2512.7亿元，因将其中已签订转让协议、但未完成转让的部分项目所产生的370亿元收入从年度计划及统计中减去，万达集团2018年收入为2142.8亿元，完成年计划的101.6%，同比下降5.7%。其中服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%。

在中国经济下行压力增大形势下，万达集团如今已经实现年初预定的各项指标，4个产业集团均完成年度任务，在商管、文化、地产、金融四大板块中，2018年万达商管集团收入376.亿元，完成计划的101%，同比增长25.9%；万达文化集团收入692.4亿元，完成年计划的101.3%，同比增长9.2%；万达地产集团收入540.2亿元，完成年计划105.8%，同比减少34.9%；万达金融集团收入433.6亿元，完成年计划的101%，同比增长28.6%。总的来看，在2018年，万达集团的服务业收入1609亿元，占集团总收入的75.1%。也就是说，万达的服务业收入已达到房地产收入的3倍，而房地产收入占比不到四分之一。

2

彻底剥离房产业务

4年前万达集团提出的全面转型现代服务业，2018年，我们可以看到转型见到了明显效果。

数据显示，在2018年开业的万达广场中，轻资产已达19个。新发展的58个万达广场中，轻资产达50个。王健林表示，从2019年起，开业的轻资产广场将超过一半，以后的占比也将越来越高，也许几年以后开业项目全部都是轻资产。新开业的酒店也全部是委托管理的轻资产。

在万达的年会上王还健林表示，今年要完全剥离所有房地产业务，一平方公尺房地产开发也不能有，成为彻底的商业管理运营企业。万达从房地产开发干起，最终完全剥离房地产开发不禁让人感叹，万达的转型决心实在是转的太彻底了。

3

为何不做房企？

万达为什么要从房地产转型？为什么否定自己已经成熟、做得不错的商业模式？为什么折腾自己？这是大多数人心中的疑问。

实际上，反观中国的房产市场，商业历史上从没有一个行业，像今天中国房地产这样，拥有如此多销售额以千亿级计的公司。就是在其他任何国家去回溯不同时代的统治型行业——石油、矿产、铁路、汽车，甚至互联网，也极为罕见。而克而瑞房企销售榜披露：2018年的千亿房企数量已经达到了30家。而行业龙头万科首度突破千亿规模，也只是8年前的事情——万科今天的销售额已是当年的6倍。

然而达到千亿规模也并不是一件好事，虽然对于银行来说，千亿是一个加分项，但是在这种态势下，房企若想实现逆势扩张，肯定需要更大的投入，承担更高的风险。一些新晋千亿房企或准千亿房企，由于这两年扩张较快，从2018年下半年已经开始感受到压力了。

这种高估，导致负债变成一把悬挂在房企头上的达摩克利斯之剑。数据显示，13家新晋千亿房企至少有11家资产负债率超过70%，其中中南建设、正荣地产、阳光城等3家的资产负债率超过85%。按照行业惯例，70%是资产负债率的警戒线，目前来看，扩容的这部分千亿房企几乎都徘徊于警戒线之上。

其实2018年下半年开始，房企融资压力越来越大，在第三季度达到最顶峰。大部分房企都采取借新还旧的方式，但那段时间新债借不来，老债急着要偿还，房企的资金一下子就周转不过来。因此现金为王，这在地产行业中更为明显。在融资趋紧的背景下，现金流直接决定一家房企的生死。

由此一来，也不难理解为何万达会火急火燎的赶着转型瘦身，毕竟在今天的市场环境背景下，流动性变得尤为重要。

4

王健林新的“小目标”

“给自己定个小目标，挣他一个亿”，王健林“一个小目标”的豪言壮语好似就发生在昨天，但这其实是5年前的事了。

在万达的年会上，王健林又再次制定了一个新的“小目标”：2019年，万达集团计划收入2326亿元。并且表示从明年开始，每年开业计划要有富余量，至少增加10%，确保每年不低于50个广场开业。

2018年，万达出售76家酒店、13个文旅项目，这对于王健林来说，无疑好比是在自己身上割肉。曾经的中国首富似乎一夜之间变成了中国“首负”，甚至不得不变卖家产还钱，到了今年，万达还在出清自己的资产。剥离了地产项目的万达真正的做到了王健林口中的“轻资产”，虽然不知道王健林当初预想的万达是不是这样转型，但是现在的万达真的和地产项目说再见了。而在新的一年，除了继续轻资产化之外，王健林还首次提出了“正式全面进军大健康产业，明确万达大健康将以顶级医院为核心，综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体，走创新健康产业新模式。

对万达而言，2018年是转型发展的关键一年，甚至可以用“断腕”来形容。在2019年万达还将继续转成转身最后一步，曾经无比辉煌的万达是否又能成功王者归来呢？

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总编辑：Sky  编辑：王婷

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（来源：远见财讯的财富号 2019-01-15 00:27） [点击查看原文]