2018年即将接近尾声，在炒房势头得到遏制、土地市场遇冷的背景下，那么2019年楼市如何演绎呢？会上演实质性降温势头吗？刚需买房人士又该选择何种时机“抄底”购房。

对于今年房地产市场的供需情况，如是金融研究院高级研究员杨芹表示，从供给端看，今年的房地产开发投资主要是由土地购置来支撑，而剔除土地购置费后，已出现明显的回落；从需求端看，房地产市场调控依旧较为严格，商品房销售整体处于下行周期，销售情况不太乐观。未来，在供需两端承压的背景下，预计房地产市场会从总量扩张转向结构分化。

7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号，这成为2018年楼市降温的一个“分水岭”，市场预期由“慢涨”变成“下跌”。

新房、二手房价呈缓慢降温趋势

供需两端承压，直接体现在了房价表现上，无论是新房，还是二手房均呈现缓慢降温的势头。

首先从新房价格数据看，根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2018年11月，百城新建住宅均价为14641元/平方米，环比上涨0.27%，涨幅较10月回落近0.2个百分点，回落较为明显。

具体城市来看，百城中11月有31个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量较10月增加12个；其中三四线城市价格调整范围最广，下跌城市数量较10月增加9个至21个。

而有研究显示，相比新房，二手房更能反应房地产市场的真实情况。诸葛找房研究中心提供的数据显示，在其监测的全国100个城市中，11月份二手房均价为15268元/平方米，环比10月份下跌0.3%，已连续三个月下跌且跌幅进一步扩大。

具体来看，二线城市二手房下跌幅度最大，环比跌幅为0.48%，其次为一线城市，环比跌幅0.43%，而三四线城市仅小幅下跌0.07%。

易居研究院观点认为，通过观察历史数据可以看到，截至11月份，10城二手房年初累积套数同比已连降23个月，远超上一轮低迷期的连续12个月下降，表明本轮房地产市场的调控力度远超上一轮。从后市来看，在中央对房地产市场调控政策不放松的大环境下，预计12月份二手房成交量很难出现改观。

央媒：北京热门地段中介缩编 二手房降价

而房价松动近期就有一个很鲜明的例子：据央视财经近日报道，一线热点城市北京近期楼市二手房价降温明显。

央视财经引述北京朝阳区某房地产中介的话称：中介营业部好多电脑都给撤了，好多人员也缩减。

而这一地区的二手房价格已经出现了松动，部分业主不同程度地将价格下调5%左右，有的甚至达到10%。

而根据北京市住建委的数据显示，10月份北京二手住宅整体网签量仅为8879套，再次跌进单月成交万套以内。

土地流拍是去年的2.3倍

中国指数研究院发布的最新数据显示，2018年1-11月，全国300个城市共流拍618宗住宅用地，总规划建筑面积为7529万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.3倍。从流拍地块宗数占比来看，流拍宗数占总推出宗数的比重为6.9%，达近年来较高值。

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷表示，土地流拍主要原因是地价太高、房价受限，房价地价差不足以覆盖成本、税费，房企拿地趋于理性所致。土地流拍现象还会存在，但未来不会更多了。数据也印证了这一点，一方面政府地价预期有所下降，另一方面，土拍托底也逐渐多了出来，流拍自然就减少了。

2019年一、二、三线城市楼市如何演绎？

那么2019年楼市又将如何演绎呢？58安居客首席分析师张波则认为，城市分化加剧，不同城市间的市场变化将呈现明显差异。

一线城市价稳量降，2019年一线城市的降温更多将体现在成交量减少，尤其是二手房成交量将可能长期持续在一定较低水平，但成交价格继续下探的空间有限。

二线城市中的部分热点城市降温可能加速，不排除部分楼市房价出现较为明显的波动，而更多二线城市将呈现缓慢降温趋势。

三四线城市的分化将在2019年表现尤为明显，值得关注的是，已完成“去库存”的城市，在因城施策的指引下会对楼市采取一定的调控措施，成交量也将迎来进一步下降。

中国指数研究院的观点认为，整体来看，受市场需求端、供应端、金融端等多维度监管的持续推进，调控政策效果稳固延续，市场预期转向，房地产市场继续进入调整通道，一线城市房价也在经历长时间横盘后率先进入调整，预计未来整体房地产市场将进一步承压，价格继续小幅下调的可能性较大；二线城市调整幅度将相对缓和；而多数普通三四线城市在各线中需求的支撑基础最为薄弱，在市场调整周期其面临的压力较为严峻。

而稳成为了各位专家对于2019年楼市的展望。北京师范大学教授钟伟的看法是，“稳”几乎是行业共识，而在“稳定”基础上，2019年楼市也将进入“量平价稳”的零增长区间。

中国指数研究院认为，调控效果稳固延续，市场预期转向，房地产市场继续进入调整通道，一线城市房价也在经历长时间横盘后率先进入调整，预计未来整体房地产市场将进一步承压。

新城控股副总裁欧阳捷表示，政策还会延续，房地产的定位已经从拉动经济增长的火车头转变为中国经济巨轮的压舱石，房地产市场的核心诉求就是稳定压倒一切，换言之，楼市将进入横盘时代。

现在买房的时机到了吗？

而对于刚需买房者来说，何时可以入手理想中住宅的是最为关心的问题。

对此易居研究院12月初最新研报认为，当下市场仍处周期“左侧”，市场底尚未可知，建议右侧交易控风险。

易居研究院表示，当下房地产市场行情持续低迷，成交量仍处下降通道，房价犹存一定的下行压力。尤其是那些人口持续净流出的弱二线以及三四线城市，必将面临更大的调整压力。主要原因在于前期房价上涨过快，但居民收入并未同等比例增长，市场购买力难免透支，增量购房需求着实有限。

并且，近年来弱二线以及三四线城市大量供地，市场供求关系开始逆转，由原先的卖方市场转变为买方市场，新开盘项目去化率持续走低已是不争的事实。

鉴于市场底并未真正到来，何时探明市场底尚未可知，当下房地产市场正处下行周期左侧。类比于股市，左侧投资或许能赚取超额收益，但也要承担更高的投资风险，风险与收益孰轻孰重，可谓莫衷一是。

对于多数投资者而言，右侧投资（市场底探明，上升周期刚启动）或许是更好的时机，房地产市场似乎也有相似的规律可循，成交量价止跌回升才是投资的良机。

一方面，可以赚取合理收益，坐享房价上涨所带来的资产增值收益；另一方面，投资风险基本可控，安全边际也更高。

2019年上半年市场仍将下行，下半年调控松绑之后核心一二线或才有良机

易居研究院表示，2019年上半年销售行情依旧难言乐观，预计成交量将持续低位运行，不排除降价由少数城市、个别项目向更多城市、更多项目蔓延。鉴于经济犹存较大下行压力，房地产仍是中国经济的“压舱石”，更是稳增长的重要抓手。我们认为2019年下半年调控政策有望松绑，核心一二线城市市场将率先止跌企稳，届时或是抄底的良机。

本文仅供投资者参考，不构成投资建议。

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（来源：东方财富网财富号的财富号 2018-12-11 08:07） [点击查看原文]