文 | 吴 波

　　编辑 | 王旭杰

　　41轮，力克央企华润、地头蛇首开组成的联合体，12月4日下午，新城控股花了23.3亿元，终于独立拿下了在北京的第一宗土地。

　　这宗被视为新城控股投资北京起点的土地并无特殊之处，属于北京土地市场较常见的“限竞房”地块；23.3亿地价，也只是新城控股全年拿地金额中的极小部分。在克而瑞公布的今年前11月累计新增货值TOP100榜单上，新城控股新增货值2664亿，位居第八。

　　但拿到该宗地块对新城控股的意义非比寻常——这是新城控股在北京真正意义上的第一个项目。

　　近两年来，新城控股对于京津冀市场“占坑”欲望强烈，不仅陆续进入天津、廊坊、唐山等环京区域，也多次在北京土地市场公开亮相。仅今年，新城控股便在北京参加了6次土地拍卖。

　　在此次独立拿地之前，今年早期新城控股还通过后期入股方式，参股绿城石景山五里坨地块（案名：西府海棠）。不过，地产壹线了解到的最新情况是，目前新城控股还未与该地块各大股东方签订最终协议，入股后也并非操盘方。

　　如今，第一个单独拿地项目正式落袋为安，新城控股曾提出的北京业绩目标规划、北京市场的商业逻辑和思路，将集中在这片“处女地”中进行拓荒试验。但新城控股想要在彻底北京站稳脚跟，依旧不是一件容易的事。

　　北京突围新城连获两宗土地

　　临近年末，北京土地市场开始热闹起来——12月4日，北京出让了顺义两宗地块，揽金32.15亿元；稍早前的11月26日，北京出让了12宗地块，创下单日成交地块数量新记录，总地价高达316.46亿元。

（资料图：土地拍卖中心现场）

　　尽管在当下的北京土地市场，多数民企有心无力，但12月4日的土拍中，民企新城控股的表现值得玩味。

　　此次出让的两宗地块均位于顺义新城第13街区。其中一宗地块，华润力压新城控股拿下。后一宗地块，在拍卖之初，首开+华润联合体便与新城展开了激烈的争夺，双方你来我往，迅速将价格推到了20亿元。最终，新城控股经过41轮举牌，以23.3亿元总价拿下，夺得进京“门票”。

　　根据规划文件，该地块的商品住房销售均价不超过43467元/平方米，且最高销售单价不得超过45640元/平方米，执行7090政策，楼面单价2.4万元。

　　除了上述顺义地块，新城在北京还有另一宗地块正在等待最终确定。

　　2017年11月7日，绿城全资子公司杭州胜拓投资有限公司以86亿元总价竞得北京市石景山区五里坨一宗地块；这一价格是2017年北京的总价地王，历史总价第二。

　　绿城拿下石景山五里坨地块后，引入国企远洋作为合作方，双方持股比例为50.5%、49.5%。后远洋又引入多个合作方，包括新城控股、平安及实兴腾飞。其中新城占股比例或为20%左右。

　　地产壹线了解到的最新信息是，沟通了将近一年，因合作方多且合作方各自意愿不一，该宗地块还未正式签署协议。不过新城控股方面表示，近期将会签订最后的协议。

　　上述地块参股方之一告诉网易房产，新城控股参股该宗地块意愿强烈。“新城想进北京，授权很高，不挣钱也要拿。（新城控股）希望每个专业领域都参与参与，在这个项目上提的诉求是，得有一个副总。新城控股希望有一个在全国叫得出来的项目。”

　　新城控股对于进入北京市场的意愿早已有之。早在2016年，时任新城控股北京公司副总经理石扬就表示，他们的目标是“在未来三年时间，挺进北京百亿房企的行列”。

　　地产壹线了解到，这两年，新城控股在京津冀的布局一直停留在环京区域，例如天津、廊坊、唐山等环京区域，但一直未正式进入北京这个重要的战略要地。

　　除大本营上海之外，新城在北京、深圳及广州等一线城市的布局一直处于缺位状态。如今在北京收储成功后，新城终于打破“零”的界限。至于广深区域布局现状，广州和深圳新城仍在等待适时的机会；广州区域已进入惠州、佛山、肇庆、江门、中山等核心辐射区域，深圳公司进入的则是东莞。

　　进退游戏在北京做规模缘木求鱼？

　　弥补在京布局短板后，要想真正实现北京对于品牌的现实意义，新城控股还需面对更多来自市场的考验。

　　一位熟悉北京土地市场的业内人士表示，北京今年年底的这轮土拍，是拿地好时机，相较于去年，性价比较高。

　　不过，随着北京调控的持续深入，市场成交情况较往年稍显回落。当前北京出现了多个楼盘开盘价低于政府限价的现象。尽管开发商走量、回款意愿强烈，但市场并不如预期乐观。

　　限竞房市场不仅竞争激烈且开发难度强于普通项目，以新城控股现有产品操盘能力，能否适应北京市场还有待时间检验。这是来自北京业内人士的质疑，“新城若想卖出一个好价，还得看新城对北京市场的适应能力，这包括了政商关系、产品、营销等多方面考验。”

　　近几年，希望迫切进入北京市场的开发商不在少数。典型案例如碧桂园、河南正商等。而更早之前进入，并在北京市场创造过佳绩的公司，是观察北京市场一个较好的样本。如旭辉、阳光城等公司在京市场或得意或失意，也都离不开北京市场的特殊行情。

　　如闽企阳光城，今年在北京市场也面临销售压力。阳光城京津冀区域包括北京公司、天津公司以及河北公司，根据公开资料，今年前10月阳光城京津冀区域累计销售额为45.99亿。受制于北京及环京区域深度调控，销售额出现下滑，北京公司是其中典型。

　　阳光城于2015年进入北京市场后，发展颇为顺遂，2017年突破50亿销售大关。进入2018年，由于受到严格的“限贷、限价”等方面的影响，北京商品房销售端整体受到较大冲击。据媒体报道，原本计划冲击100亿的阳光城北京公司今年曾不止一次下调过年度销售目标。

　　阳光城北京公司的压力，不仅源于业绩增长压力，还来自北京土地市场拓展难度。根据阳光城半年报，截至今年上半年，阳光城北京公司共有2个住宅1个综合性以及1个商业项目，总计57.37万方的可销售面积。在新增货值方面，阳光城北京公司上一次获取地块，是去年6月并购的密云别墅项目。

　　在11月26日的这轮土拍中，阳光城拿地野心显露无疑。在大兴区采育镇031地块的争夺中，面对三家国企的围攻，阳光城拼到倒数第二轮，但最终未有斩获。

　　另一家闽企旭辉在北京也面临与阳光城相似的难题。

　　11月，执掌旭辉北京公司长达5年之久的孔鹏被媒体曝出离职。其离职原因，虽官方解释为个人原因，但来自市场的声音则更多认为，市场寒冬下的业绩下滑的孔鹏离职的重要原因之一。

　　2016年，孔鹏曾带领旭辉北京公司创造超过百亿销售额。但随着2017年商办等诸多政策陆续落地，旭辉北京销售业绩增长乏力。旭辉集团半年报显示，旭辉北京区域（所辖城市北京、环京区域、石家庄、太原）上半年销售业绩为3.4986亿元，占旭辉集团全部销售额的0.5%。

　　旭辉集团董事长林中，在最新的一次公开场合表示，“一线城市进入经营持有阶段，不适合做规模，做规模是缘木求鱼。”

　　对于前10月便提前完成年度销售目标的新城控股而言，北京这块“试验田”，未来能带来多少业绩或品牌溢价，还有待时间检验。

　　12月5日下午，新城控股发布了最新的销售简报。前11月，公司累计合同销售金额约1985.65亿元，比上年同期增长88.58%。

　　志在2020年跨入“3000亿俱乐部”的新城控股，北京会是其下一个重镇吗？

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