作为房地产界最重要的年度盛会之一，今年的中城联盟论坛比往年更令人期盼。在焦虑笼罩全行业的当下，所有房地产从业者似乎都在迫切的想要寻找一个答案，关于行业，关于未来。

　　楼市调控渐近深水区，曾经火热的楼市开始展现出克制、冷静的一面。如何以商业之道应对，成为中国房地产界企业家们最严峻的考验。

　　第四届中城联盟论坛现场，17位行业大佬和专家、学者用他们的成败经验、血泪教训和智慧思考，浓缩在18分钟的演讲里，狂曝猛料干货。

　　事实上，转型、跨界也是近几年房地产业的热词，所有人都在寻找下一个风口。互联网、AI人工智能的发展也一直给房地产带来很多启发和探讨。

　　一场关于行业的深度思考和商业社会价值观的思想盛会，网易房产独家网络媒体支持，全程记录。

　　论坛现场碰撞出的哲思、干货如下，与读者共飨：

　　陈劲松中城联盟第九任轮值主席、世联行董事长

　　经济的核心竞争力在城市而不是在国家

　　1、谈国家是没有意义的，一定是城市，经济的核心竞争力在城市而不是在国家，每个城市不一样，所以谈论中国房地产已经不能用简单几句话了。

　　2、陀螺定律、简雅各布斯城市定律和价格定律，是陈劲松认为可以用来判断城市的三个定律。

　　陈俊中城联盟第八任轮值主席、一德集团董事长

　　房地产标准化与需求个性化矛盾如何调解

　　1、十九大提出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。中国互联网企业应该抓住这句话。

　　2、一方面是只有标准化才能规模化，现在地产已经做到6000亿规模大的企业，不标准化怎么可能规模化？另一边老百姓是越来越增长的个性化，怎么解决它的个性化问题？这两个矛盾是没有办法调和的。

　　左晖链家董事长

　　市场的结构：四个市场之间的相互影响

　　1、过去20年很多市场在C端，未来可能很多市场是在B端。

　　2、实未来很核心的一个领域正在从房地产市场向房后市场、正在从交易的市场向居住的市场去过渡，这是一个很大的方向性。

　　3、我们一年新房住宅的交易状况大概在12万亿到13万亿左右的规模，今天来看也许可能是历史的一个高点，未来可能会是逐步的下降这种状态。所以整个资产价格高速增长的阶段基本已经过去了。

　　4、存量房核心状况，哪怕市场上没有一套增量的需求，存量住宅市场也一样会启动非常大的交易量。

　　5、今天是四个市场之间互相的作用、互相的影响。第一个市场是新房增量市场、第二是二手房交易存量市场、第三个是租赁市场、第四个是非标的租赁市场。

　　6、刚需市场的杠杆比较高，三四线城市杠杆比较高，越贵房子杠杆越低，越便宜房子杠杆越高。

　　7、北京明显是新房的供给过低，所以把大多数压力集中到二手房市场和租赁市场，当租赁市场两个市场重叠时压力很大就会集中释放。

　　8、交易规模越稳定价格就越稳定，交易规模越波动价格就越波动。北京的状况相对来说交易规模波动性还是比较大的，对应的价格波动性还是比较大的，可能多少倍的涨幅是在很短时间里完成的。

　　潘军花样年控股集团董事局主席

　　未来10年物业公司交易量将远超房企

　　1、十年内，物业所拥有的上市公司数量，能做到房地产行业的一半，（物业交易量）远远超过房地产交易量。

　　2、未来可能，得家庭者、得社区者得天下，所以研究社区、研究家庭非常关键。

　　3、如果没有满意的员工，尽管有再好的技术都没有用。因为我们的社区温度很重要一半要靠我们的员工来提供。

　　4、硬件和软件，二者必须结合起来，形成从线上到线下，和线下到线上的闭合循环。

　　漆洪波新地集团董事长

　　凡是对未来特别确定的说法都是不靠谱的

　　1、一旦有了立场，智商就是多余的物件。有了立场以后，大家无法公正地看到一个事实，因为有了立场以后，看待事实的方式只有一个角度，没有另外的角度了。

　　2、人们通常情况下会听到自己想听的东西、看到自己想看的东西，最后会对自己固有的错误和固有的偏见进一步加强，而导致纠错机制常常不发生作用。所以一定要有怀疑精神。

　　3、凡是对未来特别确定的说法都是不靠谱的、都是要仔细想一想的。因为“预测无法透露未来，只能暴露预测者的无知”。

　　姚劲波58集团CEO

　　姚劲波：市场越不好越要逆势而上

　　1、开放的态度对于开放的平台是最有利的，如果要求统一品牌、统一价格，要用统一的IT系统，这不是真正的开放。

　　2、今天在整个58平台上，浏览的安选房源和非安选房源比例是1：1。一半的人看的房基本上是非常靠谱的，到明年这个比例会进一步提高。

　　3、58是从一家很小的公司成长起来的，我们相信在任何一个行业百花齐放，不同的品牌提供不同价位的服务。

　　4、越是市场不好，我们服务的客户越需要我们。在这种环境下如果我只保自己的利润，让财报好看是不负责任的，反而在这种市场里我们要逆势而上，加大研发、市场投入。

　　罗臻毓凯德集团总裁(中国区与投资管理)

　　金融化、证券化不是商业地产起死回生的良药

　　1、商业地产在往前发展的过程中，需要三个重要的环节体系，分别是持有的体系，资本运作的体系和运营体系。

　　2、金融化、证券化不是商业地产起死回生的良药。

　　3、商业地产运营管理不是一个B2B的生意，也不仅仅是V2V的生意，应该是B和V2C的生意。

　　田明中城联盟轮值主席、朗诗绿色集团董事长

　　只有可持续的发展这个行业才有生机

　　1、房地产和建造业、建筑业是中国能源消耗的第一大部门，也是中国碳排放的第一大部门。

　　2、现在中国有400亿平方的存量房，这些存量房95%的节能率低于50%。

　　3、虽然政策导向非常重视节能环保、绿色发展，但是目前阶段偶尔会出现互相矛盾的地方。举一个简单的例子，你做了节能的房子，做的精装修符合绿色环保能够获得补贴，但是要缴更多的税。

　　4、我们要追求绿色的、可持续的发展模式，尤其是在中国的经济从高速增长转向高质量增长，中国的房地产也不可能在维持前20年的高速增长。

　　林中中城联盟副主席、旭辉集团董事长

　　房地产迎来下一个黄金十年

　　1、2019年是“稳”，具体而言是7个方面，即稳量、稳价、稳投资、稳杠杆、稳增长、稳预期、稳政策。

　　2、2021年，是“启”，是短周期开启的一年。

　　3、未来是一个城市化发展的黄金十年，所以中国未来十年的城市化，一定是围绕着中央规划的19个城市群布局，特别是一些新兴的城市群，包括长江中游、成渝、关西等。

　　4、一线城市进入经营持有阶段，不适合做规模，做规模是缘木求鱼；二线、强三线市场销售是最好的；三、四、五线在未来几年城市化率最快。

　　周俊吉台湾信义集团董事长

　　行业领跑者应有什么态度？

　　1、这个世界君子太少，道德企业家不多。

　　2、我们不止在经济上创造一些价值，也应该在社会和谐和环境保护上尽一些心力。

　　3、从事企业社会责任是名利双收，是心安理得可以赚大钱的事情，是一门好生意。

　　4、不要去做只为赚钱的公司，有些事看起来跟利润没有关系，但能让你的人员稳定，让人员向心力很好，当然就会有很好的成绩。

　　吕莉中国民生银行地产金融事业部总经理

　　没有现金流支撑的资产只是纸上富贵

　　1、地产行业是一个资金密集型的一个行业，如果杠杆用得好，再匹配上企业精准的战略布局，独到的投资眼光，再赶上行业发展的风口期的话，企业发展的速度会比较快，而且会比较均衡。

　　2、如果不用杠杆，仅仅是依靠企业自身的积累是可以的，而且风险会很小，但是企业发展的速度也会比较慢，尤其是在行业快速发展的时候，不发展其实是最大的风险。

　　3、房地产企业要适度使用杠杆，在保持杠杆结构合理性的同时，还要配比较好的周转率。没有现金流支撑的资产只是纸上富贵，适度杠杆加上快周转，是目前形势下比较好的选择。

　　吴伯凡著名学者、商业思想家

　　人生上半场追求成功，下半场追求意义

　　1、我们关注未来，同时我们又必须要把眼前的最小的事情做好，只有把眼前的这一个最小的事情做好，未来才会向我们展现一种意义。所以我们今天站在今天看未来，其实是站在未来来审视今天的状态、自己的位置，来思考今天应该怎么办。

　　2、一如德鲁克所说，“人生上半场也就是40岁以前你要追求成功，下半场追求的是意义。”中国改革开放正好40年了，40年中国的企业，包括中国的城市、中国的建筑，他认为都是以追求成功为目的。但我们的城市以及我们这个时代越来越需要一种不仅仅是标识我们个人成功的建筑或者企业，它越来越需要一种昭示着意义的建筑、昭示着意义的城市。

　　3、 一座伟大的建筑、一个伟大的城市就是能够跟时间成为盟友的城市，能够跟时间成为盟友的建筑，时间越是流逝它们就日渐完美。坏的建筑、坏的城市它们共同的特点是，时间是它们的敌人，虽然时间的流逝，逐渐的它会变成一堆垃圾，成为污染这个美好大地上的垃圾。

　　钟声坚仁恒置地集团董事局主席兼总裁

　　仁恒活下来的2个核心能力

　　1、其实十多年来，我是头发在水缸里面拉上拉下，能够活下来的，不那么容易，如果体魄没那么好的也就沉下去了。

　　2、从欧洲的建筑、从中国的寺庙建筑可以感受到，世界上任何组织都没有建筑那么长寿。

　　3、我们能做的是两件事情：第一，保护好自身的财务，一旦市场变化的时候，能够从容地走过来。第二，做好产品，使喜欢仁恒产品的人越来越多。

　　刘爱明中城新产业董事长

　　关于“窄门之路”的18字战略

　　1、产业地产18字战略主张：先产业，后地产，重生态，轻招商，强持有，弱销售。

　　2、产业是目标，地产是结果。围绕产业资金、技术、人才、市场，最后我们要建立的是产业生态。

　　3、产业生态要有成本，成本要有规模支撑，对我们来说规模越大的园区越好做，越小的园区越难做；而从招商角度，肯定越大越难做，这是不同逻辑下思考的结果。

　　4、产业地产规律就是持有。

　　5、你想挣这个钱得干这个事，干产业地产就得研究产业，所以我一门心思栽到产业里面。这条路走的人很少，所以我形容叫“窄门之路”。

　　6、窄门之路有一个好处，就是因为走的人少，所以没什么竞争，容易赢得大家的支持。

　　秦曾昌北京航空航天大学副教授、Keep首席科学家

　　走进机器智能时代：人工智能与房地产

　　1、很多事情看不到感受不到它的存在，它实际上是存在的，人只能看到这个世界很小的一部分。

　　2、计算也许不简单是一种技术，甚至不简单是一种工具，它是一种思想，它是解决很多复杂问题的基本思想所在。

　　3、商场如战场，如果我们想象今天地产行业是一个战场的话，在座地产行业各位大佬都可以认为是战场上比较厉害的将军，主要原因我们的军队可以用资金量衡量的话，我们几乎都是韩信，多多益善。

　　路林中城投资董事长

　　估值幻觉会带来爆仓

　　1、去杠杆从2016年开始面对极大挑战，出现了转移杠杆，银行债转股，银行核销呆账，拿股东利益核销、拿全民存款核销等问题。

　　2、国有企业去杠杆还没有开始太多，民营企业去杠杆加剧了，去产能、去杠杆变成了民营企业去产能、去杠杆，国有企业加杠杆。

　　3、在欧美国家压力下我们提出由国有企业、民营企业开放中性，如果国有企业不能从竞争性领域有所退出，所有中立是很难做到的。在开放经济背景下，如果不能做到去杠杆，稳杠杆根本做不到，因为我们面对的是国际银行、国际金融、国际资本的压力。

　　冯仑中城联盟第二任轮值主席、御风集团董事长

　　冯仑"秋裤论":开发商如何成为大公司？

　　1、冯仑秋裤论：人什么时候算长大了成熟了？——不用妈妈提醒我们该穿秋裤了。现在开发商都长大了成熟了，自己都知道穿秋裤。

　　2、在后开发时代，第一要慢，“活变慢了”；第二要稳，“财务越来越健康”；第三要精，“产品越来越要注重品质、还要管理”；最后还要富。

　　3、未来20年进入到后开发时代以后，我们仍然是一个房地产持续发展的好时候、好光景、好年代，我们应该聚焦在我们自己的本业上，研究借鉴别人的模式，也创造出我们自己的业绩。

　　4、后开发时代的大公司是怎么样的呢?聚焦于传统开发、金融型公司、收费开发商及专业开发商。

（来源：地产壹线的财富号 2018-12-03 19:08） [点击查看原文]