文 李夏

编辑 邢昀

多年前，一则“我爱北京天安门正南50公里”的广告语出现在北京机场及环京公路各处，自此，华夏幸福及其一手打造的固安工业园区开始被众人熟知。

华夏幸福开启了地产界“产业新城运营商”的别样旅程。由于环京比重颇高，享受京津冀一体化红利也最多，外界称之为环京土地大户。2017年以来，受限购政策影响，环京楼市价格几近腰斩，依赖于环京的华夏幸福也面临重大考验。

近日，市界走访了华夏幸福位于廊坊市区、固安、大厂的多处楼盘，发现华夏幸福的楼盘大都在降价甩卖，多名工作人员告诉市界，现在开发商现金流吃紧，急需回笼资金。

销售手段更是五花八门，特价销售、送车位促销、首付分期、“双11”八五折等等。固安售楼处的一名置业顾问甚至告诉市界，只要买房，开发商可解决限购的指标问题。一名业内人士对市界表示，若确系如此，华夏幸福或涉嫌违规操作。

承诺解决限购，门庭若市

环京楼市的调控自2017年以来一直保持高压，位于首都新机场以南的河北固安县也出台了限购政策。

11月3日，市界走访了华夏幸福位于固安孔雀城剑桥郡售楼中心，发现售楼处门庭若市，大厅座无虚席，场面十分热闹，并不似外界传言的环京楼市“无人问津”。

华夏幸福固安孔雀城英国宫售楼中心大厅内人声鼎沸

（摄影：李夏）

置业顾问小王告诉市界，开发商和当地政府“有关系”，不用担心限购政策，可以解决资质问题。“固安是华夏幸福起家的地方，和当地政府一直有合作，关系不错。今年10月，开发商出面和当地政府协调，给了一万个名额，专门解决客户的资质问题。”

2017年3月，认房又认贷的北京楼市“317新政”出台；环京廊坊市闻风而动，主城区、北三县、固安及永清随即限购，政策明确，非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套住房。

按照政策要求，购房者需持当地3年及以上社保缴纳证明或纳税证明，去房管局开具准购证明。另外，签合同备案时，房企要持有附有准购证明的网签合同到房管局备案，没有准购证明的网签合同一律不予办理备案手续。

一名当地房产中介告诉市界，之前要买房，要么花几万购买准购证，要么办理当地的社保或者纳税，缴纳3年后，才可以办理网签手续。还有一种适合“短线投资”，只需要交首付，在签订合同三年内，开发商可以免费进行一次更名。

“客户只需给我们提交身份证、户口本原件及复印件报到开发商这里，开发商会和政府协调解决资质，具体下来是准购证还是网签，还得看协调结果，一般来说都是下的网签。”小王称，“之前那波客户已经网签了。”

“大概两周解决二三十个客户吧，也就是因为这个，上周唐顿公馆开盘十分火爆，开盘第一天就抢光了一百多套。”小王颇为自豪地说。

对此，一名业内人士认为，若确系如此，华夏幸福或涉嫌违规操作。

上海易居房地产研究总监严跃进对市界表示，如果开发商和地方政府进行协调，可以理解为一种相对灵活的政策修正，但修正不是说鼓励炒房者进入。毕竟房地产市场交易持续疲软，开发商的资金情况受影响严重。

华夏幸福与固安县政府确实渊源颇深。公开资料显示，2002年，固安县政府与华夏幸福采用PPP（政府和社会资本合作）模式打造固安产业新城，拉开了固安经济增长的序幕。合作伊始，华夏幸福就扎根到固安，十余年深耕细作，将固安从一个荒凉的农业县打造成为高科技创新发展示范区。

置业顾问展示固安县（2013—2030年）城乡总体规划地图

财新曾援引固安县财政局负责人称，“十多年来，华夏幸福累计在固安投资320亿元，固安县政府累计给华夏幸福支付200亿元。”

11月14日中午，市界向华夏幸福公关部负责人求证此事，但截至发稿之时，发送信息未得到回复，拨打电话则被挂断。

打折促销，活动不断

除了帮忙解决限购指标问题，华夏幸福的环京楼盘还在不断打折促销，其背后是环京地区严格限购后华夏幸福销售下滑带来的巨大压力。

数据显示，2018年7月-9月，华夏幸福在廊坊销售面积1.42万平方米，固安21.77万平方米，大厂14.79万平方米，对比2016年7-9月的销售情况，分别下降95％、45％、83％。

尽管销售面积大幅下降，但华夏幸福在环京开发项目的总建筑面积并未下降。“华夏幸福地多、房多、待开发的项目也多，但现在回款难，所以才低价甩卖。”一位置业顾问对市界表示。

华夏幸福固安孔雀城唐顿公馆

10月18日，置业顾问小赵告诉市界，孔雀城唐顿公馆6号楼10月21日开盘，两居室的价位在1.41万元-1.49万元每平米之间，三居室价位则在1.44万元到1.52万元每平米之间。

“这房子去年正常卖2.5万元每平米左右，现在买真的太合适了，”小赵强调，“没办法，开发商着急回笼资金，销售团队要冲业绩，公司也希望第四季度房企销售排名能靠前点。”

数据显示，华夏幸福1月至10月销售金额为1203亿元，仅完成年初2000亿元目标的60%。而在克尔瑞研究院发布的前十月房企销售排行中，华夏幸福也跌出了前10名。

11月1日，小赵又告诉市界称，开发商有了新的政策，首付只需付5％，20号之前付15％，一年之内再付30％。一名业内人士对市界表示，“这种付款方式，对开发商来说，其实有风险。”

11月3日，市界来到位于固安的永定河英国宫售楼处，在几名置业顾问的轮番介绍后，小赵拿出一份“永定河孔雀城英国宫VIP申请书”，称需要先缴纳2万元诚意金填写该表，即可排号享受首付分期政策。对此，市界表示疑虑，数名置业顾问则“齐上阵”，一再和市界强调付款签约后的种种利好。

固安孔雀城英国宫售楼中心前台（摄影：李夏）

固安孔雀城英国宫售楼中心前台（摄影：李夏）

11月7日，小赵告诉市界，双十一特价房在11月10日就开盘，需要限时排卡可享受优惠政策。双11当日，小赵又称，房源已全部打开85折，并赠送各种礼物。其中，到访礼为十五年纪念手账、定制暖宝宝，确访礼有小米音响、小米电视等，另外还有网红礼、回馈礼、认购礼、签约礼、幸运礼等。

市界了解到，华夏幸福除了固安楼盘的各类促销活动，其位于大厂等地的楼盘也是促销打折，活动不断。

03

高价收购，低价甩卖

市界走访中发现，华夏幸福打折甩卖的楼盘中不乏过去高价收购的。

11月9日，市界走访华夏幸福位于廊坊市开发区“廊和坊金融家”楼盘，发现房间格局颇像酒店，装修精致，还配带各类家用电器。

置业顾问小王告诉市界，卖的都是小户型，面积均在39到50平米之间，属于精装房，还配送全套家电，11月底就可以拎包入住。“均价1万元/平米，特价房只需要0.8万元/平米”。

廊和坊金融家5幢住宅楼掠影（摄影：李夏）

在“环首都经济圈”规划持续火热的背景下，以廊坊为代表的环京城市房产市场曾发展迅猛，一度价格飙升到2.5万元到3万元每平米。

小王解释称，“这栋楼是2016年华夏幸福收购的，原来的开发商出现资金链断裂，华夏幸福趁机买断了两栋楼，5号住宅楼，1号商住楼，收购价大约是一万六七每平米。收购没多久，就出了限购政策，现在跌成这价。”

公开资料显示，廊和坊金融家是廊坊澳美基业房地产开发有限公司（以下简称“廊坊澳美”）开发建设的项目。有媒体报道称，2013年，因7000余万元贷款出现问题，廊和坊金融家1号楼抵押被查封。但在被查封后，廊坊澳美又将部分房屋出售，造成一些纠纷。

市界查询华夏幸福公告发现，2016年12月，华夏幸福全资子公司廊坊京御地产与廊坊澳美签署《股权转让框架协议》，取得廊坊开发区面积为1.58万平方米的土地及其地上建筑面积为7.71万平方米的开发项目。项目涉及“廊和坊金融家5幢”及“廊和坊国际金融城1幢”两个部分。该土地及地上项目总计交易价款为12.57亿元，折合楼面价约为1.63万元/平米。

一位当地知情人士对市界表示，该楼房之前的地产商盖的是酒店式公寓，华夏幸福收购过来就已盖好，没法改格局，就做了精装，配了家电。接着，限购政策出台，房子一跌再跌。今年3月开发商让内部工作人员消化了一波，剩下的就低价甩卖了。“因为之前盖的是酒店式公寓，没有走燃气，隔音效果也不好。”

04

对外合作，“报团取暖”

2016年，环京楼市曾十分火热。彼时，华夏幸福赚的盘满钵满，的确很“幸福”。现如今，在限购政策的影响下，环京楼市一片凋敝，华夏幸福的日子也开始不好过。

2018年4月，上交所就曾发函18问华夏幸福，重点关注华夏幸福资金流状况。华夏幸福2018年三季报显示，今年前9月，华夏幸福经营活动产生的现金流净额为-76.6亿元。截至2018年第三季度，华夏幸福的货币资金379.07亿元，大幅跌44.34%，其解释称系偿还债务所致。

华夏幸福意识到“寒冬”已至，除了甩卖环京楼房，开始对外合作，“报团取暖”。

一位业内人士分析称，其实不少开发商都想进京津冀，但受政策影响，环京地区现在不供土地，而华夏幸福是环京的土地大户，且土地相对便宜，很多房企都想与其合作。

2018年以来，华夏幸福对外“合作”可谓动作不断。

7月，华夏幸福公告称，控股股东华夏控股和平安资管签订股权转让协议。平安资管以137.7亿元接手华夏幸福近两成股份后，晋升为华夏幸福的第二大股东。华夏控股的持股比例从61.67%降至41.97%。

此次合作中，双方还签订了对赌协议，协议要求华夏幸福今年要拿出114.15亿的净利润，否则对平安进行现金补偿。

此前，华夏幸福副总裁吴中兵和媒体谈及对外合作方式时称，有的是华夏幸福先成立公司去拿地了，别的企业入股，有的是他拿了，我们入股，有的是我们联合成立一个公司入股。“出让股权并不是卖资产。”吴中兵强调。

吴中兵

10月，华夏幸福又将环京区域的涿州、大厂、廊坊、霸州五个项目共计10宗土地，以32.34亿元转手万科。地块总面积33.9万平方米，均为普通住宅用地，由华夏幸福在2017年9月9日到2018年5月9日间取得，土地价格共计约38.33亿元。

除此之外，华夏幸福的发力点也不局限在环京“大本营”。2018年初，华夏幸福将原本用于河北固安和大厂5个孔雀城的40亿资金，调拨到了浙江、河南和安徽，希望在外地复制之前的成功。数据显示，1-9月，华夏幸福环南京、环郑州、环杭州区域销售面积占比分别达到13%、11%、7%。

这样“报团取暖”、靠异地复制布局全国的华夏幸福能否完胜这场“突围”，还需要时间给出答案。

（来源：市界Newsseeker的财富号 2018-11-15 07:53） [点击查看原文]