据最新数据显示，南京二手房周成交量已经连续下降3周。与此同时，各个区域的二手房挂牌价却只涨不跌，6月初南京二手房挂牌均价在28473元/平米，到了上周，挂牌均价已涨至29018元/平米，目前价格最高的是建邺区，挂牌均价已经高达40115元/㎡。

1南京二手房成交量连降3周 挂牌均价连涨2月

据网上房地产统计数据显示，上周（8.6-8.12）南京二手房成交1352套，较前一周（7.30-8.5）的1387套下降了35套，跌幅为2.52%。南京二手房成交量自7月底以来，已经连续下降了三周。

虽然近期成交量在下降，但是挂牌均价却连续9周保持上涨态势，只涨不跌。

据365二手房统计数据显示，上周（8.6-8.12）南京二手房挂牌均价为29018元/㎡，比前一周（7.30-8.5）的28914元/㎡上涨了104元/㎡。这是从6月初至今，南京挂牌均价连续9周上涨。

从区域来看，建邺区以40115元/㎡的均价位列全市第一，鼓楼区以36505元/㎡的均价位列全市第二，玄武区以34687元/㎡的均价位列全市第三。

据365二手房统计数据显示，上周南京二手房挂牌量2530套，环比上周的2488套上涨了42套，上涨幅度为1.69%。

从近两个月的数据显示，南京二手房的挂牌量在连降7周后，终于在本月开始回升，挂牌量连涨两周。

2胃口太大 南京二手房主联合涨价现象越来越多

从数据上可以看出，在成交量连续下降的情况下，南京的二手房挂牌价出现了不断攀升现象，与此同时，南京越来越多的业主加入了联合涨价的行列，新交付的小区业主也不断提高预期，报价惊人。

7月，位于新玄武板块的中海玄武公馆交付了一部分房源。随后不久，有中介挂出了该楼盘的一套精装房源，房价4.8万一平，如果加上税费的话，单价可能要达到5万一平。

如果在365淘房二手房频道搜索中海玄武公馆的二手房报价，你会感到颇为惊讶，因为它的挂牌均价在45849元/㎡，都快赶上河西南的二手房价了。

不少中海玄武公馆的二手房报价为48000元/㎡，最高的一套单价超过了5万/㎡，为个人房源。

对于中海玄武公馆的二手房情况，有中介表示，目前小区二手房的整体报价大概是4万5，有少量房源为4万8、4万9，大部分是不含税的价格。不过目前还没有房源成交，很多二手房业主都是不急着卖，一房一价，挂出来看看市场的。

据了解，中海玄武公馆业主的报价还影响到了周边小区。原本二手房价只有3万1、2左右，在看到中海业主的报价后，直接将房价涨到3万6。

不仅是中海玄武公馆的业主，江北的融侨观邸也成立了“业主房价联盟”，明确了小区二手房的报价水平，低于2.8万/㎡的通通举报。

还有一位海玥名都业主180㎡户型挂7万对外出售，买家定金都交了，谁知业主后来反悔，认为自己卖得太便宜了。我在365淘房二手房频道搜索了海玥名都的二手房报价，发现有不少房源的价格已经超过了7万/㎡。

这些都是新近报价惊人或者联合涨价的小区，更别提在他们之前的那些联合涨价的小区们了：

6月，在房源交付前期，龙湖春江郦城传出业主要集体涨价的消息，认为龙湖房源位置优越，升值空间大，二手房价应该挂到45000一平以上；

在龙湖之前，还有不少二手房小区传出集体涨价的消息：六合的石林中心城二手房要涨到2万一平、城南中南锦苑业主要集体将价格调整到5万一平；桥北老盘明发滨江新城业主要求房价集体跳涨至3万/㎡；麒麟板块中南世纪雅苑有业主发表意见书，提议广大业主将原本2.5万/㎡的二手房报价上调至3.3万/㎡......

今年以来，越来越多的小区集体坐地起价，这些业主不仅团结而且专业，不仅对自己房源预期颇高，而且信心十足。

3南京二手房市场乱象频出为哪般？

今年以来，即使市场不买账，但依然不断有报价惊人的二手房源进入人们的视野。越来越多的二手房主内心膨胀，忽略区域市场实际情况，随意抬高房源价格，究竟为哪般？

我认为有以下原因：

一是，区域新房上市量少，摇号中签率太低

这个是最主要的原因，典型代表就是河西。河西的上市量一直不多，且每次开盘中签率非常低。很多对多次摇号没有摇中的人，就转战到了二手房市场。

还有的区域，新房供应很少，例如中海玄武公馆所在的新玄武，目前区域内的并没有较多新房在售，想在这里置业的，自然更关注二手房市场。

二是限价盘迟迟不开盘

很多限价盘在限价政策的影响下不断延迟开盘时间，由于买房人等不及，所以只能选择二手房，这就给了二手房业主涨价的机会。

三是有人担心限价盘的质量

有一位网友，在落户南京后就买了二手房。他告诉我，最近频频出现的房屋质量问题让自己很不放心：“都说限价下的这一批房子质量太差，以后很可能会维权。还不如现在买一套二手房，现成的房子，质量看得清清楚楚，自己也放心。”

四是你涨我也涨 

还有的小区业主，看到旁边的二手房价格涨上去了，凭什么我们小区的价格不涨价？比如中海玄武公馆业主4.5万/㎡的挂牌均价，直接影响了中电颐和家园、恒大翡翠华庭等业主的心态。

南京新房被严格限价，自己买到的二手房迟迟不涨，市场萎靡，横盘之后业主肯定很慌，毕竟还有杠杆投资。但此前我们就调查过，这些集体涨价的楼盘在调价后，市场基本上不买账。

价格合理与否，还是需要市场来检验，河西一二手房倒挂超万元的市场情况并不能简单复制到所有板块。在实际成交价格不断下降的情况下，业主再集体抬高房价，结果只能是有价无市，吓跑买房人。

二手房源的价格高低从来都是由市场说的算，也都是由市场价来决定房源的挂牌价，所以我们应该跟着市场走，合理定价，才能收获双赢的局面。

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