背景

先了解一下相关背景，有助理解本文。

期房，这个由于房企自有资金不足，为快速回笼资金而诞生的产物，现在早已成为房地产市场上的常态。

众所周知，由于能够帮助企业快速地解决资金困境，一般情况下，期房都要比现房便宜不少。为了吸引到更多的意向购房者，开发商在首期开盘时（一期房）给出的优惠力度往往也是最大的，例如前几年经常出现的全款八五折、九折，买房送车位等。

对于大多数购房者而言，虽说期房会面临一部分信用风险，但一方面价格便宜，另一方面可挑选的余地更大，所以依旧备受欢迎。

到了2016年前后，由于在房地产市场中，期房必须严格执行“一房一价”制度，限价又限售。但是，当期房转为现房后，究竟该以什么价格出售，就几乎全凭开发商说了算。慢慢卖、往高价卖，常被开发商作为“捂盘惜售”、哄抬房价的一种手段。也因此，北上广等地区常常有一些卖了N年的“神盘”。

去年1月，北京市住建委率先发布通知，给这一行为戴上了“紧箍圈”。通知除了要求开发商销售现房时要严格明码标价、一房一价、销售价格不得高于申报价格之外，还规定，现房销售备案完成后，房地产开发企业应在3日内一次性公开销售全部房源。

时至今日，调控政策不仅毫无松动，反而逐步升级。这就导致整个房地产市场，尤其是中环以内的商品房，不仅一二手房价倒挂现象严重，甚至许多分期开发的楼盘，终于“熬”成了现房，出售的价格反不如早在一两年前就开始预售的期房。

从今年4月份开始，上海市区大量豪宅现房开始集中入市，络绎不绝。首先，不得不提的便是以降价幅度之大而轰动一时的“第一网红神盘”龙湖天璞。

好玩的来了。

7月13日，龙湖天璞正式开始摇号选房。一共956套房源，3小时即告全部售罄，销售额达51亿元。

2015年，龙湖集团拿下了这个嘉定江桥板块当时的地王项目，加之 “天璞”系本身就是龙湖精心打造的高端品牌代表作，因此，当时业界预测该楼盘的销售单价或将超过8万元。

但事与愿违，有接近龙湖集团的消息人士称，上海龙湖天璞几年来一直积极与政府谈判拿预售证，单价却从预期中的8万元一路下降至如今的5万元出头。近日，龙湖天璞开盘均价定格在5.18万元/平方米。

图:龙湖天璞摇号现场

业内人士认为，项目价格与预期相差如此之大，一方面是受政策限价因素的影响，另一方面还有房企回笼资金和销售业绩方面的压力。易居智库研究中心研究总监严跃进也表示：“当前一些项目急于办理预售证，既说明企业亟需在业绩上有所表现，背后也是一种市场焦虑的体现。”

仁恒东郊花园，这个作为唐镇改善型高端住宅代表作的楼盘，由素来以品质著称的仁恒置地一手打造。由于品质高、物业好，很多投资客觉得买仁恒的房子几乎是“稳赚不赔”。因此，仁恒的房价即使普遍比周边同类竞品高出一截，也仍能在市场中占据一席之地。

然而，这个稳赚不赔的买卖，在本轮调控之下还是让一些购房者“失望”了。

2016年10月，仁恒东郊花园加推房源时，均价约6.8万元/平方米。随后由于调控政策加码，本该继续加推的房源却迟迟不肯“露头”。

直到近日，项目全部落成，已经是现房出售的仁恒东郊花园才声称，后续项目已取得新的预售证，预计2018年7月20日开始加推新房源，备案均价不足6.5万元/平方米。

无独有偶。同为唐镇改善型高端住宅的紫金九号，这个号称大名城集30年精华在上海打造的“紫金系”首个高端豪宅，早在2016年6月，就已高调开盘亮相，当时共推出4栋292套，均价约6.8万元/平方米，与仁恒东郊花园持平。

而近日，这个等了两年的“现房”项目，也终于拿到了属于自己的商品房预售许可证，预计销售均价大约为6.5万元/平方米，同样与前者相差无几。

内环也难幸免

不只是中外环，在寸土寸金的申城内环，这样的情况也屡见不鲜。

本周开始认筹的内环滨江豪宅阳光城滨江悦，其实早在两年前开放一期时就已预售了绝大部分房源。

当时项目所在的杨浦东外滩还是上海众多工厂的聚集地，无论周边配套，还是交通、环境卫生等并不理想。但出人意料的是，彼时预售价格已高达9.98万元/平方米。

而两年后的今天，原有的工厂变成了“旅游景点”，滨江发展带上的不少规划也已逐步落地，站在已经建好的、宽敞的“江景房”大客厅里欣赏到的黄浦江也已是另一番景象，更遑论规划中的未来。

然而，新的预售指导价均价仅为9.97万元/平方米，不涨反降。

出生于黄浦老西门的明星楼盘复兴珑御，这个真正的市区稀缺房源，近期也终于“耐不住寂寞”拿到了二期的预售证。

据复兴珑御销售人员透露，本次开盘的指导价平均约为12.5万元/平方米，而与二期项目仅一路之隔的一期楼盘，在2016年加推大平层时的均价还是13万元/平方米。

此外，另一个 “地王”项目静安府，虽不在内环，但作为华润集团一手打造的静安区珍稀豪宅项目，也曾在上海楼市上名动一时。

2016年6月，静安府首次开盘价为8.8万元/平方米，277套房源当天基本售罄，吸金30亿元，交出了一份十分优秀的成绩单。

而到了今年4月份，作为今年首轮入市的豪宅项目，静安府二期的开盘均价约为8.6万元/平方米，同样略有下降。

这一波调控潮，被许多业内资深人士看作是最佳的买入时机。于是许多观望多年的购房者纷纷出手，该置换的置换、该投资的投资，数十人抢购一套房源的事情早已不是新闻。

不过，购房者真的赚了吗？

严跃进认为，这很难从单一的房价走势上来评判。不过，可以肯定的是，对于大多数开发商来说，即使房价略有下降，他们并没有少赚。

以复兴珑御为例，其实该楼盘一期最早于2015年入市，当时开盘价仅为10万元/平方米，一年后再次加推就已上涨了30%，即使以目前12.5万元/平方米的均价来计算，依然是赚得盆满钵满。

仁恒东郊花园也是一样，一期首次亮相于2014年11月，彼时均价仅4.1万元/平方米，开盘当日即创下热销8亿元的销售纪录。而短短两年后再次加推时，同一个楼盘的房价涨幅高达66%。

此外，像静安府这样在房价几乎触顶之时开盘的项目就更不必多说，这个均价8.8万元/平方米的地王项目，当年的楼板价也才不足4万元/平方米。

即便是近日才首次开盘入市的龙湖天璞项目，5万出头的单价看似很低，但与当年拿地时27084元/平方米的楼面价相比，似乎也是笔稳赚不赔的买卖。

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