上世纪九十年代,中国经济发展开始加速,随着城镇化浪潮的来临及国民购买力的飙升,不管是为了在人头澎湃的城市里谋一立锥之地,还是为了登门拜访丈母娘时多二两底气,房子成了国民刚需。
经历了20年左右飞速发展期,现在论2017年哪家房地产公司赚的最多,当属恒大。
在之前讨论过的碧桂园中,虽然销售规模当属2017年第一,但是由于毛利率低于恒大,最终房企中利润之王的宝座让给了恒大。
恒大也曾经多次创造过行业记录,2016世界500强企业排行榜上,恒大地产成功上榜,这也是全世界第一家只用20年就干成了世界500强的房地产企业。
2016年,恒大在土地储备、销售金额、资产规模、营收规模、现金储备等多项指标超越原地产老大哥万科,登上了地产龙头宝座。
今天,小尼主要讨论两个问题:
1.恒大是如何做到行业第一的利润?
2.在地产界如此赚钱的恒大为何要转型?
格局早定 规模最大
来源:企业公告 海通证券研究所
恒大能做到2017年所有房地产企业中利润最多的,得把时间回拨到一年之前。
要想搞明白为什么要研究一年前的情况,就搞明白房地产企业中的预售模式。
对于房地产企业来说,销售额和营收是两回事,因为行业里普遍采取预售模式,当年销售金额往往还不能确认为营收,等交房之后才能确认收入,中间有个时间差。但是销售额是一个非常重要的财务指标,它是一个地产公司未来营收的保障。
目前,恒大超过95%以上收入来自地产,其他板块影响较小,因此2017年财报中的营收主要来自一年前的地产销售额。2016年的销售规模第一的恒大就早已为接下来一年的利润奠定了基础,但是恒大的毛利率和净利率的提高正是来自于企业的内功。
高瞻远瞩 精细运营
从之前碧桂园的在建物业的成本构成中,我们得知了土地成本占据了房子很大一部分。
2017年底,恒大土地储备3.12亿平米,土地账面价值5336亿,平均楼面地价仅1711元每平米,仅占公司2017平均售价的17.2%。
恒大土地储备分布在中国228个城市,一二线城市项目(按账面价值口径)占比69%,平均楼面地价2210元每平米;三线城市项目占比31%,平均楼面地价1141元每平米。2017年公司新增土地储备 1.26 亿平米(其中并购取得的占比57%),平均楼面地价1889元每平米,公司土地成本控制优异。
再将时间回拨到四年前,2014年前后,万科等部分房企判断地产进入“白银时代”,因此开始收缩杠杆(实质上做平甚至小幅做空行业),但恒大融创碧桂园等房企业判断周期尚未结束,开始加杠杆做土储和项储(杠杆做多行业)。2015年中,房价迎来上涨幅,杠杆做多者明显收益,行业格局发生变更。
来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
恒大在一轮对房价精准的预判之中抓住机遇,迅速扩大土地储备,并且成本低廉。
截至2017年末拥有土地3.12亿平米,对应的销售货值高达31075亿元(按土地面积乘2017年全年销售均价计算),现有的土地储备足够公司3-4年的开发。
除了低成本的土地,恒大还进一步降低营销、管理、财务三大费用,去年累计下降2.5个百分点。
营销、管理、财务费用降低,离不开许家印对于管理的深耕运作。
恒大的官网上有一句话:中国标准化运营精品地产领导者。恒大走向全国后,正是靠着许家印前前后后起草、修订了不知多少次,共计上万条的管理、运营和产品标准与规则,搞出了一套一个指令全国通行的标准化模式,实现井喷式增长,而且还靠标准建立了一系列消费者高度认知的项目品牌。
利润大增的同时,恒大也成功兑现了降负债承诺。
年报显示,恒大资产负债率下降至71.1%。去年恒大成功引入1300亿战略投资,一口气将总额高达1129亿的永续债全部还清,释放了近百亿股东利润,这也是恒大利润暴增的一个重要因素。
新起点 新战略 新蓝图
许家印在2017年业绩发布会上描绘了恒大新起点、新战略、新蓝图,力争2020年底总资产达到人民币3万亿元,年销售规模8000亿元,年利税1500亿元且负债率下降到同行中低水平,成为世界百强企业。
恒大将坚定不移地实施“规模+效益型”发展模式,包括继续向“三低一高”(低负债、低杠杆、低成本、高周转)经营模式转向,进一步提升增长质量。同时,恒大将积极探索高科技产业,逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技产业为龙头的产业格局。
来源:公司公告,中信建投证券研究发展部
在市场竞争愈发激烈情况下,房地产企业纷纷开拓多元化战略,作为其中的佼佼者,恒大凭借龙头房企积累的资源优势提前布精准局,多维度发展,并在2017年完成房地产+服务的转型,在旅游和健康产业迎来新的突破。
2017年将服务触点聚焦消费集中的儿童和老年人,两大拳头产品童世界和养生谷依托错位发展、高标准打造的思路,既满足国人快速增长的“消费升级”需求,又能凭借产品优势迅速打开市场,为恒大发展注入新的活力。
除了养生谷外,恒大还同通过与专业机构跨界合作,深入健康产业布局。2018年2月28日,恒大健康集团与美国布莱根和妇女医院共建的“博鳌恒大国际医院”正式开业。
今年4月,恒大与中国科学院签署全面合作协议,在未来10年内投资1000亿元,在生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源、人工智能、机器人、现代科技农业等重点领域,和中科院齐心协力,共同创建引领前沿科技的“3大基地”。
出手就是上千亿,但是许家印没有签约仪式上提及任何商业上的回报,协议的内容也摆明了是先投钱,着重技术上的真正突破和创新,再谈研以致用。
不谈回报的恒大,最终收获的回报或许比其他人还大。
10年,千亿级的研发投资后,恒大将成为怎样的企业?回想恒大在地产上的发展和表现,这是一个相当需要想像力才能回答的问题。