上世纪九十年代，中国经济发展开始加速，随着城镇化浪潮的来临及国民购买力的飙升，不管是为了在人头澎湃的城市里谋一立锥之地，还是为了登门拜访丈母娘时多二两底气，房子成了国民刚需。

经历了20年左右飞速发展期，现在论2017年哪家房地产公司赚的最多，当属恒大。

在之前讨论过的碧桂园中，虽然销售规模当属2017年第一，但是由于毛利率低于恒大，最终房企中利润之王的宝座让给了恒大。

恒大也曾经多次创造过行业记录，2016世界500强企业排行榜上，恒大地产成功上榜，这也是全世界第一家只用20年就干成了世界500强的房地产企业。

2016年，恒大在土地储备、销售金额、资产规模、营收规模、现金储备等多项指标超越原地产老大哥万科，登上了地产龙头宝座。

今天，小尼主要讨论两个问题：

1.恒大是如何做到行业第一的利润？

2.在地产界如此赚钱的恒大为何要转型？

格局早定 规模最大

来源：企业公告 海通证券研究所

恒大能做到2017年所有房地产企业中利润最多的，得把时间回拨到一年之前。

要想搞明白为什么要研究一年前的情况，就搞明白房地产企业中的预售模式。

对于房地产企业来说，销售额和营收是两回事，因为行业里普遍采取预售模式，当年销售金额往往还不能确认为营收，等交房之后才能确认收入，中间有个时间差。但是销售额是一个非常重要的财务指标，它是一个地产公司未来营收的保障。

目前，恒大超过95%以上收入来自地产，其他板块影响较小，因此2017年财报中的营收主要来自一年前的地产销售额。2016年的销售规模第一的恒大就早已为接下来一年的利润奠定了基础，但是恒大的毛利率和净利率的提高正是来自于企业的内功。

高瞻远瞩 精细运营

从之前碧桂园的在建物业的成本构成中，我们得知了土地成本占据了房子很大一部分。

2017年底，恒大土地储备3.12亿平米，土地账面价值5336亿，平均楼面地价仅1711元每平米，仅占公司2017平均售价的17.2%。

恒大土地储备分布在中国228个城市，一二线城市项目（按账面价值口径）占比69%，平均楼面地价2210元每平米；三线城市项目占比31%，平均楼面地价1141元每平米。2017年公司新增土地储备 1.26 亿平米（其中并购取得的占比57%），平均楼面地价1889元每平米，公司土地成本控制优异。

再将时间回拨到四年前，2014年前后，万科等部分房企判断地产进入“白银时代”，因此开始收缩杠杆（实质上做平甚至小幅做空行业），但恒大融创碧桂园等房企业判断周期尚未结束，开始加杠杆做土储和项储（杠杆做多行业）。2015年中，房价迎来上涨幅，杠杆做多者明显收益，行业格局发生变更。

来源：公司公告，中信建投证券研究发展部

恒大在一轮对房价精准的预判之中抓住机遇，迅速扩大土地储备，并且成本低廉。

截至2017年末拥有土地3.12亿平米，对应的销售货值高达31075亿元（按土地面积乘2017年全年销售均价计算），现有的土地储备足够公司3-4年的开发。

除了低成本的土地，恒大还进一步降低营销、管理、财务三大费用，去年累计下降2.5个百分点。

营销、管理、财务费用降低，离不开许家印对于管理的深耕运作。

恒大的官网上有一句话：中国标准化运营精品地产领导者。恒大走向全国后，正是靠着许家印前前后后起草、修订了不知多少次，共计上万条的管理、运营和产品标准与规则，搞出了一套一个指令全国通行的标准化模式，实现井喷式增长，而且还靠标准建立了一系列消费者高度认知的项目品牌。

利润大增的同时，恒大也成功兑现了降负债承诺。

年报显示，恒大资产负债率下降至71.1%。去年恒大成功引入1300亿战略投资，一口气将总额高达1129亿的永续债全部还清，释放了近百亿股东利润，这也是恒大利润暴增的一个重要因素。

新起点 新战略 新蓝图

许家印在2017年业绩发布会上描绘了恒大新起点、新战略、新蓝图，力争2020年底总资产达到人民币3万亿元，年销售规模8000亿元，年利税1500亿元且负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。

恒大将坚定不移地实施“规模+效益型”发展模式，包括继续向“三低一高”（低负债、低杠杆、低成本、高周转）经营模式转向，进一步提升增长质量。同时，恒大将积极探索高科技产业，逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。

来源：公司公告，中信建投证券研究发展部

在市场竞争愈发激烈情况下，房地产企业纷纷开拓多元化战略，作为其中的佼佼者，恒大凭借龙头房企积累的资源优势提前布精准局，多维度发展，并在2017年完成房地产+服务的转型，在旅游和健康产业迎来新的突破。

2017年将服务触点聚焦消费集中的儿童和老年人，两大拳头产品童世界和养生谷依托错位发展、高标准打造的思路，既满足国人快速增长的“消费升级”需求，又能凭借产品优势迅速打开市场，为恒大发展注入新的活力。

除了养生谷外，恒大还同通过与专业机构跨界合作，深入健康产业布局。2018年2月28日，恒大健康集团与美国布莱根和妇女医院共建的“博鳌恒大国际医院”正式开业。

今年4月，恒大与中国科学院签署全面合作协议，在未来10年内投资1000亿元，在生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源、人工智能、机器人、现代科技农业等重点领域，和中科院齐心协力，共同创建引领前沿科技的“3大基地”。

出手就是上千亿，但是许家印没有签约仪式上提及任何商业上的回报，协议的内容也摆明了是先投钱，着重技术上的真正突破和创新，再谈研以致用。

不谈回报的恒大，最终收获的回报或许比其他人还大。

10年，千亿级的研发投资后，恒大将成为怎样的企业？回想恒大在地产上的发展和表现，这是一个相当需要想像力才能回答的问题。