记者 刘新歌

每逢政策利好，楼市不免暗流涌动。收到建省、办经济特区30周年政策“大礼包”的海南，正在向热潮涌动的楼市喊“停”。

4月22日晚，海南省发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》（以下简称“《通知》”），宣布在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。同时，要求实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。

这是今年3月以来，海南第3次对楼市开刀，也是海南过去一年多来的第14次调控。一次次加码中，政策对市场的管控可谓面面俱到。无论对于房企还是购房者，海南楼市已经起了变化。

楼市入冬

《通知》规定，在海口、三亚、琼海等已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

在上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。而自通知发布后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

“这个限购政策等于海南房地产市场对外地人关上了门，毕竟两年社保的要求基本上很难达到。”陈明辉向时代财经分析道，全域限购的政策对消费者的杀伤力颇大，对传统房企亦影响深远，“接下来一段时间会比较难过，限购不仅直接导致有效客户量的剧减，长期看也会冷却消费者的购买心理。”

不过，陈明辉并不认为这次限购会给海南楼市和房企带来太大影响和风险。他认为，经过过去一两年的去库存，海南有效的库存量已经降低，房企去库存、资金占压的压力也较小。

易居研究院发布的《中国百城住宅库存数据》显示，截止3月底，海口库存量488万平米，同比下降19%，三亚库存量为294万平米，同比下降14%。“短期内房企的风险和压力不是特别大，最多是那些计划下半年或者未来要开新盘、回笼资金的企业感受到的压力会大一些。或者已经开盘的项目，业绩可能没有预期那么好。”陈明辉称。

中国综合开发研究院、旅游与地产研究中心主任宋丁指出，海南的此次调控非常有必要。他认为，海南要走向自由贸易港、需要平衡内部产业结构的状况、把整体经济拉上和自由贸易港相匹配的开放式路线。“长痛不如短痛，海南需要采取一个立竿见影的方式、用一种快刀斩乱麻的硬着陆办法来解决将近20年来形成的‘乱局’”。

拒绝楼市泡沫

每年的4-9月是海南楼市的传统淡季，但今年有些不一样。4月13日，中央为海南下一步的发展树立“新路标”，提出在海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，这使得海南房地产的关注度急剧上升。

楼市的躁动也由此开始，“这几天都很疯狂，包括买房的、卖房的，很多岛外的人专程过来买房。”某海南业内对时代财经说到。

严控楼市投机行为的必要性，海南自有往事可鉴。1988年4月13日，海南脱离广东省，成为我国第31个省级行政区，同时获准建设成为全国第五个经济特区，海南走上发展的快车道。

一时间，“到海南去”成为潮流，一大批人争先恐后地跨过琼州海峡淘金。随着这批“闯海人”涌向海南的，还有“投资热”，由于缺乏正确的产业发展导向，大批资金齐齐涌向房地产。

据统计，当时前来海南投资房地产业的企业多达4800多家，吸纳资金高达400多亿元。到1998年底，海南全省已建成未销售的商品房达703万平方米，但当时海南人口仅为全国的0.6%，岛内积压的商品房占全国的10%。

那一波“地产热”让南下淘金的潘石屹、冯仑、王功权等后来的商界大佬掘到人生的第一桶金。但由于缺乏实业和人口支撑，房地产泡沫很快便破灭。这一轮开发给海南留下600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地，仅四大国有银行的坏账就高达300亿。

从1999年开始，海南开始处理积压的房地产。面对庞大的“烂摊子”，海南用了七年的时间才初步消化。2006年下半年开始，元气大伤的海南楼市逐步走出泥沼，开始出现缓慢的恢复性增长。

资本的天性是逐利的，海南楼市仍面临着慎防泡沫的压力。虽然与大陆仅有一海之隔，但海南楼市却极为特殊，海口等多个城市的房价涨幅居全国前列。2017年年初，三亚更是连续两月领涨全国。

运营时代来临

在海南的购房群体中，外地客占据了绝对主流。某位不愿具名的海南业内人士向时代财经透露，2016年，外来购房者占比高达85-90%。

这次调控除了封堵外地购房者的投资需求，也基本切断了外来房企进入海南的重要路径。《通知》明确严控建设用地总量，尤其是住宅用地，这无疑增加了外来房企进入海南的难度，同时也会拉长开发周期，对房企的周转产生影响。

目前，TOP30房企中，多数已在海南有所布局。海南锦诚相关统计数据显示，恒大、碧桂园、雅居乐、融创、富力等在海南的土地储备颇为可观。

其中，雅居乐超过18%的土储位于海南，恒大在海南区域有16个项目，土地原值为161.7亿元，总土地面积高达1709万平方米。富力地产在海南区域的权益总建筑面积为317.1万平方米，权益可售总建筑面积为305.6万平方米。

不过，在新的形势之下，提前布局海南的房企也面临抉择和转型。业内人士认为，交易已经不是（海南楼市的）未来，运营时代将被动开始。陈明辉也表示，“如果继续传统的住宅、销售模式，房企在海南想谋求更大的发展会比较困难。”

但调控关上了一扇门，也同时打开一扇窗。《通知》规定，建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜。鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。

“跟着政府指引的方向，比如产业的形式、运营的形式，发展空间就会很大。运营方面，比如长租公寓、产业办公等等，还有文创相关的板块都可以去做，也是政府鼓励的。”陈明辉说道。