导语：谷雨，润物细无声，源自古人“雨生百谷”之说。在今天春季的最后一个节气，楼市却听到了惊雷声，房地产的播种季节要来了吗？

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宇宙行领衔楼市”房奴“大戏

昨天晚上楼市再传大消息：宇宙行工行最近对个人房贷相关年龄政策作了调整，个人住房贷款借款人最高年龄延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。

由于此前房贷借款人年限通常控制在18周岁到70岁，如果借款人年龄超过40岁，就无法申请到30年的贷款，现在放宽到45岁也可以申请到30年贷款。先来简单说说这条政策的意义，按之前贷款人年龄与贷款期限之和最高可达到70年而言，以按揭30年来算，银行不接受40岁以上的；50岁贷款的话，须按揭20年还贷。而在新政调整至75年后，以按揭30年来算，45岁还能参与贷款；50岁贷款的话能按揭25年还贷。无论在降低房贷门槛还是减轻还贷压力新政对购房者来说都更有利。

具体的还款影响我们来算笔账，假设一个购房者需要300万商业贷款，按照利率上浮20%计算，三种还款时限的月供分别是：

20年：21286元

25年：19110元

30年：17756元

可以看出，如果获得30年按揭期限，则月供压力将减轻很多。

工行方面指出，这是为了适应我国人口发展趋势，满足不同年龄阶段尤其是中年以上居民的住房改善性需求，减轻他们的经济压力。这毫无疑问是个政策利好，甚至对于整个国内楼市而言又是一个极大的利好消息。

“工行延长这一年限，实则是对楼市的利好。”赚赚金融品牌运营中心总监吴昊分析表示，放宽这一年限可以让45岁以上的刚需购房人获得更长的贷款期限，这将减小他们月供压力，对于首套房及改善性需求的刚需人群有一定的利好作用。吴昊介绍，目前95后的购房者已经开始入市。而在购房贷款时，对于年龄较小或较长的购房人而言，普遍要求子女共借，即父母与子女一起承担相应的贷款偿还责任。“延长年限对他们的贷款将有所利好。”　

房贷加速度，银行不差钱！

银行房贷情况一直都是购房者关注的事情。2018年总体上贷款形势趋紧，放款额度比较紧张，个别银行放款需要的排队时间超过2个月，审批条件也是趋严，以往容易审批通过的情况，现在可能无法得到同贷书。去年至今，不少买家都经历过银行超长周期的放款的痛苦，快的2个月，慢的动辄半年。这种速度，让购房者熬白了头，买一卖一的双方，更是苦不堪言。

然而这个问题也在得到解决：工商银行、兴业银行、华夏银行更是表示，只要手续齐全，最快两天内可以放款！

除了这三家银行外，花旗银行、中信银行、平安银行表示可以一周内放款！

目前大多数银行的贷款最长年限还是30年，在贷款人年龄+贷款年限上，大多数也都在70年以内。值得注意的是，工行作为国内银行业的标杆，其政策所作出的“表率”无疑会令更多的银行加入进来。从目前来看，房贷申请年龄的放宽只是时间问题，随着退休年龄延后以及寿命延长，未来放宽10年甚至更多也并非不可能的事。换言之，一辈子做房奴只是“时间”问题。

鉴于工行的地位，此举应该获得了银监会、央行的默许，所以这里面或许有政策含义。

利好楼市信号“意外” 邂逅

一．降准

上一轮房价暴涨始于降准0.5%，本周央行降准，1%。除了替换9000亿“中期借贷便利”，降低了银行成本外，还释放了4000亿资金；中央人民银行于4月11日晚间发布公告，宣布自4月25日起下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。定向降准的落地，恰好缓解了当前银行流动资金紧张、产业经济成本高的风险。浅显地说：这次央妈给大家发红包了，先给银行体系补水，降低资金成本，也就是银行的经营成本；再给小微企业输血。

有业内人士分析定向降准后最直接的效果即银行可调度的资金将有所增加，可贷款总额度将提升，对于开发商来说，可以用更低的成文获取资金；去年到现在，由于商业银行资金非常紧张，居民贷款利率上浮，特别是首套房贷利率普遍上浮15%-30%，有的城市甚至是40%。对于购房者而言，而此次降准或能缓解首套房贷利率上浮并蔓延的趋势，相对之前银行苛刻的贷款政策或许会有所松动。

二、推迟新规

《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（俗称“资管新规”），被推迟执行，这涉及到100万亿资产的动向，以及金融去杠杆的“缓急”。如果按照新规，将给股市、债市带来较大利空，也让中小银行利润下降，但是这个时候被推迟执行了。

三．银行放宽房贷年限

四．楼市用数据表明依然坚挺

“一手抓去库存，一手抓控房价，是我国房地产市场的现状。”当前住宅地产去库存已经取得明显成效，截至目前已经有南京、上海、长沙、成都、武汉、杭州、西安7个城市陆续发布“摇号购房”政策。我们再来看看楼市的“晴雨表”二手住宅的价格变动情况，年初以来房地产数据出现了“各种背离”，70个大中城市中，无论环比还是同比，绝大部分城市二手房价格依旧处于上涨中。可以这么说，在新房的持续上涨之下，二手房价格真的是坚挺。

这些利好一起出现在最近几天，难道是偶然的吗？当然不是，这是金融政策的一次重要的“微调”。虽然我们不能说是“转向”，但意义不容低估！这都同时指向一个信号，金融政策有了松动的迹象，而这些都会不可避免的传导到楼市。虽然每一项单拆开来看，都不是太大的政策，但小规模利好政策的不断累加，最终产生的规模效应也是不容忽视的。

注意，楼市的风险并没有被解除！

“额度特别紧张，原本就积压了不少单子在排队。”一家国有银行人士认为，即便有政策出来表示放宽，购房者不一定立马就能吃到“蛋糕”。

银行依然面临较大的加息压力。现在，银行的房贷规模是被控制的。今年，银行面临着较大的加息压力，银行的资金成本上升，很可能会从房贷利率方面弥补。

房贷的需求仍在不断增长。

房价越来越高。一方面买房的人数还是很多，现在一套房贷款的额度，差不多相当于以前的两套房，单套房的贷款额度也在升高。房贷需求的增长对银行来说额度的需求压力很大，额度不够用了，就只好上浮房贷利率，抬高门槛。有业内人士认为：接下来，首套房的房贷利率普遍上浮到20%是大概率事件。

所以关于”北京楼市的基本面已经改变，房价要爆涨了“的这个说法还为时过早，刚经过一年前房价疯涨的北京，还需要一定的时间来消化过高的房价，而且房住不炒的大政方针不变。但是我们要看清政策的导向，做市场的先知先觉者，而不是等到整个市场基本面都变了，你才发现情况不对，才发现自己又一次被抛在了时代的后面。

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