文/赵十一

房价永远是个谜，这边房地产调控不断深入，那边抢房的声音却不绝于耳。

2018年以来，在“分类调控、因城施策”这一基调的指引下，出台房地产调控政策的城市范围不断扩大，调控力度不断加强。

从3月份开始，全国超过20个城市再启房地产调控，合计发布了近30条房地产调控政策，内容包括在摇号购房、将限售限购延伸到三四线城市、以及扶持刚需买房等等。

调控自然是因为房价上涨，加码调控就说明房价涨的太凶。

我们先来看一线城市房价走势。其中北京由于新房价格严格控制，处于一直稳步下降的状态，但是二手房房价在今年二月份却有显著升温。上海则是经过一段时间的整理之后，新房与二手房价格同时开始出现回升，这两个城市房地产显著的特点都是一二手房房价倒挂。

一线城市虽然调控最严，但是需求强劲，二手房价格较高且有所反弹很正常，但是“房住不炒”的政策下，全国热点城市大面积出现排队抢房、一二手房价倒挂的现象就值得我们思考了。

近期，多个城市新房、二手房价格出现“倒挂”，不少热点城市新房价格普遍低于同区域二手房价15%-30%。

为何会出现这种现象？

首先 “抢人大战”激活楼市需求。2017年10月以来，全国有近20个城市与地区发布了引进人才的新政策，而从各城市公布的“抢人大战”计划看，吸引人才所采取的举措均围绕落户买房等。

2017年3月1日，西安市出台了“史上最宽松”的“三放四降”户籍政策，效果立竿见影。2017年全年落户西安人数257419人，在3-12月份，学历落户共114049人，占比超过80%。

这还不算，西安的户籍政策还经过几次版本升级后，落户人数成几何级增长。据西安市公安局最新统计，今年前三个月，有24.5万人落户西安，成为“新西安人”，这其中学历落户15万人，人才引进1万人，总人数是2017年同期的9倍多。 

人口规模势必会快速增长，也将带来更多的住房需求、刺激房价上涨。这一点不仅是西安，其他加入“抢人”阵营的二线城市房价上涨的势头都很足。

房地产热不热，一是看房价走势，另一个就是土地成交数据。中国指数研究院数据显示，2018年1至3月，全国300个城市共成交土地5362宗，同比增加19%；成交土地面积24140万平方米，同比增加32%。

2018年1至3月，全国300个城市土地出让金总额为9661亿元，同比增加37%；全国40个大中城市，共20个城市出让金同比增加，

房地产热，调控就要加码，各地纷纷出台购房摇号政策，由于调控大大限制了新房价格，而二手房交易成本高（税费占房价的6%-10%），这就造成了一二手房价倒挂，这种高溢价也带来抢房热潮。

未来买房摇号依然是趋势，最痛苦的还是刚需。

链家研究院数据显示，对比2017年第四季度，2018年一季度首次置业的刚需占比有明显增长，整体来看，首次置业占比较前一季度增加9个百分点，改善性换房占比下降8个百分点。

在供给有限的情况下，摇号确实是相对公平的方式，但是在动辄万人抢房的大军之中，这就意味着很多人有钱也买不到房，好的位置、好的房源中签率堪比买彩票。近期南京、长沙的部分楼盘摇号买房的中签率仅有11.6%、9.5%，而此前成都最低3%的中签率更是让人“望房兴叹”。

此外，对于刚需来讲，房价虽然调控了，但是利率也在上涨。2018年2月，3月全国首套房贷款平均利率已达到5.51%，相当于基准利率的1.124倍，同比上升23.54%，十五个月连续上涨。房价跌幅不大，利率不断上涨，买房成本不降反增！

热点城市，未来的房价趋势很明显，但是在“房住不炒”的背景下，调控也会不断升级。当然房价调控是值得肯定的，问题是房价虽然不炒了，对于刚需来讲，“房住”也越来越难实现了。

就像一线城市车牌摇号一样，有钱也抢不到，越抢不到就越值钱，要不然就继续等，要不然就买新能源汽车。对应的买房就是，要不然就继续排队、继续抢，要不然就住租赁房。像近期的万科租赁房项目——万科翡翠书院，只长租，不出售，90平米精装修小三居，租金一次付清10年180万起，这样的“性价比”，你心动了吗？