有人说,房产投资已经错过了最好的时间,其实不然,投资房产无非两个:投资稀缺和投资趋势。投资稀缺不难理解,是由天然的供需稳健的支撑着房价,比如北京一房难求;而投资趋势是我们需要学习的,如何低门槛的购房,等待其发展之后变现,从而获利。
一、如何选择二三线城市?
1. 跟着高铁去投资
一个普遍的说法: "高铁兴则兴" ,现在除了像 南京、杭州、苏州 等二线城市外,很多平时大家注意较少的城市都已经连通了高铁。《中长期铁路网规划》在2008年经过调整,中国高速铁路发展将以"四纵四横"为重点,构建快速客运网的主要骨架。
高铁对城市的带动力是显而易见的:一个城市的高铁通达车次多,意味着人口导入、物流、交通,以及对周边城市的辐射能力。这样的城市既拥有交通便捷的优势,又是房价洼地,在外溢需求支持下, 市场仍有进一步上升空间 。
除此之外,我们还要紧跟规划,抓住其他交通利好。如今我们需要重点关注的有两个:
(1) 港珠澳大桥与深中通道的快速路开工
整体工程计划于2020年完工通车,未来港、深、珠、中四城连接于一条超级大环线,四地交通时间也不到两小时,可见对珠、中有重大利好。
(2) 穗莞深城际线有望明年通车
预计到2021年,在交通上,新塘有广汕高铁,高速公路,该线路始发站是广州东站,经新塘过东莞至深圳机场段。可见,新塘未来就是重要交通枢纽。
2. 选择落户政策较为宽松的城市
不同二线城市,也是有所差异的,较为宽松的落户政策变相是一种人才引进,一个城市,有人才会有更大发展的潜力,现下比较有吸引力的两个城市——
武汉:对于高学历人才落户堪称"零门槛",还发布了大学毕业生在汉工作指导性最低年薪标准。
郑州 : 如今揽才政策频频加码,今年11月23日公布"智汇郑州"人才工程"1+N"政策体系,堪称"含金量"最高的广纳人才新政,落户政策也再放松。
总的来说,人口流入能力越强越好是二线城市有升值空间的重要论据。
二、在强二三线城市如何选房?
1. 选择承载最多城市功能的地区
城市功能是城市系统对外部环境的作用和秩序,是城市价值的体现。你所挑选房子的区位如何?主要由 空间利用密度和时间密度 决定。
人口密集的地方说明商业潜力好,一般来说,这些地方交通便捷,聚集着优质的资源:居住,商业,办公,行政,教育等,这种地方都是城市的枢纽,也不会有某个时段形成空城的情况(比如CBD的夜晚),具有时间密度。
在这一范围内多注意优秀的学校和医院周边的房子,知名新兴行业的企业的办公楼林立的地区,这里提供了优质的资源和大量就业机会,这类房子一般不会贬值。
2. 比较房产投资收益
房子的升值空间主要两个部分组成:房价的增幅收益+房产的租金收益;
①房价增幅是买房投资主要考虑的,二手房销售的5年内税费就是打压短期炒房者,而中长期需考虑的是:大户型肯定比小户型增值空间大,50平米涨2000才能跟100平米涨1000持平,一般来说,后者更划算一些。另外要记得的是: 买房前想定总价,买房时关注单价。
②租金收益是衡量房子值不值钱的重要指标,一般来说出租的价格基本给你抵押贷款。这里用来计算收益的一个重要概念是 租金回报率 ——月租房获得租金同房屋价钱的比值。
公式:(税后月租金-按揭月供款)× 12 /(首期房款+期房时间内的按揭款)
这种算法简单考虑了租金、价格和前期的主要投入,可用来估算资金回收期的长短,给选房提供技术参考。
3. 物业管理很重要
近几年,对物业的选择越来越受重视,它关乎着生活品质,还是房产保值的重要保证。
一般来说,市场价格反映着物业公司服务水平,除了价格之外,品牌是有效的筛选方式,万科,龙湖等算是做的比较好的了,另外主要看社区的安全等级,设备状态等,不过具体如何选择还需要自己去甄别。