曼秋

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近期，澳大利亚高等法院（The High Court）发布了有关“父母担保给子女买房类合同”的严格规定。对于那些极力促成父母担保为子女买房的贷款经纪机构或借贷机构而言，他们或将面临“作茧自缚”的囧境。

Barry Nilsson律师事务所家庭法合伙人Scott Wedgwood等律师认为，高等法院的规定可能适用于以下案例，即父母为其后代房产交易承担“不当”压力。

Wedgwood说道：“若贷款合同属于可能引起上述不当压力，例如父母出资为子女购房引起父母承担不当的压力的情况，银行和咨询机构应当更为小心和谨慎。”

“高等法院的这一规定有望迫使借贷机构在衡量子女（借款人）与其父母（担保人）各自所应承担的责任方面进行更为深入的考虑，以确保公平。”

此外，澳大利亚高等法院的解释还考虑了婚前协议的安排情况。例如，一名女性婚前被迫签署婚前协议，声明婚姻结束时女方放弃任何权利。在女性对其前夫提起诉讼一案中，根据高等法院的判决，这份协议为不公平的协议。

据Wedgwood透露，目前适用澳大利亚高等法院上述解释的还包括一系列情况。例如子女利用与父母的特定关系，要求或影响后者为一份明显不公平的协议提供担保。

Wedgwood说道：“此类情况下，父母可以采用‘不当影响’为由拒绝履行此类协议中担保人的义务。”

根据房贷经纪机构Mortgage Choice提供的数据，过去一年内，悉尼的首次置业者增加了5倍，全澳范围内的首次置业者数量则增长超过50%。其中，家庭成员融资是主要推动因素之一。

一般情况下，家庭成员通过出资首付款，或作为银行贷款担保人的方式，在未明确规定的期限内偿还一部分或全部月供。这种情况在悉尼和墨尔本房价高企的地方尤为常见。

若发生违约情况，贷款机构则可收回担保人的房屋。换而言之，父母对子女的爱心可能会因子女的挥霍行为而落得“无家可归”的下场。

对于这种情况，一些精明的银行和信贷机构对家庭成员资助家庭购房首付缺口市场有着充分的了解。目前正在着手通过将贷款金额一分为二的形式开发担保人有限责任的产品。

担保产品

目前，澳大利亚所有大银行和一些大型的开发商协会等均提供不同选择的担保产品，涵盖各种条款、利率和收费情况。

澳新银行（ANZ）规定只有父母/继父母、祖父母、兄弟姐妹和子女方可作为担保人。借款人也只能采用一位家庭担保人。

澳大利亚联邦银行（CBA）则表示将制定“个性化的产品”，以满足借款人的需求。

根据澳储行（RAB）近期的分析，通过父母出资购买首套房的贷款人日后遇到经济困难，需要家人或朋友进一步资助的可能性是未接受父母出资购房贷款人的两倍。潜在原因是这类借款人往往没有稳定的收入、或自律性不够，在没有其他帮助的情况下无力支付月供等。

对于这种情况，银行等借贷机构开始通过引入更为严格的贷款条件，以防范日益上升的风险。

银行应对举措

目前，银行对父母担保子女贷款的情况开始要求更多的证明文件，辟如父母和子女的收入证明、其他借贷情况说明、以及小到化妆品、大到汽车和度假等所有支出情况。

澳大利亚联邦银行（CBA）则引入了更为严格的测试，确保由父母担保的贷款受益人具备足够的偿贷能力。例如，对于无租金支付情况的贷款人，进行偿贷能力评估时会加入名义租金650澳元/月。

其他银行方面，麦格理银行和西太银行（含旗下墨尔本银行、圣乔治银行和南澳银行）也分别于近期宣布了新的措施，通过改变授信额度和借款人供款计算方式来评估借款人的持续偿贷能力。

据Wedgwood预测，随着高等法院出台明确规定，所有各方的责任和义务应在合同中明确予以规定，并避免“不当”压力的情况。其他借贷机构或将效仿CBA的做法对父母担保类贷款做出严格规定。

本文信息来源：澳洲金融评论报