【牛邦投教分析】中国房地产市场正处于一个政策已经巨变，市场巨变可能也不远的前夜。

一方面，限售、限购、限贷、限卖，自去年“十一”楼市开始调控以来，中国一个又一个城市掀起了调控的“比狠模式”。随着楼市调控的不断升级，租售同权、共有产权房等房地产长效机制也开始在部分城市推广开来。但另一方面，类似任志强坚持“2018年下一轮房价将暴涨，不涨我提头来见”的放狠话观点，依然具有广泛的群众基础，让人莫衷一是。

而深圳，这个本轮房价大涨的起源城市，同时也是对全国其他一二三四线楼市具有强大风向标价值的城市，10月11日，再次放出凶狠的调控大招，震惊全国。这一回，会否改变市场预期？

据深圳市土地交易中心官网公告信息，龙华民治街道将在11月出售一宗二类居住用地，楼面价起拍价为8616元/平，最高限制在1.1万元/平。

此次拍卖，采用“单限双竞”的方式，并首次要求开发商自持，不得分户登记，不得转让，规定年限为70年。

也就是说，在这70年里，买家只能把房子租出去，而不能卖出去。自此，深圳有了第一宗“禁售70年”的居住用地。

深圳此次大招的“四大亮点”突显不同

牛邦投教研究员注意到，相比前期出让的居住用地，深圳此次酝酿推出的居住用地，在住房用途、人才房占比及竞价方式等多个方面都有创新变化。

1、全年期自持。

为培育和发展我市住房租赁市场，项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期（70年）自持，限整体登记，不得销售、转让，这是此次出让居住用地出让最突出的一个特点。项目允许抵押，但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。因企业破产清算、重组或股权转让、司法强制执行等情况而确需转让的，租赁住房及商业用房限整体转让。转让后，自持物业性质不变。

该项目竣工验收后方可租赁，租赁须符合市、区政府关于租赁住房的相关规定，并优先租赁给在深圳市龙华区工作的人员。每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过20年。乙方自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修，且租赁合同应当约定承租人不得转租。

2、“单限双竞”的方式挂牌出让。

限成交地价，该宗地挂牌起始价为人民币7.77亿元，最高限制地价为人民币10.1亿元，封顶溢价率30%。

竞成交地价，当竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得原则确认成交。

竞人才住房面积，当竞买人报价达到最高限制地价时，在最高限制地价和配建人才住房面积基础上，竞价转为竞无偿移交的人才住房面积，无偿移交人才住房面积多者为宗地竞得人。

3、人才住房。为落实我市人才优先发展战略，改善人才居住条件，满足人才住房需求，本出让宗地配建27060平方米（总建筑面积的30%）的人才住房，最终配建的人才住房面积根据竞价情况得出，并与租赁住房面积联动调整，人才住房面积增加的，租赁住房面积将随之减少。

人才住房由竞得人建成后产权无偿归政府，由深圳市人才安居集团有限公司代表市政府接收、运营和监管。

4、加强土地购置资金来源审查。

要求竞买申请人在申请用地竞买时提交《关于土地购置资金来源的承诺函》，承诺其土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。

要求竞得人自交清全部地价款后，须向市规划国土部门提交具有证券期货业务资格的会计师事务所出具的资金审查报告、土地购置资金来源的说明及资金流水、转账凭证等相关证明材料。

对土地购置资金来源审查未获得金融监管部门审批通过的，市规划国土部门将取消竞得人的竞得资格，竞买保证金不予退还。

房市会就此不同，房价要跌了吗？

牛邦投教研究员认为，作为最具代表性的楼市之一，深圳祭出的“70年自持”大招，包括北京的共有产权房、广州的租购同权试点等，都反映了监管层对楼调思路的重大转变：

1、超级严格地限制开发商靠地生财的能力，采用重资产、低杠杆的模式，降低开发商囤地囤房的冲动；

2、试图破解之前导致房价暴涨的捆绑在房屋之上的各种教育、医疗、就业等等隐性福利，然后据此破解一线房价永远涨，二三线不贵的思路。

3、转变土地财政绑架的思路，转而让“优质房屋、可接受房价”，成为抢人才的优势，这才是奠定一个城市和国家未来竞争力的正确思路。

上述思路可以说完全打破了此前的靠行政干扰房地产开发和销售节奏的违背经济规律，因而导致屡调屡涨的旧思维，但所谓冰冻三尺非一日之寒，能够成效关键在于未来的落实和扩散效应，需要时间，更需要空间。非短期可见效。

简单来说，个人以为，当前楼调的新思维和新策略，是让市场震惊的，能够感受到政策动真格的决心的，战略大方向上确是不利于楼市和房价的；但不确定性在于，其到底是个案，还是会具有广泛的推广性？至少我个人认为，“共有产权房、租购同权和70年自持”的模式，在推广中还面临诸多法律、财政和土地资源的制约，相当长期内还只是会试点，难以扩散。