国泰君安余立峰：房产调控转向放大供应
2013年11月11日 09:52 本文来源于 财新网

长期来看，增加供应，楼市上涨的速度就会减慢，甚至持平。但短期内还看不到大量的土地供应。只有土地的大量供应，新盘的大量推出，才会影响到市场的走势

　　财新记者 杨秋波

　　“深八条”、“京七条”相继出台，部分地方开始试行农地上市流通，针对这大半年一路走高的地价与房价，各地地方性新政密集出台，这些新政出台释放了怎样的调控信号，能否达成预期的效果？

　　针对上述问题，国泰君安国际地产分析员余立峰与财新记者谈了他的分析思路和看法。余立峰在在2013年度汤森路透StarMine中国大陆及香港地区分析师评选中获得房地产与建筑行业选股能力排名第一。余立峰认为，房地产调控政策已经从限制需求转入增加供给的新阶段。

　　“长期来看，增加供应，楼市上涨的速度就会减慢，甚至持平。但短期内还看不到大量的土地供应。只有土地的大量供应，新盘的大量推出，才会影响到市场的走势。”余立峰说。

　　财新记者：近几个月各大城市地王层出不穷，广东省国土资源厅提出广东省不允许未来半年内再出现“地王”。地王频出有哪些方面的原因，广东提出的这种目标有没有可行性，有没有可能在全国起到示范作用？

　　余立峰：从土地政策来看，土地收入会牵扯到地方的财政收入，土地出让金还是归地方多一点，这样大家都会想把地卖贵一点。最近很多地方推出中心地段的一些商业或住宅用地，由于地段比较好，开发商拿地的意愿都很高，地价高也很正常，所以地王就出的比较多。要达成广东的目标，可能就是拿一些比较偏远地区的地块到市场上去拍，这样价格就会比之前的低。

　　更关键的问题是如何处置土地收入，如果土地收入还是归地方，那么地王还是会不可避免的出现，各地方还是会有以卖地增加收入的冲动。广东的这种做法只是一种比较良好的愿望，但实际操作不太具有可行性，全国来说，大家都可能从口号上喊要做到这个，但实际上要推广，比较困难。

　　财新记者：面对这些地方性政策的出台，开发商的拿地策略会不会有所调整？一线城市地王频出的情况会不会有所改变？

　　余立峰：一线土地长得快是供应少，最近开发商集中补土价格自然就上升了，二线城市也有这个情况，但是对于三线城市来说就不一定了，三线城市的供应比较多，所以价格应该比较平稳。大家在三线的意愿不是怎么高。

　　财新记者：继推行两限房政策之后，北京市住建委提出，今年底前要完成不低于2万套自住型商品住房供地，以此为中端人群提供新的住房保障，被称京七条。市场质疑此举会让北京重回福利房时代，这种行政干预能否达成它的预期目标？

　　余立峰：此举会导致市场短期预期的一些变化。

　　因为北京的房价涨得比较快，之前它的限购是很严格的，已经很有效地抑制了很大部分的需求。回到供应上面，因为房价一直在涨，开发商觉得，如果把推出新楼盘的时间延后，房价可能会更高，无论开发商还是买房的都是看涨心态。

　　北京推出不低于2万套自住型商品住房供地，在短时间内，一些中低价位的楼盘就会推出市场，价格会比较低，市民的预期也会改变，供应多了，选择也多，开发商的预期也会改变，地段不那么好的盘会先推出来卖了，定价也不会那么高了。

　　此次政策与此前的区别是，此前是调控需求，现在是扩大供应，还有在供应端控制价格，对市场会有比较正面的影响，在短时间内可以有效抑制房价的上行的速度。

　　财新记者：深圳也出台了“深八条”，涵盖抑制需求、增加供应、预售限价、限贷等多方面。你对“深八条”怎么看？

　　余立峰：深圳二手房跟一手房涨得都比较快，一手房涨得比较快是因为最近推的楼盘都比较高端一点，导致整体均价上升，二手价格也在上涨，在这样的市场背景下，深圳出台了“深八条”。

　　“深八条”强调的，都是一些以前所用的方法，没有太大的改变，只是重审一下，以前的政策现在都还是存在的，并没有说有什么新的政策会出来，并没有一些实质的作用，如果从市场来说，只有增加供应，大量的供应上市，价格才会下行，但现在并没有看到有这样的行为，深圳楼盘并没有很明显的增加。

　　财新记者：今年以来，在经历了大半年的政策空档期后，国内重点城市房价又迎来新一轮的大幅上涨，长效调控机制的呼声日高。长效调控应该包括哪些方面的举措？如何推进？

　　余立峰：农地上市将是建立长效调控机制中很重要的一步，有些地方开始试行农村土地在市场上流通，让小产权房拥有明确的产权，这样在短时间内可以增加供应，确权还可以为房产税打下很好的基础，确权以后，所有权可能就不止七十年了，为房产税征收提供较好的法律基础。

　　农地上市流转之前，开发商必须通过一些另类的渠道去拿这些地，但成本会很低，自由交易之后，这些土地地价会比以前高，开发商拿地成本可能会上升，小产权房也会释放供应，对商品房价格也是一个冲击，对房地产开发商会有比较负面的影响，短时间内，供应会增加，房价上行的空间也会被压缩。

　　财新记者：近期，很多商业银行采取了上调房屋按揭贷款利率、延长审批时间的办法，来减少房贷的发放。这是否意味着商业银行感受到了市场的流动性风险？这背后有什么样的原因？

　　余立峰：商业银行这样做有两方面的原因，首先，房贷是时期很长的一种贷款，利差也比较低，对银行来说，赚得不多。如果房价下行，抵押物贬值，银行就会受到损害。另外最近信贷额度比较紧张，所以利率会给的比较高，没有额度就批不出来，审批时间也会延长，主要问题是，市场预期已经改变，如果房价有下跌的风险，如果拿了一大批要贬值的抵押物回来，银行就要承担比较大的风险。

　　财新记者：2013年，房企再融资开闸呼声强烈，多家上市房企发布了再融资预案。有分析认为开闸在即，也是长效调控机制建立的必要举措，由行政干预向通过信贷等经济手段调控房地产的信号。再融资开闸对房地产行业以及房价走势会产生怎样的影响？

　　余立峰：现在房地产再融资还是在一定的政策下有条件开放的，比如说，旧城改造、棚户区改造，而不是给开发商拿去直接拍地，所以在房企再融资方面控制还是比较严格，但也说明，在信贷、融资控制那么久以后，调控的方向已经改变，之前政府认为市场上炒卖的人很多，现在政府认为市场上供应太少，以前是控制需求，现在是放大供应，来做调控。

　　长期来看，增加供应，楼市上涨的速度就会减慢，甚至持平。但短期内还看不到大量的土地供应。只有土地的大量供应，新盘的大量推出，才会影响到市场的走势。■