孙公司龙凤置业总资产9亿多，净资产4亿多，有近5亿负债。假设铁管巷土地补偿金确为23亿，扣除成本后(5.2亿+其它费用)，所得税应为4亿+。扣掉所得税和负债，净资产约14亿。上市公司持有77%，即约11亿。2010年以6.5亿购买74.8%(其余2%未知成本，影响不大)，每年利息5.3%，成本9.3亿。11-9.3=1.7亿。税后仅1.3亿。这只是粗略计算，可能多点也可能更少。现在知道为啥拍卖那天会大跌了吧。
南京证券上市的成功率很大，按小市值券商3xPB估值，大约增值18亿，税后13.5亿。合每股增厚1.5元左右，土地增厚0.14元左右，合计增厚1.64元左右。预计年报净资产3.4左右，因此南京证券上市后净资产5元左右。
注:南京证券上市初价格会高于3xPB(11.4元)，但随后必会向3xPB靠拢。
未来估值水平有赖于风凰转型的力度和市场平均水平。暂按1.2xPB估值为6元。