上周五，笔者参加了全国住房租赁企业家峰会，大家共同的心声是“太难”了。一个品牌公寓的合伙人告诉我，“毕业季”租赁潮延后，9月份租赁市场确有复苏，但跌下去的租金，很难涨上来。一方面，租赁房源太多了，租客可挑可选，私人业主也在降价；另一方面，租客对租金承受能力普遍下降，高校的新毕业大学生选择单租的明显减少，有的直接到城中村了。

　　该合伙人告诉我，近期还有一个现象，退租的还有不少，新拓租客或续租租客，基本都选择“短租期”了，这可能与近期长租公寓密集“爆雷”有关。但同时，他也很纳闷，有的租客宁愿去买居住体验很差的酒店式项目，甚至是小产权房，也不愿意租房住了。

　　说白了，相比商品房产权，“租赁权”实在是太弱了。暂且不谈租房小孩能不能“上学”的困惑，想办个额度高一点儿的信用卡，名下没有产权房就休想了。所以，“金窝银窝不如自己的狗窝”，俗语的背后是一个残酷的现实。所以，这就是为什么，买不起商品房的新市民，本应该是租赁市场的主力，却要勒紧裤腰带买房，哪怕买个小产权房，也算立足了。

　　很多人眼里，租房只是权宜之计，是买房前的“无奈过渡”。所以，很多租客的心态就是“得过且过”，不会置换居家用品，更不会装修房屋，让自己住的舒服一些。租客是这种心态，房东也一样。屋内配置的厨卫家电、家具床品等，不仅质量乏善可陈，而且隔三岔五地报修是租房生活的常态了。所以，长租公寓很难赚钱，不是经营的问题，而是生态链被破坏了。

　　修复这个生态链，关键还是要将“房住不炒”这个顶层设计落实到老百姓的心里，形成一致预期。这不是“讲大话”。近期，国家“十四五”规划提出，鼓励住房消费健康发展，鼓励长租政策。政策本意是好的，“先租后买”、梯度消费，等收入积累够了，再去买房，这才是健康的住房消费。但试想，“租赁权”这么弱，房价还在上涨，怎能心无旁骛地“长租”下去呢？

　　不要说长租，买房消费也有点儿扭曲。经常听到有人说，“手里若没有两套房子，心里始终不踏实”；“没有两套房，都不好意思说自己在一线城市扎根了”。笔者碰到很多这样的人，奋斗的目标就是两套房子。房产价值超千万了，但生活很简单，甚至是拮据。小孩上学以后，更是如此了，家具家电很老旧了，也没有换，更别说装修了，这怎么能叫住房消费？

　　普遍不注重住房消费，修缮也不及时。我们的建筑寿命较短，这是一个重要原因。过去，各地重视新房开发，存量房改造也更重视拆迁，而不是修缮。所以，谈到房地产对经济的贡献，就是卖地、建房等投资上的贡献，消费贡献并不大。上世纪80年代，西方国家的城镇化率就已达到70%-80%的顶峰了，但地产对GDP的贡献居然从那时的7%-8%升至现在的12%-13%。

　　原因就是，老百姓在住房消费上不断升级。在西方国家，百姓最大支出，就是住房消费。2017年，美国家庭住房支出平均为19884美元，占消费支出的33.1%。我国城镇居民消费支出的大头是食品(占比30%)，住房消费2384美元，占比26%。当下，我国老百姓恩格尔系数在不断下降，随着老龄化到来，衣食方面的支出空间在收窄，但住的消费还有很大潜力。

　　过去十几年，大家光顾追逐房产的增值收益去了，现在该回归到房子的本源——居住和消费了。回归这个本源，关键是“房住不炒”，说了不炒，就是不炒。我们了解到，多数城市房子供应过剩了，还在推高价地，希望楼市更活跃一些；很多地方认为，本地楼市是“洼地”，房价还有空间。这么一来，就给市场释放托底信号，楼市还如从前，住房消费生态链很难修复。