逐渐复苏的深圳楼市又现魔幻景象。

　　4月3日，一则深圳市宝安区住房和建设局(简称“宝安住建局”)发布的通知，将宝安中心区3个楼盘推向风口浪尖。通知显示，宝安区房地产市场近期相继出现购房缴纳“喝茶费”“更名费”的负面舆论，涉及新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等多个楼盘。宝安住建局将从4月3日起开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动。

　　此次涉事的3个楼盘，折射出当下开发商蠢蠢欲动的心思。再将目光放至整个深圳楼市，其呈现出“一半海水，一半火焰”的魔幻景象：一边是受市场看多的西部区域，一边是较为平稳的东部区域；一边千万豪宅走出了“戴着口罩抢房”的独立行情，一边网红区域刚需盘“爆冷”。深圳楼市怎么了？

　　复盘：

　　宝安网红项目被曝“全部内部消化”，

　　收百万“喝茶费”

　　百万喝茶费的深圳楼市魔幻景象，最早以一则聊天记录的形式流传。该聊天记录称，“海纳(新锦安海纳公馆)旁边还有两个楼盘都是这样子，你了解一下就知道了”，其旁边的两个楼盘：润恒都市名荟和榕江云玺“全部内部消化”“更可怕”，榕江云玺“现在基本没房，开盘都没开”。此后该聊天记录被多方引用。

　　甚至，家在深圳论坛上，有网友发布新锦安海纳公馆的内部“喝茶费”报价单：116平米4房户型总价1120万，喝茶费100万；89平米3房户型总价816万，喝茶费85万。

　　紧接着，3月25日，中国证券报发布有关上述3个楼盘收取“喝茶费”的报道。报道称，当前深圳宝安确有几个楼盘购房需缴纳不同价位的“喝茶费”，以海纳公馆为例，116平米总价1150万左右的新房“喝茶费”需70余万元。

　　对于“喝茶费”的操作，中国证券报调查获悉，购房者要先在银行开联名账户，把钱款打到账户上做资金监管，等到房产交易完成后才会提走款项。但对于“喝茶费”的最终去向，中介人士始终三缄其口。

　　但令人意外的是，有些购房者即便交了喝茶费，仍然无法顺利看房。中国基金报称，根据中介的解释，这笔喝茶费是先去银行做资金监管，最终打给开发商内部员工。此外，购房者并不能公开看房，只能“通过户型图来进行盲买”，原因在于“如果公开看房，就泄露了内部拿资源售卖然后叠加喝茶费这种套路”。

　　官方：

　　如有价外费用违法行为，

　　五个方面从严处理

　　针对上述“喝茶费”乱象，4月3日，宝安区住建局发布《关于坚决打击房地产开发企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的通知》。内容显示，宝安区房地产市场近期相继出现购房缴纳“喝茶费”“更名费”的负面舆论，涉及新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等多个楼盘。

　　宝安住建局将从4月3日起开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动。按照通知，一旦发现房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为，宝安区住建局将从五个方面进行处理。

　　具体而言，列为房地产扫黑除恶和“楼霸”专项整治线索，联合市场监管、公安、税务等相关部门进行查处；暂停涉案楼盘全部房源网签权限；从严进行诚信惩戒；有变相强制服务并收取费用的，按照《深圳市房地产市场监管办法》相关规定，按违法行为涉及商品房数量每套处10万元罚款；有其他价格违法行为的，该局将移交市场监管部门进行查处。

　　同时，该局该要求房地产开发企业严格按照《商品房销售明码标价规定》《深圳市房地产市场监管办法》相关规定，立即开展自查自纠，即日起在营销中心显著位置张贴温馨提示，严格按照备案价格销售，接受购房人和社会监督，杜绝收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为。

　　梳理：

　　宝安中心区

　　被点名三楼盘有价格优势

　　事实上，“喝茶费”在深圳并不是新鲜事，其多发生在热销项目和区域。深圳过去多有官方出面打击“喝茶费”乱象，但由于住房“僧多粥少”，屡禁不止。更为奇妙的是，为避免“惹得一身膻”，不少网红项目会在开盘前声明“项目并未收取‘喝茶费’”。

　　以深业中城为例，该项目是去年的“日光盘”，在其开盘之前，业内多次传言，该项目“由租转售”，因其是香蜜湖片区少有的新房项目，且与附近二手房价格“倒挂”备受市场关注。项目“太火”，开发商却很为难，进而多次发文提醒购房者，任何第三方以任何理由私自收取额外费用的行为，均与该公司无关，谨防上当受骗。

　　仔细分析宝安中心区楼市，二手房方面，贝壳找房地图显示，海纳公馆周围不少二手房项目均价10万以上，如宏发领域挂牌14套房源，均价10.5万；壹方中心玖誉挂牌33套房源，均价14.7万；天健时尚空间挂牌4套，均价12万；熙龙湾一期挂牌11套，均价13.5万；西岸观邸挂牌8套，均价12.8万；金泓凯旋城挂牌20套，均价10万。新房方面，根据深圳房地产信息网，海纳公馆均价8.3万，云玺锦庭均价10.9万，润恒都市名荟均价10.9万。此次被宝安区住建局点名的上述3个楼盘，在价格上确实有一定优势。

　　深圳资深房地产人士李宇嘉指出，宝安中心区新盘项目受追捧，主要源于前海自贸区“扩容”利好，再加上海纳公馆等3个楼盘在价格上确实有优势，因而引得购房者追捧。

　　说法：

　　无法举证收取费用的合法性，

　　会被判决返还

　　对此，深圳房地产律师周争锋指出，一手房价格由政府参与核定，一旦出现一手房和二手房价格倒挂的情况，一手房就会变成抢手的商品，因此滋生出“喝茶费”的问题。具体而言，“喝茶费”指优先购房的费用，是“一个愿打一个愿挨的事”，该费用以破坏正常的公平交易流程为前提，扰乱了正常的购房秩序。事后，收受喝茶费的一方有可能会被支付喝茶费一方以不当得利的诉由，诉讼到法庭，但因为无法举证收取费用的合法性，会被判决返还。但是，大部分买受人在给了喝茶费，买到心仪的房子以后，不会去再讨要这个费用。

　　趋势新盘售罄二手成交8008套深圳楼市会否迎来小阳春

　　宝安中心区三项目受市场追捧，一定程度上折射出购房者对该项目所在区域价值的认可。再将目光放至整个深圳楼市，其呈现“一半海水，一半火焰”的魔幻景象。

　　疫情形势缓和后，深圳共有6个项目取得预售证，东部和西部区域各占一半。就去化情况来看，西部区域整体较好。

　　西部区域方面，3个项目有两个项目当日售罄。3月7日，深圳年后首个入市的豪宅项目，招商太子湾湾玺N3项目现场开售。该项目推出的总价2000万元起、面积240-398的精装商务公寓，在开售15分钟成交额便突破1亿元，且由于现场过于“火爆”，据称被要求限制人流。此后，该项目两次加推，均售罄。3月16日晚，万科星城线上选房正式开盘，当晚线上开盘直播围观人数高达近50万，7分30秒4栋288套特惠房源全部售罄。

　　拖西部区域“后腿”的是位于光明区的乐府花园，尽管该区去年诞生了3个“日光盘”，但乐府花园由于户型设计不佳、得房率不高、性价比一般等被购房者诟病，整体去化不佳。

　　东部区域方面，仅坪山恒大城二期当日售罄，坪山方直谷仓府和中骏云景华府未有传出售罄消息。

　　李宇嘉分析，近期深圳新盘售罄，一方面由于开发商采取了多次加推的策略，每次推售房源数量不多；另一方面在于这些项目在定价上有优势。而反观去化情况不佳的项目，如光明区乐府花园定价不算低，且项目本身有瑕疵，因而不受市场欢迎。就目前而言，刚需占据市场主导，如若项目本身不具备优势，就会转向其他更好的项目。

　　量是价的“先行指标”。据深圳中原数据，3月份，二手房销售8008套，环比增长3.8倍，同比增长76%；新房销售3152套，环比增长279.8%；成交面积32.4万平方米，环比上升279.9%。此前，深圳贝壳研究院院长肖小平曾指出，二手房当月成交量8000套是楼市稳定与热的分界线。这是否意味着，深圳楼市将迎来小阳春呢？

　　李宇嘉认为，网签数据具有滞后性，3月网签的房源不少是年前出售的，并不能完全说明现在的市场情况。肖小平认为，虽然3月的网签数据不能说明现在真实的市场情况，但从深圳贝壳研究院掌握的情况来看，深圳3月二手房的真实成交量已经超过了6000套，整体来说深圳楼市已经复苏。原因方面，她认为一方面在于一线城市整体管理水平较高，复工复产快，另一方面在于，面对经济的不确定性，市场对一线城市的资产保值信心更为充足。