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发表于 2020-04-08 08:38:26 股吧网页版
深圳三楼盘被指涉“喝茶费” 宝安住建局:涉案楼盘暂停网签
来源:南方都市报 作者:陈蓉

   逐渐复苏的深圳楼市又现魔幻景象。


  4月3日,一则深圳市宝安区住房和建设局(简称“宝安住建局”)发布的通知,将宝安中心区3个楼盘推向风口浪尖。通知显示,宝安区房地产市场近期相继出现购房缴纳“喝茶费”“更名费”的负面舆论,涉及新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等多个楼盘。宝安住建局将从4月3日起开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动。


  此次涉事的3个楼盘,折射出当下开发商蠢蠢欲动的心思。再将目光放至整个深圳楼市,其呈现出“一半海水,一半火焰”的魔幻景象:一边是受市场看多的西部区域,一边是较为平稳的东部区域;一边千万豪宅走出了“戴着口罩抢房”的独立行情,一边网红区域刚需盘“爆冷”。深圳楼市怎么了?


  复盘:


  宝安网红项目被曝“全部内部消化”,


  收百万“喝茶费”


  百万喝茶费的深圳楼市魔幻景象,最早以一则聊天记录的形式流传。该聊天记录称,“海纳(新锦安海纳公馆)旁边还有两个楼盘都是这样子,你了解一下就知道了”,其旁边的两个楼盘:润恒都市名荟和榕江云玺“全部内部消化”“更可怕”,榕江云玺“现在基本没房,开盘都没开”。此后该聊天记录被多方引用。


  甚至,家在深圳论坛上,有网友发布新锦安海纳公馆的内部“喝茶费”报价单:116平米4房户型总价1120万,喝茶费100万;89平米3房户型总价816万,喝茶费85万。


  紧接着,3月25日,中国证券报发布有关上述3个楼盘收取“喝茶费”的报道。报道称,当前深圳宝安确有几个楼盘购房需缴纳不同价位的“喝茶费”,以海纳公馆为例,116平米总价1150万左右的新房“喝茶费”需70余万元。


  对于“喝茶费”的操作,中国证券报调查获悉,购房者要先在银行开联名账户,把钱款打到账户上做资金监管,等到房产交易完成后才会提走款项。但对于“喝茶费”的最终去向,中介人士始终三缄其口。


  但令人意外的是,有些购房者即便交了喝茶费,仍然无法顺利看房。中国基金报称,根据中介的解释,这笔喝茶费是先去银行做资金监管,最终打给开发商内部员工。此外,购房者并不能公开看房,只能“通过户型图来进行盲买”,原因在于“如果公开看房,就泄露了内部拿资源售卖然后叠加喝茶费这种套路”。


  官方:


  如有价外费用违法行为,


  五个方面从严处理


  针对上述“喝茶费”乱象,4月3日,宝安区住建局发布《关于坚决打击房地产开发企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的通知》。内容显示,宝安区房地产市场近期相继出现购房缴纳“喝茶费”“更名费”的负面舆论,涉及新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等多个楼盘。


  宝安住建局将从4月3日起开展打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的行动。按照通知,一旦发现房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为,宝安区住建局将从五个方面进行处理。


  具体而言,列为房地产扫黑除恶和“楼霸”专项整治线索,联合市场监管、公安、税务等相关部门进行查处;暂停涉案楼盘全部房源网签权限;从严进行诚信惩戒;有变相强制服务并收取费用的,按照《深圳市房地产市场监管办法》相关规定,按违法行为涉及商品房数量每套处10万元罚款;有其他价格违法行为的,该局将移交市场监管部门进行查处。


  同时,该局该要求房地产开发企业严格按照《商品房销售明码标价规定》《深圳市房地产市场监管办法》相关规定,立即开展自查自纠,即日起在营销中心显著位置张贴温馨提示,严格按照备案价格销售,接受购房人和社会监督,杜绝收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为。


  梳理:


  宝安中心区


  被点名三楼盘有价格优势


  事实上,“喝茶费”在深圳并不是新鲜事,其多发生在热销项目和区域。深圳过去多有官方出面打击“喝茶费”乱象,但由于住房“僧多粥少”,屡禁不止。更为奇妙的是,为避免“惹得一身膻”,不少网红项目会在开盘前声明“项目并未收取‘喝茶费’”。


  以深业中城为例,该项目是去年的“日光盘”,在其开盘之前,业内多次传言,该项目“由租转售”,因其是香蜜湖片区少有的新房项目,且与附近二手房价格“倒挂”备受市场关注。项目“太火”,开发商却很为难,进而多次发文提醒购房者,任何第三方以任何理由私自收取额外费用的行为,均与该公司无关,谨防上当受骗。


  仔细分析宝安中心区楼市,二手房方面,贝壳找房地图显示,海纳公馆周围不少二手房项目均价10万以上,如宏发领域挂牌14套房源,均价10.5万;壹方中心玖誉挂牌33套房源,均价14.7万;天健时尚空间挂牌4套,均价12万;熙龙湾一期挂牌11套,均价13.5万;西岸观邸挂牌8套,均价12.8万;金泓凯旋城挂牌20套,均价10万。新房方面,根据深圳房地产信息网,海纳公馆均价8.3万,云玺锦庭均价10.9万,润恒都市名荟均价10.9万。此次被宝安区住建局点名的上述3个楼盘,在价格上确实有一定优势。


  深圳资深房地产人士李宇嘉指出,宝安中心区新盘项目受追捧,主要源于前海自贸区“扩容”利好,再加上海纳公馆等3个楼盘在价格上确实有优势,因而引得购房者追捧。


  说法:


  无法举证收取费用的合法性,


  会被判决返还


  对此,深圳房地产律师周争锋指出,一手房价格由政府参与核定,一旦出现一手房和二手房价格倒挂的情况,一手房就会变成抢手的商品,因此滋生出“喝茶费”的问题。具体而言,“喝茶费”指优先购房的费用,是“一个愿打一个愿挨的事”,该费用以破坏正常的公平交易流程为前提,扰乱了正常的购房秩序。事后,收受喝茶费的一方有可能会被支付喝茶费一方以不当得利的诉由,诉讼到法庭,但因为无法举证收取费用的合法性,会被判决返还。但是,大部分买受人在给了喝茶费,买到心仪的房子以后,不会去再讨要这个费用。


  趋势新盘售罄二手成交8008套深圳楼市会否迎来小阳春


  宝安中心区三项目受市场追捧,一定程度上折射出购房者对该项目所在区域价值的认可。再将目光放至整个深圳楼市,其呈现“一半海水,一半火焰”的魔幻景象。


  疫情形势缓和后,深圳共有6个项目取得预售证,东部和西部区域各占一半。就去化情况来看,西部区域整体较好。


  西部区域方面,3个项目有两个项目当日售罄。3月7日,深圳年后首个入市的豪宅项目,招商太子湾湾玺N3项目现场开售。该项目推出的总价2000万元起、面积240-398的精装商务公寓,在开售15分钟成交额便突破1亿元,且由于现场过于“火爆”,据称被要求限制人流。此后,该项目两次加推,均售罄。3月16日晚,万科星城线上选房正式开盘,当晚线上开盘直播围观人数高达近50万,7分30秒4栋288套特惠房源全部售罄。


  拖西部区域“后腿”的是位于光明区的乐府花园,尽管该区去年诞生了3个“日光盘”,但乐府花园由于户型设计不佳、得房率不高、性价比一般等被购房者诟病,整体去化不佳。


  东部区域方面,仅坪山恒大城二期当日售罄,坪山方直谷仓府和中骏云景华府未有传出售罄消息。


  李宇嘉分析,近期深圳新盘售罄,一方面由于开发商采取了多次加推的策略,每次推售房源数量不多;另一方面在于这些项目在定价上有优势。而反观去化情况不佳的项目,如光明区乐府花园定价不算低,且项目本身有瑕疵,因而不受市场欢迎。就目前而言,刚需占据市场主导,如若项目本身不具备优势,就会转向其他更好的项目。


  量是价的“先行指标”。据深圳中原数据,3月份,二手房销售8008套,环比增长3.8倍,同比增长76%;新房销售3152套,环比增长279.8%;成交面积32.4万平方米,环比上升279.9%。此前,深圳贝壳研究院院长肖小平曾指出,二手房当月成交量8000套是楼市稳定与热的分界线。这是否意味着,深圳楼市将迎来小阳春呢?


  李宇嘉认为,网签数据具有滞后性,3月网签的房源不少是年前出售的,并不能完全说明现在的市场情况。肖小平认为,虽然3月的网签数据不能说明现在真实的市场情况,但从深圳贝壳研究院掌握的情况来看,深圳3月二手房的真实成交量已经超过了6000套,整体来说深圳楼市已经复苏。原因方面,她认为一方面在于一线城市整体管理水平较高,复工复产快,另一方面在于,面对经济的不确定性,市场对一线城市的资产保值信心更为充足。

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