用益信托网新近发布的10月集合信托市场报告显示，房地产信托规模在9月大幅回升后，10月再度大幅下滑。10月房地产类信托募集规模为281.72亿元，环比减少60.47%，房地产类信托规模占比持续下滑。专家预计，未来房地产信托规模占比下滑趋势或有所减缓，但弱势难改。

　　再现下滑

　　用益信托数据显示，10月房地产类信托共募集资金281.72亿元，环比下滑60.47%，同比减少33.50%。从募集规模占比来看，10月房地产类信托规模占比29.45%，较上月减少10.02个百分点，下滑至第三位，金融类信托和基础产业类信托产品分列第一、二位。值得注意的是，除房地产外，其他各投向领域的信托资金规模在10月均有不同幅度下滑，环比下降幅度均超30%。

　　用益信托金融研究院研究员喻智指出，10月集合信托发行稍显冷清，主要是受国庆长假影响，工作日的减少使得集合信托产品的发行数量和发行规模有所下滑。历年10月信托数据都有类似情形出现，一般在11月和12月会出现较为明显的回升。房地产信托规模占比下滑的趋势应会有所减缓。

　　调控从严仍是制约房地产信托规模增长的重要因素。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前房地产融资渠道偏紧，预计未来两个月房地产信托仍处弱势。12月“因城施策”可能进一步强化，部分楼市调整较为明显的城市，融资需求可能出现增长，届时房地产信托料出现小幅反弹。

　　转型尚待时日

　　用益信托报告指出，国庆长假后，多张针对房地产业务的罚单接踵而至，监管环境持续趋严，合规问题是信托公司面临的一大挑战。

　　李宇嘉强调，目前政策“有保有压”，对于满足条件、资质符合的房企倾斜，资金供应仍有保障，但融资利率可能略高。而在信托资金来源方面，要注意是否存在银信合作，银行资金是否通过信托渠道违规流入房地产等现象。严禁违规资金流入房地产市场的底线不能触碰。监管要求回归信托行业“受人之托，代人理财”的本源定位，未来的投资方向要褪去影子银行的角色，确保项目符合信托业投资标准。

　　上海高丞投资管理有限公司总裁孙文华指出，“传统房地产信托业务是依存于城市化进程的资产扩张阶段，其核心逻辑是资产收益的稳定性，与住宅地产性质相同，人们都存在相信住宅价格永远涨不会跌的逻辑。”而在房住不炒的背景下，信托业务需要随着国家大趋势进行调整，需要从城市更新、乡村振兴、资产证券化、消费金融等方向转型。

　　喻智表示，房地产信托受到调控已有较长时间，未来信托公司房地产业务的发展方向或以盘活存量资产为主，通过REITs和资产证券化的形式进行投资管理。不过，房地产业务转型升级尚需时日。