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发表于 2019-09-10 10:39:53 股吧网页版
炒房每天都亏钱的时代来临?降准释放9000亿 利好楼市吗?专家观点很一致
来源:21世纪经济报道 作者:张晓玲 李洋 陈小榕

  一纸降准文件打破了楼市冷清。

  9月6日,“全面降准+定向降准”齐至,央行释放长期资金约9000亿元。已经入秋的楼市,仿佛接收到热意的讯号。

  作为近年来规模最大的一次降准,此后资金面虽将缓和,但在楼市政策收紧的情况下,资金难以大量流入房地产。今年“金九”恐成色不足,难再回温。

  事实上,今年8月以来,土地市场已降温显著,量价齐跌,多城地块底价成交或流拍,房企拿地归于理性,加紧“御寒”意识凸显。

  对开发商而言,下半年,资金命脉仍悬于一线——加紧回款,对冲刺千亿的中小房企更是如此。

  楼市利好有限

  不同于前两次降准,此次降准采取全面降准+定向降准组合的方式。其中全面降准释放资金约8000亿元,定向降准释放资金约1000亿元。

  此前,今年1月、5月分别有两次降准,使得住宅市场在今年春节后至5月期间出现了小阳春。

  中原地产首席分析师张大伟认为,此次降准规模虽大,但并不是为了刺激房地产,因为降准前已多次针对房地产收紧政策、筑大坝,避免资金流入房地产,所以楼市再次出现小阳春可能性不大。

  从供给侧看,7月份以来,房地产融资全面收紧,银保监会、证监会先后发文对银行贷款、信托、保险、海外债等融资渠道加强监管、实施专项指导。

  从需求侧看,此轮LPR改革中的5年期LPR主要针对个人住房按揭贷款,与针对实体经济的1年期LPR有效隔离,并且由于对房贷设置利率下限,防止宽松资金违规流入房地产市场。

  加之,今年7月30日中共中央政治局会议强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,也再次印证了房地产调控延续趋紧的态势。

  对此,恒大研究院院长任泽平认为,此次降准对房地产融资收紧、针对房地产设置5年期LPR等政策,相当于搭建了实体与房地产之间资金流动的“防火墙”。稳房价政策基调不会改变,但前期略悲观的房地产形势会有所好转。

  张大伟指出,此次降准的目的不是为了给楼市喘气,楼市虽将有所获益,但利好有限。对于购房者来说,房地产贷款对于大部分银行来说依然是优质信贷业务,降准后LPR也有望下调。

  国盛证券分析师任鹤认为,若LPR下调,居民对就业和楼市稳定的信心也会加强,在房企加大供货的“金九银十”季节,信心的恢复、银行资金端的宽裕也将促进销售回暖。

  他进一步表示,在对房地产资金严管的政策背景下,尽管全面降准对房地产影响有限,但其对资金端的边际改善亦可期。

  长城证券分析师陈智旭也表示,由于近几个月连续发布多次对地产行业融资的限制政策,本次降准有望部分对冲此前融资收紧的影响,地产融资环境总体或边际改善,但程度仍待后续观察,规模较大、杠杆率较低的龙头房企有望受益。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒,后续要警惕房价重新炒作的风险,实际上房价一涨就容易引起调控的升级,所以各地房地产运行中,应该充分利用此次宽松的货币流动性来拉动刚需购房需求和合理的改善性购房需求,但要防范各类中介和代理机构虚假营销和怂恿购房者签约的情况。

  土地市场降温

  政策调控的效果反映在土地市场上立竿见影。房企融资渠道依旧紧缩,现金流紧张,下半年拿地更加谨慎,土地市场也随之“入秋”。

  中国指数研究院数据显示,8月,全国300个城市共收获出让金3100亿元,环比下降39%,同比下降17%,平均溢价率为9%,较上月回落5个百分点。

  同时,土地流拍现象开始增多。据克而瑞数据统计,8月热点城市土地共流拍79幅,流拍率13.7%,比上月增加2.1个百分点。

  以粤港澳大湾区市场为例,8月,大湾区整体土地市场竞争热度明显下降,土地溢价率持续走低。

  根据合富研究院数据,8月以来珠三角9城中,包括中山、佛山、肇庆、惠州、珠海5个城市,均有土地出现流拍/终止、延期出让。

  其中,珠海8月仅成功出让2宗居住用地,其余8宗地块全部延期出让;中山今年以来仅成交2宗地块,本月流拍地块为今年第三宗地块。

  土地市场的转冷,并非没有预期。在8月份的中期业绩会上,就有多家房企管理层表态,下半年将减少拿地甚至暂停拿地。

  不止是旭辉、富力早早地传出“暂停拿地”的消息,一向拿地激进的融创中国主席兼执行董事孙宏斌也表示,下半年融创基本上没有拿地指标,除非特别好的机会,但基本上在拿地这块目前是停止的。

  严跃进表示,受市场降温带来的影响,企业为了防范风险而选择当前不去拿地,直到后续销售转好才会积极拿地。

  “下半年房企去库存是主要导向,包括积极获取预售证和降价促销。”严跃进进一步称。

  据亿翰智库研究报告显示,8月全国商品住宅销售面积为1776.5万平米,同比下14.1%,环比下跌13.4%。

  银河证券研报表示,住宅销售面积进一步下降,市场房源减少,销售面积的下滑主要是因为可售房源的减少。而住宅期房销售仍然正增长,也验证市场并未进入萧条。

  对于下半年房地产市场的展望,亿翰智库分析认为,预期随着“金九银十”销售旺季的到来,市场成交量会有所回暖。

  严跃进表示,因为降准和后续企业资金回笼,未来的销售行情不会太悲观。

  机构:炒房的每天都在亏钱

  中泰宏观在其最新研报表示,从大类资产配置的角度来看,过去十年买房早的、买房多的都赚得盆满钵满。我们测算了过去十年我国各类资产的投资回报,其中债券考虑了利息收入,股票考虑了分红收益,房地产采用中金标准数据公司发布的住宅投资收益指数,考虑了租金的回报。

  结果显示,过去十年如果投资大宗商品并一直持有,累计只能得到30%的回报,投资债券有51%的回报,投资股票有57%的回报,而投资房地产能够获得265%的回报。而事实上考虑到结构性的机会,很多核心城市的房价过去十年涨了3、4倍都不止。

图:中泰证券

  如果考虑到杠杆的因素,炒房的投资收益则又要翻几倍。毕竟加杠杆买股票的投资者是少数,而买房加杠杆则非常普遍。即使首付比例50%,买房也自带了一倍的杠杆,获得的投资收益都是翻倍的。而如果首付比例是30%的话,自带的杠杆更高。所以过去十年早买房、多买房是最正确的大类资产配置决策。

  但如果房价不涨,那么炒房者其实每天都在亏钱。

  以上海的情况为例,如果持有一套房产,纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%,而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌,资本利得收益大致为-0.4%。

  事实上,炒房亏钱的又何止是上海,百城房价统计中,有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%,即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小,房屋空置率高,租金收益几乎可以忽略不计。

图:中泰证券

  事实上往前看,为房价不仅很难大涨,而且大概率会出现明显回调,主要原因是货币不再大水漫灌。过去之所以各类泡沫丛生,最根本的原因是货币放水,做投资赚慢钱的少、做投机赚快钱的多。尤其是当经济下行的时候,我们在货币放水的同时,将房地产作为托底经济的重要手段,资金大量涌入房地产领域,泡沫膨胀严重。

  但现在来看,我国各线城市的房价都已经非常高,中小城市的房屋空置率也很高,经济和金融的系统性风险非常大,已经很难再放水刺激。而只要不进行放水强刺激,房价都是易降难升。

  而往前看,棚改货币化的政策逐渐退潮;LPR改革后,货币政策基本形成了对房地产领域收水、对非房地产领域放水的结构性宽松格局。在这种背景下,房地产的大周期和政策决定的小周期都会向下,房价也会有回调压力。

  据中泰宏观测算,我国居民有近6成资产直接或者间接配置到房地产领域,而中小城市房产的流动性(变现能力)其实很差,二手房很多要折价才卖得出去,所以看似房价上涨带来了很多浮盈,大家账面上都有很多资产,但当需要用现金的时候,其实很难变现。

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发表于 2019-09-10 14:13:26
一些机构研究员的水平很次呀……没有一点大局观
发表于 2019-09-10 15:30:39
就该让炒房的亏死
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