高房价会挤出潜在需求。

　　7月27日，博鳌21世纪房地产论坛第19届年会在三亚隆重启幕。在《楼市增长潜力：新热土与新赛道》论坛现场，贝壳研究院首席市场分析师许小乐发布了《全流通视角下的楼市增长潜力-2019年城市购房动能排行榜》。

　　该报告由贝壳研究院和21世纪产业研究院共同发布。报告基于政策趋势、产业聚集、城市化进程、人口流动等指标，排出现阶段购房动能最为强劲的100个城市，并建议开发商更多聚焦一、二线城市及少数有活力的三四线城市，从地产开发向城市综合运营转变。购房者一方面考虑未来城市发展潜力，也要考虑购房可支付性，中短期来看，二线城市是未来不错的选择。

　　许小乐在报告的讲解中指出，购房动能=增长力+持续性。若以具体数据来衡量各个城市的购房动能，深圳刚需持续力最强，武汉改善转化力最强。

　　具体而言，一线及强二线城市购房动能排名靠前，其中深圳因为巨大的潜在刚需规模居于首位，北京、上海则因为较高的换房比例带动交易乘数效应而位居二三；杭州、南京、苏州因为人才吸引政策和较强的经济吸引力排名也较前。

　　从分指数来看，综合换房比例和难度，编制城市换房动能指数，武汉由于较高的换房比例和相对宽松的换房环境，其改善动能指数排名第一，西安、重庆等换房政策较为宽松的城市排名也相对靠前。

　　环京都市圈呈现典型的两极分化、环沪环深城市圈内部不同城市购房动能呈现梯队分布且整体都不弱，北京城市圈具有明显的“分化型特征”，上海和广深城市圈则是明显的“融合型特征”。

　　关于资源型城市的排名，城市购房动能指数排名中有14个城市属于资源型城市，不管是资源成长型城市(南充为例)，还是资源成熟型城市(湖州、济宁为例)或者是资源衰退型城市(韶关、泸州为例)，除包头外，整体购房动能指数排名均在50名开外，动能偏弱。

　　许小乐表示，从购房动能指数排名中，可以得出几点发现：

　　第一，城市动能指数与城市的经济增长水平之间总体一致，但也存在着偏离，一些城市的购房动能超过人均GDP的实力。

　　第二，城市房地产大格局正在重塑。和传统一、二、三、四线划分有所不同，杭州因为较强的需求持续力超越一线广州，环沪、环深三四线城市超越部分二线城市、二线“明星城市崛起”，如武汉、西安、成都等，具有持续增长动能。

　　原因是：

　　1、不同城市动能的侧重点不同，比如，深圳由于较大的住房缺口和人口吸引力度，刚需动能最强；武汉由于友好的换房政策，改善动能最强。

　　2、一些明星城市购房动能被高房价拖累，主要是由于刚需转化能力所限，如北京、上海、厦门等城市资产化的房价与城市的真实购买力之间出现了背离，较高房价排挤了潜在需求，市场出现自我束缚。

　　3、一些资源型城市陷入收缩，越来越难有收入支撑城市运营，对外来人口的吸引力偏弱。

　　第三，城市圈的总体动能取决于城市动能的方差而非总和。城市圈市场的持续性因为区域的融合而增强。从城市圈动能分布来看，环京内部排名方差更大，呈现明显的分化型城市圈特征，环深环沪内部梯队均匀，差异较小，呈现明显的融合型城市圈特征。