“必须得开户办卡，存50万元才能排号，不然开盘的时候连现场都进不去。”在北京中铁诺德春风和院营销中心，一位工作人员如是表示。

　　近日，《中国经营报》记者以购房者身份走访北京楼市发现，建于丰台区花乡白盆窑村的中铁诺德春风和院项目，尽管尚未获取商品房预售许可证，但目前已经进入蓄客阶段。有工作人员介绍，开发企业与光大银行方庄支行合作，进行资金托管服务，客户需在该支行开户办卡，存入50万元现金才拥有后期开盘选房的资格。

　　而记者进一步调查发现，该项目目前尚未取得施工许可证，但是涉及地块已被围挡圈起，内部塔吊矗立，工人忙碌，存有施工迹象。

　　对此，记者致电开发企业北京中铁诺德房地产开发有限公司(以下简称“北京中铁诺德”)，其工作人员回复称，已向领导汇报，具体问题可直接采访项目营销中心。而营销中心方面在确认记者采访诉求后，表示相关负责人不在，会进行转达。但是截至发稿，记者并未收到后续回复。

　　“托管”50万元

　　中铁诺德春风和院项目营销中心，建于丰台区花乡桥与樊羊路交会处东南角，在走访中，记者看到，虽值工作日，看房者却不见少。

　　“我们预计7月28日开盘，现在排号登记。从7月6日开始，三天已经排了200多号。”据营销中心一位工作人员介绍，该项目规划由九栋高层和两栋小高层组成，共计1592套住宅。目前，计划开盘为项目一期，包含8号、9号、10号三栋高层，户型则以89平方米的三居室和129平方米的四居室户型为主，并赠送精装修和中央空调。

　　记者了解到，有意向排号的客户需填写《选房资格意向书》和《资金托管服务申请书》，两份文件为同一编号，即为客户选房时的排号顺序。

　　在工作人员出示的上述两份文件中，记者看到，前者主要登记客户的基本信息以及意向房源， 并备注称“客户成功办理此选房资格意向书方有资格参与一期开盘选房活动”。

　　而在《资金托管服务申请书》中，记者则看到，该文件左上角印有“中国光大银行”字样，甲方为项目方，单位名称即“北京中铁诺德房地产开发有限公司”，房产项目名称为“中国中铁·诺德春风和院”，而乙方则为意向客户。

　　文件显示，乙方开户行为光大银行方庄支行，申请托管金额为五十万元，托管账户即为乙方在光大银行方庄支行新办的银行账户。

　　而在“托管资金解冻支付约定”一栏中则显示，解冻支付的条件在于甲方与乙方是否已签订商品房认购协议且甲乙双方向银行出具《划款授权书》。

　　按照文件中设置的“解冻(支付)程序”，若在上述条件达到前，甲乙双方已签订解约协议，且甲乙双方已向中国光大银行出具双方签字确认的《解冻申请书》，授权其办理托管资金解冻手续，银行将对托管资金进行解冻处理。

　　“我们跟光大银行方庄支行有合作，钱存到卡里之后直到7月28日开盘都会被锁定。如果开盘时客户选到房，经客户确认同意，银行会把钱解冻并转到开发商在光大银行开立的账户里，当购房的定金。如果没有选到房，钱解冻后还在银行账户里，相当于客户多办了一张银行卡，卡里的钱自由支配。”上述工作人员告诉记者。

　　他解释称，之所以需要专门开户办卡，系这一银行卡跟普通卡的额度不一样。“因为普通的银行卡每日转账有额度限制，房款动辄几十上百万，转账会很麻烦，而这里办的卡没有额度限制。”

　　但是，其同样表示，“只能在光大银行方庄支行办，别的银行或者光大银行别的支行都不行，没有这项业务。”

　　或涉违规

　　“确实存在这项业务，是开发商委托我们支行办理的，《资金托管服务申请书》属于银行、开发商、客户之间的三方协议。”光大银行方庄支行一位工作人员向记者证实了这一情况。但是对于为何进行“托管服务”，其表示，没有权限做深入解释。

　　“个人与银行之间有何种协议，并不受到我们监管，但是甲方如果是开发商，那肯定是不行的，我们会进行核实。”对于“资金托管服务申请书”这一内容，丰台区房屋管理局一位工作人员告诉记者。

　　此外，其向记者证实，该项目目前尚未取得预售许可证。而根据规定，预售许可证是两审制，终审由北京市一级相关部门负责，该项目能否于7月28日前获批预售许可并不能确定。

　　土地出让信息显示，该项目为丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块R2二类居住用地、A33基础教育用地，建设用地面积约为58664平方米，建筑规划面积为163477平方米，起始价56亿元。

　　此外，按照要求，该地块未来商品住房销售均价不超过67702元/平方米，最高销售单价不得超过71087元/平方米，且居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下所占比重需达到70%以上。

　　据了解，2018年11月，地块拍卖时，曾吸引了中铁置业、中铁诺德、新城、华发、金茂等多家房企以及综合体参与竞拍。最终，北京中铁诺德经过60余轮竞拍，以70.2亿元的总价竞得上述地块，溢价率25%。

　　记者分别查询北京市规划和自然资源委员会、住房和城乡建设委员会官方网站获悉，时至今年6月20日，北京中铁诺德获取了项目地块两份建设工程规划许可证(2019规自【丰】建字0021号)、(2019规自【丰】建字0022号)，但是，却并未取得施工许可证。

　　北京京润律师事务所律师张志同告诉记者，该项目若未取得施工许可证，则涉嫌未批先建。而以此为前提，企业更不能对商品房进行宣传、销售。从上述“排卡蓄客”的形式来看，“存款”最终将转为房款，存在变相收取意向金的违规操作。

　　按照《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。《城市商品房预售管理办法》则规定，商品房预售应该符合这些条件：持有建设工程规划许可证和施工许可证；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

　　此外，张志同还强调，根据《资金托管服务申请书》中“解冻(支付)程序”所述，存款解冻需经由企业和客户双方签字确认《解冻申请书》才能生效，若在未来选房阶段双方未达成共识，企业不同意签字解冻存款，势必会引起更多纠纷。