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4月12日，国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》(以下简称“通知”)，明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成且最多贷60万元。新政自2019年4月15日起执行，以网签日期为准。
业内专家认为，随着传了近一个月的政策终于落地，将对近期有所回暖的楼市产生较大心理影响，加之未来部分区域的供应将会大幅增加，市场的回升势头或将减弱。
国管公积金“认房又认贷”
根据通知要求，此次国管公积金中心也将二套房的认定标准调整为“认房又认贷”，既要看购房者名下是否有房，也要看在全国范围内是否有住房贷款记录。
新政规定，借款申请人家庭(包括借款申请人、配偶及未成年子女)在北京市无住房且夫妻双方名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款和住房公积金贷款记录)的，按首套住房贷款政策办理。借款申请人家庭在本市无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的，以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的，按二套住房贷款政策办理。
这对于刚需改善群体来说，如果现在卖小买大，无论是商贷还是公积金贷，从4月15日起按二套房认定。
此次国管公积金政策经过调整，与此前北京市属公积金政策保持一致。据了解，2018年9月13日，号称“史上最严”的北京市公积金新政出台，规定自9月17日起网签的购房，在使用公积金贷款时执行“认房又认贷”政策。同时今后公积金贷款将与缴存年限挂钩，每缴存1年可贷10万元，缴存12年可以贷到最高120万元。
首付款方面，根据规定，借款申请人购买经济适用住房的，首付款比例不低于购房总价的20%；购买经济适用住房之外的首套住房的，首付款比例不低于购房总价的30%；购买二套住房的，首付款比例不低于购房总价的60%。借款申请人购买存量房屋的，购房总价以房屋评估值和购房合同总价两者中较低者为准。
贷款额度方面，首套住房贷款最高额度为120万元，执行贷款基准利率；二套住房贷款最高额度为60万元，贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。此外，在保证借款申请人基本生活费用的前提下，根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率，按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。同时，贷款期限不得超过25年，最长可计算到借款申请人法定退休年龄后5年，最高不得超过65周岁。
此外，在贷款申请条件上，新政规定，借款申请人申请贷款时应连续缴存住房公积金6个月(含)以上且本人住房公积金账户处于正常缴存状态；或经中央国家机关住房资金管理中心审核同意，处于缓缴、封存或者退休销户状态的缴存职工。同时，借款申请人夫妻双方无尚未还清的住房公积金个人住房贷款和政策性贴息贷款。
“市场回暖势头或受打击”
与以往政策初衷一样，此次新政继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，大力支持职工基本住房消费需求。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，这意味着，北京楼市信贷政策里唯一认房不认贷的国管公积金也开始收紧。因为之前市场已经炒作收紧，这项政策落地对市场直接影响不大，但从心理层面肯定会影响“小阳春”持续，对最近有所回暖的北京楼市将有非常大的心理影响。
据中原地产提供的数据显示，截至4月11日，北京二手房4月网签住宅4850套，3月网签16051套，均处于调控后的高位，3月下半月国管公积金将收紧的传闻导致部分需求提前释放。
据《中国经营报》此前报道，3月18日(即传闻国管公积金贷款政策将调整的前一天)，北京二手房成交1042套，自去年9月后首次出现单日成交量过千套。
据了解，国管公积金主要指中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工缴存的长期住房储金，以及中共中央直属机关分中心缴存的住房公积金。国管公积金由中央国家机关住房资金管理中心负责管理。
张大伟指出，未来几天是最后的末班车，预计网签还将在高位运行。“但在国管公积金收紧，包括青龙湖等区域供应井喷下，北京楼市刚起来的小阳春，很快会被打击。预计5月北京楼市如果没有其他信贷宽松政策的影响，市场很可能比3~4月有所下行。”
易居研究院研究总监严跃进也表示，此项政策的落地，会对市场尤其是北京市场带来一定影响，尤其是对刚需改善人群来说。国管公积金政策因为适用人群较小，国管公积金部分可以异地使用，但主要是在北京，主要是央企职工等，其他城市非常少。
上海中原地产市场分析师卢文曦也指出，国管公积金新政对市场的影响几何，具体要看不同城市。“像北京、上海这样的一线城市，住宅均价都是超过5万元每平方米，商业贷款始终是要占据大头的。但是对于三四线城市，因为房价相对低一些，公积金可用的较多。”他认为，接下来不少地方的公积金政策还会进行调整，现在有的地方公积金政策比国管公积金政策还要严格，比如上海。
卢文曦进一步指出：“此次国管公积金的调整，更多的是在心理层面让大家感觉到调控是不会放松的，因为现在很多地方都在报道楼市回暖、出现小阳春等，很多地方又开始蠢蠢欲动，这可能对楼市稳定不利。”
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