随着信托业2018年四季度最新数据出炉，信托行业的发展情况亦展露出来。

　　据中国信托业协会3月13日发布的报告，截至2018年末，全市场信托资产减少4379.47亿元至22.7万亿元。与此同时，截至2018年四季度末，房地产信托余额为2.69万亿元，同比增长17.72%，环比增长2.76%。

　　而在发行市场上，普益标准的数据显示，截至3月20日，就披露募集规模的743只房地产集合类信托来看，2019年平均每只房地产类信托产品募集规模约1.8亿元。

　　多位受访行业人士均提及，房地产信托的风险主要包括：房地产宏观调控政策风险、房企资金流动性风险和信用风险以及房地产业务合规性风险。

　　信托业降速增质

　　据中国信托业协会3月13日发布的报告，截至2018年末，全市场信托资产减少4379.47亿元至22.7万亿元。

　　在信托资产总规模下降的同时，房地产信托持续增长。

　　《中国经营报》记者注意到，截至四季度末，房地产信托余额为2.69万亿元，与2017年四季度末的2.28万亿元相比，同比增长17.72%，环比2018年三季度2.62万亿元增长2.76%。此外，房地产信托余额占比14.18%，环比增长0.76个百分点，同比增长3.76个百分点。

　　事实上，2018年房地产信托的占比逐季上升0.5~1.5个百分点。2018年四季度末，房地产资金信托新增占比20.03%，与三季度末的20.26%不相上下。

　　复旦大学信托研究中心主任殷醒民表示，由于房地产信托产品有相对高的收益率，使这一领域保持了吸引资金的市场优势。

　　“2018年在各种政策双向调整下，年初要求控制规模，年终肯定一些良性通道，让信托公司抓紧放。”某信托公司研究发展部总经理指出，“整体趋势是加大支持实体经济，2018年整个行业的资产配置方向是往工商企业、技术产业和房地产行业的。房地产背后是几十个上下游行业，是实体经济。”

　　记者注意到，2018年资金信托为18.95万亿元，同比下降13.51%。而从资金信托余额在五大领域的占比来看，去年底的排序是工商企业(29.90%)、金融机构(15.99%)、基础产业(14.59%)、房地产业(14.18%)、证券市场(11.59%)。

　　但不同于房地产业资金信托规模和占比双增，截至2018年四季度末，资金信托流向工商企业有5.67万亿元，同比2017年四季度的6.10万亿元下降7.12%，几乎又是同期资金信托下降幅度的一半。

　　资管新规提出减少存量风险，严防增量风险的底线思维要求，信托行业降速增质，信托资产规模呈现缩水态势。

　　普益信托研究员吴红丽指出：“房地产信托逆势增长，一方面说明信托业正逐步调整业务机构，增强实体经济领域的投资力度：另一方面也说明房企资金需求较高，宏观调控下通过银行渠道融资困难，转而推高房地产类信托逆势增长。”

　　与此同时，从发行市场上看，2019年房地产信托仍持续保持其一席之地。据《中国经营报》记者不完全统计，3月份前半个月，各家信托公司合计发行100只房地产集合信托产品，占比30.67%。

　　此外，标准普益数据显示，截至3月20日，就披露募集规模的743只房地产集合类信托来看，2019年平均每只房地产类信托产品募集规模约1.8亿元。不过，从收益率来看则在下滑。2月房地产信托平均预期收益率为8.25%，环比减少0.08个百分点。

　　四家信托曾被罚

　　中国信托业协会表示，信托业当前面临的双重任务是，既要有效防控金融风险，消除各种风险“雷点”，又要积极推动业务转型，在防控风险中避免资产规模的大起大落。

　　截至2018年末，信托行业风险项目为872个，规模为2221.89亿元，相较2017年末同比攀升69.05%。资深信托研究员袁吉伟认为，2019年需要特别关注平台类、房地产类项目的风险。需要关注中小企业、三四线项目风险，2019年将是房地产信托到期量较大的年份。

　　多位受访行业人士均提及，房地产信托的风险主要包括：房地产宏观调控政策风险、房企资金流动性风险和信用风险以及房地产业务合规性风险。

　　实际上，自房地产行业去库存以来，融资渠道一直收紧，今年房地产公司资金链仍会比较紧张。上述信托公司总经理还表示：“这是一个有利于行业调整和洗牌的过程，没有能力、杠杆率过高的企业会被剔除。信托公司也应该适应行业调整，比如集中做实力排名前30的房企，或一家融资主体做更大规模。”

　　据了解，目前，风险把控较好的信托公司提高门槛要求，将合作融资主体划定在房企综合实力排名前30名左右，甚至更高。大多数信托公司要求选择与销售额排名百强或50强的房企合作。“除了选择企业，地产项目会尽量选择一线、二线重要城市，三、四线城市的项目只与行业龙头公司合作，且项目位置比较好。”

　　近日，媒体爆出重庆典雅地产公司破产重整案，牵涉4家信托公司和14家银行。其中，一家信托公司相关贷款产品对应的抵押物部分资产因置换问题，已被自然人占有和使用，在追偿债务时导致查封后又被判解除查封而无法执行。

　　对此，一位行业人士表示：“如果是干净的资产、办理了抵押相关的全套法律文书，应该是没有问题的。”上述房地产信托业务人士则提出，还要注意抵押物的完整性，一是地理意义上的完整性，以确保处置的方便；二是抵押的权利也要完整。

　　“我们应该尽量选择拥有充足抵质押物和综合实力较强的交易对手，”有信托公司房地产部门的业务负责人向记者指出：“除了业务门槛要求外，我们还会关注项目公司及集团、实际控制人的负面信息、违约事件或纠纷、民间借贷等情况。”

　　“伴随着刚兑的打破，意味着每家信托公司凭本事吃饭，风控能力的建设显得尤为重要。投资者在选择哪家信托公司房地产产品时，绝对是更加看重信托机构自身的能力、交易对手的标准、产品的设计运营以及曾经发生过的违约、不良的处置能力等。”上述信托公司总经理还指出，在资管新规要求下，房地产信托在产品交易结构设计、净值化管理、风控要求方面都面临着一些挑战，比如房地产业务主要是非标投资，如何进行每日净值的估算。

　　近期，中铁信托牵头研究的《2018年信托业专题研究报告》指出，普通房地产开发不属于资管新规鼓励投资的行业；以前的“明股实债”模式受到挑战；打破刚兑使得房地产信托项目资金流动性压力更大。

　　此外，吴红丽还提醒投资者，“在选择房地产信托产品时不应只追求高收益，也需要注意流动性和产品违约风险，尽量选择适合自身风险承受能力的房地产类信托。”

　　此外，本报记者不完全统计发现，2018年银保监会共下发24张信托罚单，合计罚款1450万元。其中

　　4家信托公司因房地产业务受到处罚，处罚事由包括“房地产开发二级资质审核不符合要求”“违规向土地收购储备中心放贷，严重违反审慎经营规则”“将信托资金违规用于土地储备贷款”“房地产项目贷款审批管理不审慎”等。