冰火两重天。

　　年初以来不断下跌的理财产品平均收益率再创年内新低，刚刚过去的11月下调到了4.38%，已经是10个月新低。

　　与银行理财“跌跌不休”形成鲜明对比的是，信托产品收益率连创新高。11月集合信托产品收益率大幅上涨，环比上涨0.29%至8.9%，达到近两年最高点。一位信托经理告诉《华夏时报》记者，目前利率环境下，信托报酬加上发行费用，总成本已经不低于13%。

　　与此同时，一直备受关注的房地产信托，继前两个月房地产融资金额创下历史融资额新低，房地产信托贷款增长16.2%之后，11月大幅上涨62.3%，达到73.6亿元。

　　更加引起关注的则是其一路上涨的收益率及房企承担的融资成本。信托理财收益率平均达到近9%的背景下，12月12日，浙金信托发行的5亿元“汇业325号佳兆业佛山项目集合资金信托计划”最高预期收益率则达到了9.4%。近期，东莞信托、苏州信托发行的两款房地产信托收益率则达到了10%，加上发行费用其融资成本之高可想而知。

　　按照央行党委书记、银保监会主席郭树清的说法，理财产品收益率超过6%就要注意，超过8%要打个问号，超过10%要做好损失全部本金的准备。

　　现在，理财收益节节败退之下，市场上为什么会比比皆是超过10%的信托理财产品，如此高收益的信托理财，你还敢买吗？

　　房地产信托大增超六成、

　　收益率达10%

　　针对银行理财和信托理财收益率冰火两重天的情况，普益标准研究报告分析认为，银行理财产品收益率维持小幅下滑行情与资管新规、理财新规及理财子公司管理办法出台关系密切。

　　“行业监督政策出台，各家银行持谨慎态度，业务持续调整与探索，银行的业务重心放在战略转型、产品线重构、系统优化升级、投研能力提升、优化风控体系等方面。”

　　与此同时，集合信托理财产品收益在11月呈现上涨趋势，环比上涨29BP至8.9%，则与信托公司年末自己获取策略有关，提前通过较高收益锁定客户并维持资产整体上量。

　　普益标准分析认为，因为今年以来信托公司整体风险事件频发，加之房地产信托业务整体管控趋严，监督旨在对信托资金进行引导，降低房地产占比与增速，客户整体信心不足。在融资需求不变的情况下，必然促使融资成本上涨，推动信托产品收益上行。

　　近期房地产行业融资数据则反映了这种变化。继9月、10月融资金额连续下滑后，11月份，房企融资总额有所回暖，涨幅明显。

　　据同策研究院监测，2018年11月， 40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计505.92亿元，环比2018年10月的392.65亿元上涨约29%，与6月融资总额相近，仍低于7、8月份。

　　从具体类别来看，占比最大的是公司债，融资金额为210.28亿元，较上月上涨8.05%；位居第二的其他债权融资方式融资总额为91.69亿元，较上月上涨16.21%；第三名境内银行贷款融资86.34亿元，环比上涨64.18%；第四名信托贷款融资金额73.6亿元，环比上涨62.30%。

　　此前的10月，40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，为2018年以来首次跌破400亿元大关，更是创下自2017年1月以来融资金额的最低值。当时，同策研究院研究员朱莉莉分析认为，金融机构加紧回缩，再加上房企销售放缓变现能力减弱，房企资金端到了最艰难的时刻。

　　事实上，在金融去杠杆和资管新规的背景下，由于融资渠道受限，信托贷款一直是房企的重要融资渠道之一。

　　用益信托网统计数据显示，截至2018年12月13日，用于房地产行业的信托产品共有4349个，金额为8369亿元，占到整个信托融资规模的19646亿元的42.6%。

　　在分析人士看来，目前房地产融资需求持续高增长，因此短期对信托融资的需求也将走高。

　　一位信托业内人士告诉记者，在金融去杠杆和防风险等宏观调控的影响下，较之去年，今年信托发行量虽然整体显著萎缩，但房地产信托规模能维持较快增长。这主要是因为目前房企依旧存在较大融资需求，而银行贷款、债券等融资渠道受阻，使得房地产信托需求增加。

　　高收益伴随高风险

　　一直以来，信托市场是那些无法从银行获取充足资金的民营房企最为倚重的融资渠道。相比一年前，房企对信托市场的依赖度大大提升，房地产信托融资成本更是一路飙涨。

　　房地产调控持续高压，房企普遍缺钱背景下，加上近两年信托项目时有违约、爆雷，信托理财收益率节节攀升的同时，无疑是投资者需要承担更大的风险。

　　按照郭树清10%收益要做好损失全部本金的说法，目前房地产信托收益率已经达到10%，加上发行等成本甚至达到13%的情况下，风险不言而喻。

　　从销售环节来看，市场似乎也已经感受到了这种风险。前述信托经理则告诉记者，房地产信托的大幅增长说明房企资金紧张局面加剧。由于频繁违约爆雷等事件，今年投资人购买信托产品明显谨慎许多。以前一个产品可能几天就完成销售了，今年有些项目募资时间达到几个月。

　　房地产信托市场的融资能力出现了下降趋势。“去年一个10亿元的房地产信托产品，投放市场可能几天之内就销售一空，现在，有些房地产信托产品，募集周期需要3个月甚至更长。”

　　同策研究院总监张宏伟则分析指出，信托融资成本与融资期限、资金数量、抵质押措施等多种因素相关，但融资方的实力水平往往更被信托机构看重，因此大型房企和中小型房企依托信托进行融资的成本也不相同。其介绍，目前中小房企的平均融资成本已高达12%至15%，而大型房企的融资成本也基本在8%至10%之间。

　　一位遭遇信托产品违约的投资者则告诉记者，房地产企业承担13%的融资成本已经相当高了，目前的行业利润很难覆盖这个成本，如果企业接受如此高成本的融资，说明已经非常缺钱了。“我是一朝被蛇咬，十年怕井绳，不会购买这样的产品，风险太高了。”他说。

（文章来源：华夏时报）