在市场预期较为稳定，买家观望气氛浓厚，甚至有房企机构高管调侃市场已从托关系买房到托关系退房的背景下，上海新江湾城一楼盘近日开盘出现热销，引发业界关注。

　　264套房开盘2小时售出98%

　　该楼盘地处上海中外环间，开盘当天推出了建筑面积68平方米至95平方米的264套房源，均价9.23万元/平方米，认筹客户达到335组。

　　虽然均价偏高，但由于是小面积洋房，大部分房源总价在600万元至800万元之间，因此比较符合中高端刚需购房者的需求。

　　据现场参与的购房者透露，264套房源差不多在2个多小时内先后被选完。虽然开发商最终确认尚有5套高层大面积房源未售出，但其对开盘当日去化率达98%是非常满意的。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，个别项目的热销与其所处区位、产品品质和定价有紧密关联。该项目此次推盘的数量其实不算多，否则，可能去化比例就会降低，这说明该房企把握市场的能力挺强。

　　多数新盘认筹率不甚理想

　　虽然近期上海确实有一部分新盘认筹情况不错，但多数一手房开盘认筹情况并不是太理想。以刚刚过去的9月份为例，据易眼看房统计，截至9月29日，上海9月有21个新盘先后开盘进入市场。

数据来源：上海公证网易眼看房

　　其中，大部分新盘的认筹人数(组)低于推出的房源套数，只有万科翡翠公园、海上壹街区和瑞虹新城三个项目的认筹率较高。

　　沪上一大型房企高层近期曾调侃道：“今年上半年时很多朋友打电话都是托我买房的，可最近打电话给我都是托我退房的。”

　　一买一退，可见市场变化之大。

　　市场整体仍供大于求

　　从成交的角度看，中国指数研究院统计数据显示，9月，上海商品住宅(不含保障性住房，下同)销售面积为69.84万平方米，环比下降20.67%，同比增长31.57%。今年前三季度上海商品住宅销售面积为493.92万平方米，同比下降4.21%。

　　从供应的角度看， 9月，上海商品住宅批准上市面积为76.07万平方米，环比下降43.83%，同比增长241.26%。今年前三季度上海商品住宅累计新批上市542.09万平方米，同比增长54.67%。

　　从销供比的角度看，9月，上海商品住宅销供比由上月的0.65提高到0.92，短期市场供过于求。今年前三季度上海商品住宅销供比为0.91，整体供过于求。

　　如果从需求结构分析，从价格段来看，9月，单价5万元以上段销售套数占比最高，达35.7%。其次为2.5万元-3万元价格段，占比为21.4%。

　　从户型面积段来看，9月，90(含)-120平方米面积段销售套数占比最高，达42.4%。其次为70(含)-90平方米面积段，占比为22.3%。

　　最后安利一个小贴士：

　　高认筹楼盘有哪些特征？

　　其实，一个楼盘热销与否是多方面因素共同作用的结果。

　　首当其冲的是地段。好地段、好户型的房子是稀缺产品，如果再加上好的品牌开发商，那就更完美了。

　　其次，交通相对便利，周边商业、教育配套资源相对比较成熟。

　　再次，小区品质也非常重要，最好人车分流，规模体量适中，小区物业能提供更多的增值服务。

　　最后，楼盘保值、升值潜力大。

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（文章来源：上海证券报）