近年来，受到房地产调控政策影响，房企单纯依靠住宅主业发展难以抵御经营风险，需要其他利润增长点来支撑，因此开发商不断调整市场拓展战略。而相对于住宅增量市场来说，商业几乎没有限制性政策，商业地产的保值增值与回报属性，成为规模化房企在后地产时代的重要盈利支撑。

　　作为商业追逐者的龙湖集团，在2011年明确 “持商业”战略，即未来平均每年销售回款的10%将用于持有性物业。7年间，艰难的“养商期”已经度过，龙湖对商业地产的扩张开始加速。

　　9月下旬，龙湖北京房山天街正式营业，这座体量13.6万平方米的全业态商业体，是龙湖在北京的第三座天街，也是其持有的第27座开业商场。更有看点的是，房山天街是龙湖史上首个收并购商业项目，这意味着龙湖商业开始杀进商业地产存量改造市场，进行商业新战场的战略性布局。

　　商业存量改造样本运营

　　据《证券日报》记者获悉，房山天街前身为“胜茂广场”，因招商乏力自建成以来一直未营业，2017年被龙湖收入囊中。收购之初，因是此前未踏入的存量改造领域，龙湖非常谨慎，从前期现场勘查，市场调研到收入测算，商业体系内几大部门全部参与其中，多维度推进，击败了强劲的竞争对手后才拿下项目。但拿下后，真正的艰难才开始，开业工期推进表时间卡得紧，从招商到亮相，以往成熟经验却已不能照搬。

　　“对于改造项目来说，不像做天街有成熟经验可参考，因此遇到了一些难点。”龙湖商业环渤海一区北京房山天街商场总经理王丛颖接受《证券日报》记者采访时表示，图纸与现场不符，建筑外观、立柱、燃气、管道、过道宽度、电梯等楼宇布控已不具备按需改造条件，经过与商家的反复沟通，几乎每一个铺位都进行了大量改造，整体改造量达70%以上，预算一次次增加。

　　不难看出，从起初商家的不认可到满意，商业存量改造项目的投资运营门槛显然更高。但项目周边3公里常驻人口40万、全区居住及办公人群达180万、全区缺乏满足品质消费需求的商业等商机，仍让250家时尚品牌及知名餐饮品牌入驻天街，其中120家是首次选择进入房山区域。

　　“整体出租率100%，开业率100%，营业证照100%”，开业指标100%达成，这是扫了众多“雷”之后，龙湖首个商业存量改造样本交上的开业成绩单。

　　据龙湖方面向《证券日报》记者表示，首个样本试水之后，在商业存量改造市场获取更多项目，扩大商业版图，已经成为龙湖商业的战略路径之一。接下来，北京和上海也将有存量改造商业项目陆续开业运营。

　　加速扩大商业版图

　　商业存量改造市场虽难点多，但却可以节省大量时间成本和投资成本，这是龙湖进入这一领域的重要动力。

　　在“2020年龙湖商业租金收入将达60亿元”的目标下，龙湖商业团队面临的是“在重点城市、关键位置站住脚，变戏法经营好赚钱”。但当下一、二线城市，可选商业用地新地匮乏，收并购存量项目才会被提上日程。

　　据记者了解，进入商业存量市场，龙湖会把商业客研系统运用到收并购项目时，并对项目周边商业、房价、人口等多维度进行调研，才会谨慎下子。

　　事实上，复盘龙湖在北京布局商业的思路可以发现，新兴商业板块是其重点卡位布局区。正如世界级城市发展达到一定程度时，缺乏商圈消费升级的郊区商业会迎来机会。以龙湖北京长楹天街为例，已然成为朝阳板块的核心消费区之一。据悉，在存量项目获取中，龙湖同样会沿用这一布局思路扩张商业版图。与此同时，位于京西门头沟核心板块，长安街西延线首排的长安天街项目，也即将作为龙湖在北京布局的第四座天街项目，于2019年亮相，除龙湖自持商业外，其可售商业及办公部分已多次夺得北京市销冠，印证了龙湖成熟的商业布局思路。

　　截至2018年6月底，龙湖集团累计开业商场数量26个，较去年年中增加4座。在建商场数量18个，较去年也有所提升，商场数量及规模都在稳步提高。

　　而面对2020年的60亿元租金收入“大考”，龙湖商业正在以切入存量改造新领域的方式，试图加速兑现。

（文章来源：证券日报）