2018年是我国房地产最难的一年吗？对于一些走粗放发展模式的房地产企业可能如此，但是对于一些精细化深耕细分市场的企业，反而迎来了行业发展的风口。

　　近日，京投发展股份有限公司副董事长、总裁高一轩在上海接受《华夏时报》记者专访时称，发展十年之后，京投发展等到了行业发展的风口。立足于TOD模式中的细分市场，京投发展希望能够通过构建TOD智慧生态圈导入多元化的资源和不同的资源进行互动和联动，实现规模化的发展。

　　TOD市场未来可达3-4万亿

　　城市规划决定着城市未来的发展和运营。而在大城市饱受交通拥挤、环境污染、通勤成本较高以及土地资源紧缺诸多问题困扰之下，如何协调城市用地规划和城市交通规划，也成为各大城市亟需解决的问题和难点。当粗放发展模式无法解决城市问题之时，TOD模式应运而生。这一以“公共交通为导向”的发展模式，近年已在美国、日本、荷兰、新加坡等被广泛应用，成为全球都会进化的先进范本。

　　“风口到来了。”京投发展副董事长、总裁高一轩向《华夏时报》记者强调，国内TOD时代已经到来。“随着城市的扩张，人口的流入，对轨道交通需求不断的扩大逐渐变成了TOD，而这种转变是过去40年来尤其是最近20年来的趋势。”

　　高一轩认为，中国一些城市以轨道交通为基础的新型集聚方式，已经为我国的TOD实践提供了独特的机会。例如，北京、上海这类城市，就依靠轨道交通连接主城区和其他城市，通过把轨道交通提前规划好来引导一部分的产业、人口到周边区域及城市定居和工作，同时通过轨道交通的快捷、低价的联系，保持了他们和主城区的沟通，这种模式在中国是全面铺开，也取得了很大的成功。

　　高一轩认为，TOD开发当前是一片蓝海。按照其提供的数据，现在全国已经通车和未通车的地铁线路大概有1.2万公里，有4、500个车辆基地可开发的机会。“一个车辆基地按照50万平米来算，未来是3-4万亿以上的市场。”而根据易居研究院与西南交通大学(上海)TOD研究中心在今年6月联合发布的《轨道城市，上盖经济——中国城市轨道交通TOD发展研究报告》，未来3年到5年内，中国城市轨道交通车辆基地上盖开发将带来2.4亿平方米左右发展空间。

　　京投发展TOD项目总货值达540亿

　　在这一风口，“一定是准备得最充分的企业我认为机会最大”。2009年即涉足轨道物业开发的京投发展当前强调“根植北京，茂盛全国 ”。目前，包括上海在内，“从黑河到腾冲这条线之间的右边的这部分，中国人口流入密度最大，产业结构最好，经济活力最强的这些城市，我们都已经和他们建立了相应的联系。”

　　目前，京投发展已形成以轨道交通车辆基地开发为核心、沿轨道物业上下游进行纵向拓展的发展模式。高一轩告诉华夏时报记者，迄今为止，京投发展三个车辆基地开发项目已经贡献的土地收入150亿，三项目总货值540亿。而随着企业商业逻辑逐渐清晰，以及公司开始大规模开发的推进，京投发展开始致力于“TOD智慧生态圈商业模式”的构建，实现对G端(政府)、B端(地铁公司)及C端(业主)的价值。在修复城市伤疤、重新导入城市肌理以及集约利用土地、反哺城市轨道交通建设的同时，亦能够实现多产业对接导入带来的可能性。

　　高一轩透露，公司目前已经实现养老、教育、零售、文娱、办公、家居、酒店、置换和科技九大产业对接。

　　“领先半个身位”

　　不过，踌躇满志的京投发展在这片蓝海中，依然需要面对来自各方面的压力。

　　事实上，迫于传统开发的下行压力，当前包括万科、绿地、龙湖、保利、碧桂园、招商蛇口在内的多家房地产企业都已涉足轨道物业。而众所周知，相比一般的房地产项目开发，TOD物业开发有较高的技术门槛，开发周期较长，因而对资金、运营的要求也较高。

　　“这个市场这么大，不可能搞垄断。”高一轩表示：“良性的竞争是会促进市场发展的，也会促使我们不断迭代和提高。”

　　在与万科等企业进行合作的同时，高一轩对京投发展本身也信心十足。在他看来，拥有独特商业模式与核心竞争力的京投发展是“领先半个身位的”。

　　高一轩向华夏时报记者强调，大股东京投公司的“基因”决定了京投发展布局TOD行业的天然性。而作为北京市最大的投融资平台、资产规模最大的企业和轨道交通的业主，京投公司为京投发展的项目推进提供了规划、融资甚至政府效率等诸多便利，在资金回收、现金平衡等方面也保证了京投发展“穿越周期的能力”。

　　他的另一份底气来自于人才团队及累积十年的经验技术：京投发展取得多项专利研究成果，例如，已交付产品产品可以做到减振降噪零投诉。在成为全国研究车辆段项目最多的企业的同时，其专业团队更是屡被各大房企觊觎。

　　高一轩直言，由于TOD项目的开发周期较长，京投发展很难实现一般房地产项目的高周转。“比如我们2013年1月份获取的两宗土地以外，第四个到今年的年底才可以推出来。”不过现在京投发展已经提高了速度，从拿地到开工只需要11.3个月，达到一般的地产项目开发时间。同时，高一轩也希望能够凭借经验实现项目的快速复制，“多盘联动”弥补单体项目开发周期长的短板。

　　相比此前，京投发展的财务表现也已经有所突破：公司于今年7月初发布的半年业绩报告显示，2018 年1-6月，京投发展签约销售金额同比增长达534.92%；签约销售面积同比增长401.96%。此外，2017年京投发展年报显示，公司销售毛利率达到36.37%。高一轩表示，迈出全国扩张步伐的京投发展，可以逐步用全国的量弥补长周期给企业发展带来的挑战。