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发表于 2018-08-10 17:02:59 股吧网页版
上海房贷利率下调:又在刺激购房者入市?
来源:大众证券报 编辑:东方财富网

  8月9日,中国工商银行和中国农业银行同日调整上海首套房利率折扣,从95折降至9折,为首次购房者释放利好,而二套房利率维持基准利率上浮10%不变。


  据了解,工行上海分行4月26日之前执行的是首套房利率九折,即利率为4.41%;4月26日之后进行调整,此日之后出预售证的新楼盘和签约的二手房一律执行首套房95折,即利率为4.655%;8月9日上午,工行再度变更首套房利率政策,重回9折。在同日,同样作此变动的还有农行上海分行。


  上海是全国一线城市中唯一存在首套房利率折扣的城市,堪称硕果仅存。2018年7月,全国首套房贷款平均利率为5.67%,同比上升13.63%,为2017年1月以来连续19个月上涨,购房者成本继续增加。那么,上海房贷利率下调会不会刺激购房者入市?这对全国房地产市场是否具有一定的风向标意义?


  其一,房地产板块拉升,市场是将此作为大利好看待的。


  8月10日开盘后,房地产板块高开高走,万科A涨逾6%,沙河股份、南都物业、深物业A等多股涨停,广宇发展、阳光城等个股纷纷拉升。港股方面,中国恒大港股大涨7.4%,昨日公告将考虑分派2016年及2017年股息,市场分析分红或超147亿。融创中国涨近7%,雅居乐涨10%,万科企业涨5.7%。


  其二,房贷利率至9折,只是针对首套房,也就是只是针对刚需。


  7月,在融360监测的30家银行中,上海首套房方面,首套房贷款最低利率折扣仍为9折,目前共5家银行分(支)行可以申请9-9.5折优惠;10家银行执行基准利率;1家银行执行基准上浮5%;8家银行执行基准上浮10%;2家银行执行基准上浮15%;另有4家银行执行基准上浮20%。二套房方面,平均利率为5.57%,19家银行执行基准上浮10%。首套房贷利率连涨19个月。融360数据显示,2018年7月,全国首套房贷款平均利率为5.67%,同比上升13.63%,为2017年1月以来连续19个月上涨,购房者成本继续增加。


  其三,统计家庭债务攀升率,房价已到不遏制不行程度。


  我国家庭最新房贷债务率为34.29%,住户各类贷款占住户存款比高达63.48%,考虑到其他债务实际更高。就在不久前,我国央行发布了《2018年上半年金融机构贷款投向统计报告》。根据该报告的披露,2018年6月末,金融机构人民币各项贷款余额129.15万亿元,同比增长12.7%,增速比上季末低0.1个百分点;上半年增加9.03万亿元,同比多增1.06万亿元。个人住房贷款余额23.84万亿元,同比增长18.6%,增速比上季末低1.4个百分点。这说明贷款买房依旧较热。同期,我国住户本外币存款695184.68亿元。这么一算的话,我国家庭房贷债务率约为34.29%。


  其四,下半年房价上涨幅度将全面下降。


  易宪容今天在新京报发表评论,我看说的挺实在。就下半年国内房价走势来看,房价上涨幅度将全面下降,但上半年国内房价上涨的趋势并不会逆转,只不过房价上涨幅度减小而已。由于房价涨幅在下降,由于不少城市对房地产投机炒作及投资行为要进行全面封杀,那么,下半年房地产投机炒作者进入房地产市场障碍增加、意欲下降,所以住房的销售面积和销售总额增幅也会降低,但是住房销售总额增长幅度仍然会保持远高于住房销售面积增长幅度这样的格局。无论是下半年还是今年全年,房地产销售创历史纪录的格局还会继续,只不过会比前几年的增幅小一些。


  对一些城市的房地产市场仍然过热的现象,政府一定会要求控制。所以,下半年的国内房地产市场形势根本上不用过多担心,仍然会向好。但再远一点来看,国内房地产市场的总体格局正在发生较大变化。


  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示:


  应该说工行和农行调整上海首套房利率折扣,是颇受市场关注的。因为下半年很多市场参与者对于市场走势判断是不清晰的,所以需要一些外部的政策调整来研究新趋势。而工行和农行此类政策,总体上说明,房贷政策过于严厉的做法会适当做调整,这会释放一些流动性,有助于降低购房成本和活跃市场交易。


  此类调整有三个特点,且可能是趋势性的,所以是具有一定的风向标意义的。


  第一、此次调整正处于四种宽松化的大环境下,即今年几次降准后的宽松政策、中央定调下半年适当宽松和积极的财政货币环境、贸易关系调整下的国内内需刺激环境、改革开放40周年的开放环境。所以本质上房地产贷款尤其是刚需贷款依然会认为是住房消费中的重要支撑,类似折扣等也是真正让住房市场导入美好生活愿景的一个重要表现。


  第二、此次调整重点在于首套购房。从政策上看,首套购房的折扣力度加大,即从95折转变为9折,这显然有助于降低刚需购房者的购房成本。而从二套房的利率来看,并没有调整,依然是维持上浮10%的做法。所以这其实也是一种差别化信贷政策的做法。


  第三、此次政策调整为国有商业银行,所以后续预计其他几家商业银行也会加入,这也体现了下半年商业银行依然会把房贷认定为主要的业务。只要在房住不炒的大框架下进行,类似利率调整都是允许的,也是市场所欢迎的。


  从此类政策来看,未来会对房贷市场和购房市场等产生较为明显的影响。


  第一、下半年包括上海以及其他城市,推盘节奏会加快。推盘项目要积极消化,一个健全和宽松的贷款环境是必要的。所以结合各地的预售证发放制度和备案制度调整,商业银行贷款给予适当宽松的做法是非常及时的。类似做法在全国各大商业银行中都有可能推行,多少也和下半年商业银行提高按揭贷款业务比例的急迫程度有关。


  第二、贷款政策会刺激部分购房者入市,而不是观望。尤其是没有购房和贷款记录的购房者,当前入市机会较多,可以抓住相对优惠的贷款利率和楼盘限价等因素,继而降低购房成本。所以到了8月下旬,预计还可以迎来一波交易小高峰。


  第三、要警惕房价反弹的现象。本身此类政策是利好的,对于刚需购房者是有积极作用的。但是往往会被过度解读,比如中介代理公司会借此来“怂恿”购房者加快买房。所以后续估计还是会有一些新的管控内容,类似购房市场的交易秩序会管控。同时也防范借此类优惠贷款进而乱收费等现象出现。


 

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来源:大众证券报 编辑:东方财富网

  8月9日,中国工商银行和中国农业银行同日调整上海首套房利率折扣,从95折降至9折,为首次购房者释放利好,而二套房利率维持基准利率上浮10%不变。

  据了解,工行上海分行4月26日之前执行的是首套房利率九折,即利率为4.41%;4月26日之后进行调整,此日之后出预售证的新楼盘和签约的二手房一律执行首套房95折,即利率为4.655%;8月9日上午,工行再度变更首套房利率政策,重回9折。在同日,同样作此变动的还有农行上海分行。

  上海是全国一线城市中唯一存在首套房利率折扣的城市,堪称硕果仅存。2018年7月,全国首套房贷款平均利率为5.67%,同比上升13.63%,为2017年1月以来连续19个月上涨,购房者成本继续增加。那么,上海房贷利率下调会不会刺激购房者入市?这对全国房地产市场是否具有一定的风向标意义?

  其一,房地产板块拉升,市场是将此作为大利好看待的。

  8月10日开盘后,房地产板块高开高走,万科A涨逾6%,沙河股份、南都物业、深物业A等多股涨停,广宇发展、阳光城等个股纷纷拉升。港股方面,中国恒大港股大涨7.4%,昨日公告将考虑分派2016年及2017年股息,市场分析分红或超147亿。融创中国涨近7%,雅居乐涨10%,万科企业涨5.7%。

  其二,房贷利率至9折,只是针对首套房,也就是只是针对刚需。

  7月,在融360监测的30家银行中,上海首套房方面,首套房贷款最低利率折扣仍为9折,目前共5家银行分(支)行可以申请9-9.5折优惠;10家银行执行基准利率;1家银行执行基准上浮5%;8家银行执行基准上浮10%;2家银行执行基准上浮15%;另有4家银行执行基准上浮20%。二套房方面,平均利率为5.57%,19家银行执行基准上浮10%。首套房贷利率连涨19个月。融360数据显示,2018年7月,全国首套房贷款平均利率为5.67%,同比上升13.63%,为2017年1月以来连续19个月上涨,购房者成本继续增加。

  其三,统计家庭债务攀升率,房价已到不遏制不行程度。

  我国家庭最新房贷债务率为34.29%,住户各类贷款占住户存款比高达63.48%,考虑到其他债务实际更高。就在不久前,我国央行发布了《2018年上半年金融机构贷款投向统计报告》。根据该报告的披露,2018年6月末,金融机构人民币各项贷款余额129.15万亿元,同比增长12.7%,增速比上季末低0.1个百分点;上半年增加9.03万亿元,同比多增1.06万亿元。个人住房贷款余额23.84万亿元,同比增长18.6%,增速比上季末低1.4个百分点。这说明贷款买房依旧较热。同期,我国住户本外币存款695184.68亿元。这么一算的话,我国家庭房贷债务率约为34.29%。

  其四,下半年房价上涨幅度将全面下降。

  易宪容今天在新京报发表评论,我看说的挺实在。就下半年国内房价走势来看,房价上涨幅度将全面下降,但上半年国内房价上涨的趋势并不会逆转,只不过房价上涨幅度减小而已。由于房价涨幅在下降,由于不少城市对房地产投机炒作及投资行为要进行全面封杀,那么,下半年房地产投机炒作者进入房地产市场障碍增加、意欲下降,所以住房的销售面积和销售总额增幅也会降低,但是住房销售总额增长幅度仍然会保持远高于住房销售面积增长幅度这样的格局。无论是下半年还是今年全年,房地产销售创历史纪录的格局还会继续,只不过会比前几年的增幅小一些。

  对一些城市的房地产市场仍然过热的现象,政府一定会要求控制。所以,下半年的国内房地产市场形势根本上不用过多担心,仍然会向好。但再远一点来看,国内房地产市场的总体格局正在发生较大变化。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示:

  应该说工行和农行调整上海首套房利率折扣,是颇受市场关注的。因为下半年很多市场参与者对于市场走势判断是不清晰的,所以需要一些外部的政策调整来研究新趋势。而工行和农行此类政策,总体上说明,房贷政策过于严厉的做法会适当做调整,这会释放一些流动性,有助于降低购房成本和活跃市场交易。

  此类调整有三个特点,且可能是趋势性的,所以是具有一定的风向标意义的。

  第一、此次调整正处于四种宽松化的大环境下,即今年几次降准后的宽松政策、中央定调下半年适当宽松和积极的财政货币环境、贸易关系调整下的国内内需刺激环境、改革开放40周年的开放环境。所以本质上房地产贷款尤其是刚需贷款依然会认为是住房消费中的重要支撑,类似折扣等也是真正让住房市场导入美好生活愿景的一个重要表现。

  第二、此次调整重点在于首套购房。从政策上看,首套购房的折扣力度加大,即从95折转变为9折,这显然有助于降低刚需购房者的购房成本。而从二套房的利率来看,并没有调整,依然是维持上浮10%的做法。所以这其实也是一种差别化信贷政策的做法。

  第三、此次政策调整为国有商业银行,所以后续预计其他几家商业银行也会加入,这也体现了下半年商业银行依然会把房贷认定为主要的业务。只要在房住不炒的大框架下进行,类似利率调整都是允许的,也是市场所欢迎的。

  从此类政策来看,未来会对房贷市场和购房市场等产生较为明显的影响。

  第一、下半年包括上海以及其他城市,推盘节奏会加快。推盘项目要积极消化,一个健全和宽松的贷款环境是必要的。所以结合各地的预售证发放制度和备案制度调整,商业银行贷款给予适当宽松的做法是非常及时的。类似做法在全国各大商业银行中都有可能推行,多少也和下半年商业银行提高按揭贷款业务比例的急迫程度有关。

  第二、贷款政策会刺激部分购房者入市,而不是观望。尤其是没有购房和贷款记录的购房者,当前入市机会较多,可以抓住相对优惠的贷款利率和楼盘限价等因素,继而降低购房成本。所以到了8月下旬,预计还可以迎来一波交易小高峰。

  第三、要警惕房价反弹的现象。本身此类政策是利好的,对于刚需购房者是有积极作用的。但是往往会被过度解读,比如中介代理公司会借此来“怂恿”购房者加快买房。所以后续估计还是会有一些新的管控内容,类似购房市场的交易秩序会管控。同时也防范借此类优惠贷款进而乱收费等现象出现。

 


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