长沙楼市库存告急多房企顶风违规部分热点二线城市陷“房荒”？

　　青秀在内的多个项目，相关责任单位和责任人被记入信用“黑名单”。

　　“长沙市中心城区累计已办理预售许可证，或者现房销售备案但尚未销售面积的住宅去化周期仅有2.8个月。”近日，湖南省住房和城乡建设厅(以下简称“湖南省住建厅”)一份公函引起房地产业内热议。公函内容显示，湖南按照上级要求，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

　　库存下降之余，楼市“一房难求”、房企捂盘惜售等违规现象加剧。5月7日，长沙住建委曝光了一批住建领域失信行为。其中，包括北辰三角洲C2、C3区、中房瑞致(中交中央花园)、中央美郡、中冶中冶公园、奥克斯缔壹城、梅溪青秀在内的多个项目，相关责任单位和责任人被记入信用“黑名单”。

　　对此，长沙北辰房地产开发有限公司营销总监李亚凌在接受《中国经营报》记者采访时表示，公司从未出现过捂盘惜售的行为，一切依法依规进行销售活动。记者多次致电并致函长沙奥克斯置业有限公司，工作人员均未作出回复。中铁建相关负责人回应称，由于领导出差，相关问题还在确认中。而中冶地产董秘办相关负责人称，具体问题由其下属公司中冶长天进行回复，不过截至记者发稿，中冶长天的电话始终无人接听。

　　长沙住宅库存告急

　　记者注意到，5月3日，湖南省住建厅发布一份《关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》。

　　公函显示，在累计已办理预售许可证或现房销售备案但尚未销售面积的住宅去化周期中，长沙市中心城区(即市内六区)为2.8个月，长沙县为2个月，浏阳市为1.9个月，宁乡市为4.7个月。

　　“按照住建部和国土资源部(现为自然资源部)下发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》要求，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36个月至18个月的，要减少供地；12个月至6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。”该份公函表示。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，省会城市出现库存告急属于正常现象，由于房源卖得所剩不多。不过从逻辑上讲，库存仅剩2.8个月则需要适当补充，若库存持续降低，容易导致价格上涨。

　　其实，住宅去化周期被通报在3个月的临界点之下，在长沙已不止一次。湖南省房地产协会首席经济学家王义高也认为，长沙的房地产还需要保持一定库存量，才不会引起市场恐慌和抢购。

　　记者从长沙市国土局土地供应处一名工作人员处了解到，今年1~4月，长沙市供地力度有大幅度提升，全市(含区市县)住宅用地供应2600亩，同比增长623%；住宅可建面积549万平方米，同比增长622%，目前该部分土地均已出让。下半年，长沙还将会继续加大住宅用地的供应量。

　　北辰、中冶等房企违规上黑榜

　　住宅去化周期不足，购房恐慌情绪不断蔓延， “一房难求”现象充斥于长沙的各个热销楼盘。

　　“现在在长沙买房子基本靠抢，有的人排队两天两夜也没买到(心仪的房子)。”一位在长沙工作的受访者告诉记者，一些楼盘常常只推出几百套房源，但认筹的却有上千人。

　　与此同时，5月7日，长沙市住建委通过《住建行业失信曝光台》栏目通报了一批住建领域失信行为。其中，包括北辰三角洲C2、C3区、中房瑞致(中交中央花园)、中央美郡、中冶中冶公园、奥克斯缔壹城、中铁建梅溪青秀在内的多个项目。此外，相关责任单位和责任人将被记入信用“黑名单”。

　　据《潇湘晨报》报道，近日，长沙市组织了由市住建委、市发改委和市工商局等7部门联合实施专项整治行动，多部门执法人员在北辰三角洲项目发现，该项目形象进度达到申请预售许可证条件的房源有2199套，未一次性或将尽可能多的房源申请预售许可证，存在惜售嫌疑。长沙市住建行政执法局执法人员表示，已下达了执法约谈“工作联系函”和“责令改正通知书”，并要求限期停业整改。

　　在王义高看来，目前楼市库存告急之下，房企暗自采取捂盘惜售策略，应对长沙的限价政策，或者消极对待客户和市场，达到捂盘惜售的目的，只会加剧供需矛盾，不利于房地产市场健康发展。

　　公开资料显示，2007年7月，北辰实业股份有限公司(以下简称“北辰实业”)与北京城市开发集团组成联合体，以92亿元的代价拿下长沙三角洲地王项目，楼面价为2347元/平方米。

　　事实上，近年来，除了长沙地王项目，北辰实业还在成都、海口、宁波和武汉等地频频以超高溢价率拿地，其中不乏“地王”。

　　然而，2016年，在一系列调控政策出台后，原本火热的楼市迅速降温，多个城市的地王项目回报周期进一步延长，给资金链带来巨大压力。

　　据北辰实业最近10年市值显示，2008年1月1日至2018年1月1日分别为377亿元、75亿元、158亿元、93亿元、73亿元、81亿元、72亿元、127亿元、143亿元、111亿元、154亿元。公司市值下跌是否受到地王地块的拖累？记者就这一问题致电北辰实业，工作人员表示将电话转到公司品牌部，但截至发稿，对方电话一直无人接听。

　　同时，记者也注意到，此次已不是中铁建第一次被曝出问题。记者在问政长沙网络平台看到，2017年3月，中铁建梅溪青秀项目一期项目曾因学区问题遭到小区业主维权，2016年也有多位业主就房屋质量问题投诉。除了长沙项目，中铁建入驻南京的首个项目中铁建青秀城再次因为赠送面积一事遭受质疑，被百余名业主告上法庭。

　　记者日前走访位于杭州市拱墅区石祥路239号的中国铁建国际城发现，项目存在捂盘惜售现象，购房时需要签两份合同，并且缴纳每平方米1万多元的差价费。对于上述问题，记者多次致电致函中铁建方面，相关负责人表示已汇报领导，由于出差原因，相关问题还在确认中。

　　值得一提的是，监管部门对于长沙楼市近期的违规现象已有所行动。5月14日下午，长沙市住建委集中约谈80余家房地产开发企业和中介机构。约谈会通报，“捂盘惜售”成为近期房地产市场联合执法专项检查行动中发现的主要问题之一。对此，全市房地产开发企业必须向政府上报销售方案，并在限定时间内开盘。对捂盘情节特别严重且拒不整改的行为，经相关审批程序，将暂停其参与长沙土地市场招拍挂，禁止其在长沙拿地。

　　二线城市陷入“房荒”？

　　去化周期下跌，库存不足2个月，意味着地方可售的住宅数量减少。记者通过对比梳理发现，目前，国内二线城市显露出“房荒”状况。

　　4月4日，重庆市国土房管局发布消息称，2018年重庆市计划供应住宅用地为29000亩，较2017年住宅用地供应大幅减少9000亩。

　　5月11日，西安市住房保障和房屋管理局市场处副科长陈嫄在接受媒体采访时表示，许多项目冬季无法施工，工程进度无法达到预售条件，加之库存持续下降，部分开发商采取“饥饿营销”，短期内住房供应断档，导致西安楼市“一房难求”。

　　据《每日经济新闻》报道，在限价政策下，杭州楼市出现了一二手房价格明显倒挂现象。数据显示，杭州的存销比为2.8个月，是100个城市里面库存去化周期最小的城市。

　　来自上海易居房地产研究院发布的《中国100城住宅库存报告》显示，截至4月份，全国100个城市的库存连续33个月同比下跌，去库存“战役”取得较好的效果。新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少0.7%，同比减少7.9%。当前全国100城库存规模相当于2012年3月的水平，库存规模回落到六年前的水平。

　　不过，在一、二、三四线城市中，一线城市和三四线城市库存有所上升，二线城市库存环比和同比下跌较大。

　　4月份，一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.8、9.9和10.4个月。相比3月份12.2、10.3和10.6个月的数值，一线城市有所扩大、二线和三四线城市有所下跌。

　　据了解，库存去化周期即存销比，是当月新建商品住宅库存面积除以最近六个月新建商品住宅成交面积平均值的数据，其合理区间为12~16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。

　　上海某地产行业的券商分析师告诉记者，在本轮小周期中，由于政府的供给端政策调控导致房地产市场的过度去库存，目前市场库存处于历史低位。

　　同时，上述报告指出，目前存销比在低位水平的基础上波动，这和库存规模依然下滑等因素有关。存销比继续走低，也可以解释近期全国70城房价指数反弹的现象。