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近日，北京市住建委发出《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》(以下简称“意见稿”)公开征求社会意见。这一“意见稿”的推出，让即将大规模入市的限价房再生变数。
据诸葛找房数据院研究中心统计，2017年至今共成交了90宗限价房地块，从去年底首批拿地的限价房项目就面临入市问题，然而却迟迟未拿到预售证。
可以预见，限价房未来将成为北京楼市的供应主力，但政策的不确定性，让开发商也对拿地趋于谨慎。
北京即将迈入限价房时代
2016年，为了治理楼市“高烧”不退，北京出台了“9·30新政”。“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目应运而生。限价房由于土地出让时就被“锁定”房价，并且要求5年内不能转让，其价格明显低于市场价，也让市场对限价房满怀期待。
自2017年大规模成交的限价房地块，从今年开始即将大规模入市销售。
据记者统计，包括旭辉城、瑞悦府、金樾和著等房山、大兴、昌平、丰台、密云等10多个限价房项目近期在准备入市，但“意见稿”出台，可能会让首批限价房入市节奏再延缓。
据悉，“意见稿”要求限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价作出对比，价差比低于15%时，项目将由开发商直接作为商品房销售；价差比不低于15%时，将收购转化为共有产权住房。
据内业测算，有影响的主要是五环内少数项目，大部分限价房转共有产权房的可能性不大。
“由于部分楼盘存在限转共的可能，每个即将拿证入市的楼盘都将经历评估的步骤，可能首批限价房入市的节奏还得往后延。”一位不愿具名的开发商表示。
据悉，首批限价房自2017年底就做好了取证销售的准备，不少项目开始排号，然而关于限价房销售的办法一直未出台，首批限价房一直在等待政策明朗。
不过，每个限价房项目虽然价格已被政府限定，但市场的热度不一。
中粮天恒旭辉联合开发的朝阳孙河“瑞悦府”项目虽然位于五环外，售价为6万多，目前二手房价在6万-10万，其价格还是有吸引力。据销售人员介绍，400余套房源已经验资排卡900多号，认购客户数量两倍于可售房源， 通过验资的都是账上有200万元现金的实力客户，可以说是供不应求。
位于大兴瀛海的限价房万和斐丽项目限价52449元/平米周边非限价的商品房价格在5万-6万元/平米左右，价格差并不是很大。但是记者了解到与其他排号火热的限价房项目相比，万和斐丽600余套限价房源，验资登记的客户只有400余组。
不过，大部分限价房开发商并不愁销售，很多限价房省去盖样板间环节。“由于限价房价格被限定，开发商的利润空间也被限定，只要一拿证就能快速销售完，没有盖样板间的必要了”上述开发商表示。
非限房供应告急不愁卖
相比较限价房从拿地之初的各种限制条件，到入市销售前的政策变动，现有老项目后期的非限房则轻松很多。
位于昌平回龙观地区地铁8号线平西府站的京投发展公园悦府项目，目前已取过3次预售证，最近的一次是今年2月推出B-6#住宅楼共216套房源，均价58500元/平米。
记者了解到，公园悦府114平米三居二手房价格在链家报价约686万元，合均价约6万元/平米。由于二手房未满五税费及中介佣金等费用，新房的价格要比二手房更有优势。
据京投发展相关负责人介绍，由于是老盘后期，价格也合理，项目不需要太多推广，近期还将拿证推出87——140平米两居、三居产品。
位于门头沟的中骏西山天璟项目，主推140-220平米叠拼户型，均价64000元/平米，共在2017年取证两次。该项目营销总监赵伟表示，未来市场供应以限价房、共有产权为主，像中骏西山天璟这样的纯商品住宅越来越少和稀缺。虽然也有销售业绩压力，但也不打算以价换量，将采取小步快跑的营销策略，销售完现有房源后，预计会在三季度再拿新证。
阳光城在北京有阳光城君山墅、阳光城京兆府、阳光城檀悦三个项目，均为再度改善的产品，与限价房针对的客群完全不同。
阳光城北京区域公司相关负责人表示：“根据公司高周转的要求，我们会快速推盘去化，三季度将是推盘的重要节点。”
虽然非限价房在控制销售节奏上有主动权，产品也相对更加市场化，而且非限价房越来越少，供应越来越稀缺，但在批预售证时价格也会有所限制，想大幅涨价不太容易。
“只要是非限价新房，都相当于政府给购房人发红包”，一位开发商这样表示，因为政府限价以及后续供应收紧，开发商并不担心非限价房的销售情况。
开发商拿地趋谨慎
限价房、共有产权房地块已成未来土地市场的趋势，然而，面对调控的北京楼市，以及不明朗的市场政策，开发商拿地趋于谨慎，不敢贸然尝试。
据统计，今年以来，北京已有6宗土地流拍，其中还包括位置较好的地块。如今年1月出让的两宗丰台花乡白盆窑村地块，要求住宅全部建设“共有产权住房”，销售价格43000元/平米(含精装修)，起始总价分别为41.78亿元、50.58亿元，相当于楼面价就3.3万/平米左右，价格空间只有1万元/平米，盈利空间非常小。
上述不具名的开发商表示，土地出让时一个政策，入市时又一个政策，政策的多变给开发商的信心造成了影响，此前对项目的投入产出测算完全失效，这对于经营业绩为导向的房地产企业来说很难受，因此现阶段拿地时会持观望状态。
而另一位开发商也向记者表示，不会看限价房、共有产权房地块。去年拿下限价房地块的开发商，大家都在赌政策，在项目报批时规划上会有腾挪空间，然而实际却一点没有放松，我预估容积率在2.0以下的项目60%会不赚钱甚至赔本。
赵伟则表示，虽然北京土地供应紧张，拿地也难，但是不会放弃北京市场，这是一个企业的城市站位的战略问题，未来可能会寻求合作、收购等多种拿地方式，也不排除去环京获取土地，毕竟京津冀一体化，对企业也意味着很大的机遇。
阳光城北京区域相关负责人则表示，未来会更关注与环保、教育、大健康等优势资源相结合的跨界的产业小镇地块。
诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷表示，从2017年北京市政府供应的住宅土地来看，只有共有产权用地和限价地两种，未来仍将为这个趋势，由于房屋属性由土地属性来决定，因此未来商品房市场将以共有产权房和限价房为主。未来政府将建立并不断完善长效调控机制，而长效调控除了采用收取房产税等手段外，流通受限保护刚需的共有产权房是最好的手段。未来4年政府仍将推出20万套共有产权房及40万套租赁住房，供应格局将会在一定程度上向共有产权房及租赁用房转变。
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