海南的房地产市场和它地缘的特殊性一样，特殊到很难在中国的版图上找到一个与之相似的地方。经历过盛况空前的辉煌，面对过泡沫破灭后的一地鸡毛，却又能在悲伤世界里涅槃重生。

　　近期，海南再次成为人们关注的焦点，“自贸港”光环加身，无数热钱和热切的目光皆试图涌向这片热带岛屿，然而随着有史以来最严苛的楼市调控政策落定，一半是海水，一半是火焰，是其当下状况最真实的写照。

　　1、“自贸港”机遇

　　4月13日，在建省30周年大会上，海南省获得党中央支持，将建设自由贸易试验区，逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。次日，新华社发布中共中央、国务院《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(简称《意见》)，全面阐述海南发展自贸区、自贸港等相关实施要点。

　　市场认为这标志着海南另一个“大时代”的开启。

　　建省30周年，海南又一次迎来国家重大战略政策机遇，其未来在产业、交通、人口、房地产等方面将体现出新的发展趋势。

　　水到渠成智库首席专家魏雪飞在接受《国际金融报》记者采访时难掩对自贸港机遇的看好。在魏雪飞看来，自贸港是自贸区的升级版，虽仅有一字之差，其开放的程度和力度却不可相提并论，毕竟自由贸易港通常被视为开放程度最高的自贸区。

　　魏雪飞指出，此前上海、广东、天津、福建、辽宁、浙江等地均成立了自贸区，但这些自贸区其实并未做到全面开放。此次自贸港选定海南与其区域位置的特殊性不无关系。海南地缘性特征明显，处于“一带一路”东南亚国家的门户位置，对其全面开放有利于更好地与东南亚国家互动，同时其与内陆的陆路交通联结度，也使得其在开放过程中更易于调控和管理。

　　中国城市发展研究院投资部主任刘诚则指出，海南国际化的市场环境会进一步促进服务业发展，与此同时，也会带动第一产业和第二产业不断升级。

　　更高的开放程度必然会带来更高的投资热潮。

　　易居智库研究总监严跃进直言，从大趋势看，市场价值被看好，房价就容易上涨，尤其是区位优势和气候优势都相对明显的海南。

　　2、房地产降温

　　然而，想进入和能进入是两个概念。

　　放至大背景下，确立自由港发展路线后，房地产在海南省的经济地位会让位，某种程度上，海南甚至要和依靠房地产发展的过往做切割。

　　自1988年设立海南省以来，海南省经济结构不断优化，现代农业、新兴工业与旅游产业是海南30年来创新发展的主线。由于特殊的区位优势，海南房地产市场持续受到资金追捧，房地产开发投资占固定资产投资比重一直居高不下，是近几年海南省经济增长的主要动力之一。

　　这一动力有多强劲？

　　数据显示，2017年海南省固定资产投资完成4125.4亿元，其中房地产开发完成投资2053.11亿元，占据了半壁江山。

　　刘诚认为，自由贸易港的成立将进一步激活旅游、贸易、金融等板块的发展，房地产投资占比会相应下降。

　　在3月召开的全国两会期间，海南省相关领导也给出了明确表态：要减少经济对房地产的依赖。

　　就在这一表态后不久，海南的楼市调控升级为非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买一套住房，社保从2年升级为5年，首付比例不得低于70%，取得不动产权证之日起5年内禁止转让。这无疑锁死了部分交易市场。不止如此，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县的房子只能面向本市(县)居民家庭销售，切断了外来人口进入的机会。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟在接受《国际金融报》记者采访时预判，未来在海南开发房地产的限制势必会越来越多。在行业的规模总量上，在海南投资拿地的最好时机已经过去，开发与销售模式会受到很大的挑战。

　　这也意味着，“自贸港”海南增加了对开发商的吸引力，却也提高了进入难度。

　　严跃进将这一难度具化为三个方面。

　　当行业进入的门槛提高时，房企进入的相关纳税考核、就业机会创造、环保方面的考核，都将面临着更高的要求。此外，受环保管控，沿海房产开发的约束增加，开发商在类似城市的投资确实需要防范相应的风险，类似填海造房等方面的管控会很明显。再者，海南自由港未来的重点还不明确，房企在进入过程中需要不断去研究未来海南城市的布局和规划。

　　新进入房企的难度加大无疑折射出先行布局房企的优势，这一优势筑成了一定宽度的护城河。

　　3、“地主”实力大比拼

　　在了解各大房企当前驻岛实力前，我们先看下海南省各县市的基本经济和房价情况，毕竟“房企岛主”之争是土储面积和区域地段的综合较量。

　　就区域发展而言，海南省东部地区的生产总值远高于中、西部地区，东部仅海口一个城市的生产总值便超过中部地区和西部地区，差异明显。具体城市来看，海口、三亚、澄迈位居前三。

　　这一现象在6人游CEO贾建强看来，主要是由于其所处的发展阶段不同。东部地区开发早，交通设施好，城市密集，此外，东西部之间旅游资源差异明显，相较于中西部的历史和自然景观，东部海岸线的旅游条件和舒适度更适宜度假旅游，因此其发展较中西部更为成熟。

　　这一差异直接造成了区域间对外来人口吸引力的不同，由此带来的购买力差距投射到房价上更为明显。

▲海南岛2018年3月份房价及房企布局图

　　最新数据显示，海南当前的房价走向呈现出东部最高，西部次之，中部垫底的情况。前三名为相连的三个东部地区，三亚以3.75万元/平方米的均价遥遥领先；紧挨三亚的陵水次之，以2.58万元/平方米排名第二；陵水右上方的万宁为1.63万元/平方米，位居第三。西部大热的儋州均价7732元/平方米，尚未破万，中部屯昌均价全岛最低6616元/平方米。

　　严跃进认为，从前景看，博鳌、澄迈、陵水等是最值得关注的，同时儋州当前市场进行整顿后，未来也有新的机会，

　　纵观房企的布局主要围绕两条线展开：一条是滨海沿线的，一条是其他生态线的。

　　张宏伟认为东线城市是房企布局的重点，而西海岸发展节奏较慢，虽热度不及东线，但成本方面容易把控，中部因为建设性开发，很难有大量布局。

　　严跃进则指出了布局中开发节点的关键性，东部地价上升后，西部的地价也会相应跟进。如果东部用地紧张，西部的土地优势便会显现出来，这是典型的东部资金进入西部的现象。

　　房企巨头的嗅觉向来灵敏，恒大、碧桂园、融创等当前均在海南手握沃土。

　　就企业而言，恒大当前在海南土储之大傲视群雄，虽项目分布于海口、三亚和儋州，但因为其海花岛的超大体量，所以它在儋州现有土储最多。

　　清水湾项目的大获成功让雅居乐尝到了来自海岛的清甜，其现有6个海南项目，总建筑面积突破1000万平方米。

　　有土地的地方自然少不了碧桂园，其现有18个海南项目，总可售建筑面积512.14万平方米。2017年碧桂园的合同销售前十的项目中，海南地区贡献两席。

　　此外，融创和富力土储资源也相当可观，分别为401.66万平方米和317.1万平方米(权益总建筑面积)。

　　绿城中国2017年在海南新增两个地块，使其在海岛的累计建筑面积上升为130.73万平方米。

　　未来随着“自贸港”的发展，海岛上的竞争也会进一步加剧。