近期，记者接到推销北京市房山区别墅项目的电话，“单价1.5万、产权50年的别墅”。电话销售人员告诉记者，项目名称为海棠嘉苑，但公开信息并不能查到这一项目。

　　记者到达电话销售人员提供的地址后，发现并非海棠嘉苑的销售地址，记者再次联系该销售人员，被告知附近的荷塘月色才是项目所在。

　　来到V7荷塘月色的售楼处，置业顾问介绍，电话销售口中的海棠嘉苑即是荷塘月色的四期，名字并不是海棠嘉苑，而是V7荷塘月色·郦墅，项目几乎未做任何推广，仅有几十套房源，开发商预计在近期清盘。项目前面三期的别墅均已交房，开发商为石榴集团旗下的北京创展房地产开发有限公司。

　　据介绍，该项目目前处在排卡阶段，主要销售的是150-160多平米的叠拼别墅，赠送面积较大，每套售价在230万-300万之间，上叠单价约为1.4万-1.5万元，下叠单价在1.6万-1.7万元。目前四期建筑主体已经封顶，预计明年底交房。

　　但该四期的土地性质为50年办公、综合(物业管理用房)、地下车库、地下仓储用地，所以四期的售价远低于前三期70年产权的别墅。据介绍，第三期同品质的别墅价格约在550万-720万，单套价格降幅达300多万元。

　　记者还了解到，由于规划不符合商住房新政的要求，该项目并未办理北京市商品房预售许可证，仅有国有土地使用证、建筑工程施工许可证等四个证件。

　　据悉，去年3月26日发布的商住房新规中明确提出，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；不符合要求的，规划部门不予批准。

　　当记者问到未来房子能否拿到不动产权证时，置业顾问表示，因为商办项目低于500平米的房屋不能分割，所以大约4户是一个房本，会在开发商名下。未来如果商住房政策有所放开，业主也有可能会得到分割产权。

　　开发商和购房者所签的协议也并非常规的房屋买卖合同，而是房屋转让合同。记者从置业顾问提供的制式合同上看到，业主得到的是使用、居住、受益权，开发商承诺，未来业主要出售房产，开发商负责给业主免费更名，其间的物业增值收益属于业主。

　　这样一个明显存在购房风险的项目，仍有很多购房者前来咨询和排卡。记者在现场看到，除记者外，还有其他两组购房者在看房。置业顾问告诉记者，“项目销售十分火爆，今天是工作日，人相对少了些，清明节时售楼处挤满了来访客户，预计3月14日开盘，仅有的69套房源已经有90组客户排卡了。”

　　另外，该项目的置业顾问也表明可以用信用贷支付房款，项目也有合作的贷款公司可以办理。记者联系上负责贷款的工作人员，他告诉记者可以贷到100万元，一周就能办好，利率在6%。

　　对于该项目的购房风险，有不愿具名的行业分析师分析称，这个项目提到的未来可能的产权分割，其实是一个不确定的事儿。

　　上述分析师还提道，这种情况下开发商签署的这种所谓的房屋转让协议，其实是个无效的协议，不受法律保护。购房者买了这样的项目之后，也会遇到很多的风险。特别是不具备财产所有权的基础之上，比如说，开发商一房两卖，把这个房子又卖给其他人了，或者把这套房子的产权抵押了，或者他再把这套房子所谓的使用权转让给其他的业主了，从购房者的角度来看，很难拿出一个有效的手段来制约企业。