在房地产信托规模出现逆市增长之际，监管层再次发文重申，要求规范房地产信托业务。

　　银监会近期下发的《关于规范银信类业务的通知》明确提及，商业银行和信托公司开展银信类业务，应贯彻落实国家宏观调控政策，遵守相关法律法规，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

　　接受采访的行业人士对《中国经营报》记者表示，此次政策出台延续了监管部门对房地产信托融资的一贯态度，在中央强调降低金融风险、房地产调控逐步深入的背景下，房地产信托业务正迎来更严厉的监管检查和违规处罚力度，房地产信托将更强调业务开展的合规性。

　　规模逆市大增

　　自2016年下半年开始，监管部门逐步限制房地产开发企业的融资来源，相继出台了诸如限制房地产企业股市再融资、债券融资以及针对流入房地产行业的银行理财产品和私募房地产基金等一系列政策，房地产企业融资渠道大为缩窄。

　　在此背景下，尽管成本高企，但用途较为灵活的信托资金再次成为房地产企业青睐的融资方式，房地产信托规模连续两年出现大幅增长。

　　根据中国信托业协会发布的最近一次统计数据显示，截至2017年三季度末，当年新增的房地产资金信托累计达到8258亿元，已经超过2016年全年的7327亿元。而在2014年度和2015年度，当年新增的房地产资金信托规模稳定保持在5400亿元左右。

　　中国信托业协会的数据显示，截至三季度末，投向房地产领域的资金信托余额为2.07万亿元，比二季度的1.77万亿元增加了0.3万亿元，但投向房地产领域的资金信托余额占比则从二季度的9.02%上升到10.01%。据记者了解，这是自2015年二季度以后房地产资金信托占比再次超过10%。

　　研究机构用益信托研报指出，2017年房地产企业的资金需求比较强烈，融资渠道主要依赖于信托，因此推动了信托资金投向房地产领域。

　　据用益信托网监测的数据显示，2017年下半年，新发行的房地产信托产品收益率逐步走高。记者查询的记录显示，2017年7月，用益信托网监测的房地产信托平均年化收益率为7.06%，此后收益率不断走高，到12月时，平均年化收益率提高至7.52%。收益率越高，企业的融资成本越高。

　　以房地产商北京鸿坤伟业房地产开发有限公司为例，该公司在去年8月发行、期限为2年的一笔集合资金信托计划，预计收益率在7.5%~7.9%之间。而到12月底该公司发行一笔同样期限的集合资金信托计划时，预计收益率已经提高到7.8%~8.1%之间。

　　一家信托机构的高级信托经理告诉记者，现在报的房地产信托项目，成本还在继续升，不好找钱。她说，监管越收越紧，市场资金面紧张，公司现在发行房地产信托也比较谨慎。

　　监管执行趋严

　　行业人士指出，针对房地产信托的相关监管政策主要发布于2010年，对于房地产信托已形成较为成熟的监管举措。但从实际情况看，各地的监管尺度不同，加上行业出现的诸多绕过监管的方法，导致政策执行效果大打折扣。

　　另一家信托机构的战略研发部门人士对记者分析表示，此次银监会出台的规范银信类通知中关于房地产的表述，和过去的监管口径并没有根本性差别，主要是看执行效果。

　　“政策表述中说的是不能将信托资金‘违规’投向房地产，并不是说不能开展房地产业务，在合规的前提下房地产信托业务依然能正常发行。”他对记者表示，“监管部门也会更加严格检查以及加大对违规行为的处罚力度，去年对信托公司违规开展房地产业务的处罚已经出现了3例，之前是没有过的，倒逼行业严格按照监管要求执行。”

　　据记者了解，银监会2010年发布的《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产业务监管有关问题的通知》(银监办发[2010]54号)规定，信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1；信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

　　这即是房地产信托中的“四三二”条件。“四”指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证齐全；“三”指项目中房地产公司至少要有30%的自有资金；“二”指融资方至少有二级或以上的资质。

　　但在实际执行过程中，通过复杂的结构设计，房地产信托产品早已能够规避监管限制。据银监会信托监督管理部2017年的一份资料显示，截至2016年底，全行业房地产信托风险资产余额382亿元，占全部信托风险资产比例的32%，风险率2.32%，信用风险呈上升趋势。其中的一个风险正是合规风险。

　　银监会认为，房地产信托合规风险主要表现在几点：1。突破房地产企业资质要求。通过明股实债、产品嵌套、有限合伙、私募基金等向不满足“四三二”要求的房地产项目发放信托贷款；2。投向建筑业等行业的信托资金被挪用于房地产开发；3。突破结构化房地产信托业务杠杆比例不得超过3:1的要求；4。通过产品嵌套规避净资本监管；5。为其他机构发放购房首付贷提供便利。

　　上述信托机构战略研发部门人士告诉记者，2017年来房地产信托监管已经开始收紧，房地产信托风险隐患受到更多重视，合规方面也有新的要求。

　　比如，2017年二季度，银监会加强对信托公司开展房地产业务的现场检查力度，重点关注是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务；“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。

　　前述信托机构的高级信托经理说，现在唯一能做的就是，紧抓“四三二”合规。