新年伊始，楼市调控继续走向“精准化”。近期，多城相继调整购房政策，如南京、郑州、长沙、武汉等多个二线城市配合出台人才引进新政，降低外地人才落户和购房门槛，以保障合理住房需求。与此同时，一城多策的差异化调控措施也开始显现。如兰州新政在松绑部分区域限购的同时，也在进一步加码限售政策。

　　昨日，安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者表示，首先可以肯定的是，多个城市房地产调控政策出现调整并不意味着楼市调控松绑，而是应该视为房地产市场分类调控，或者说精准调控的进一步深化。总的来说，由于我国城市数量众多、地域分布较广，因而不同城市间的差异情况也很大，而此前“一刀切”式的调控方式容易误伤部分刚需购房人群，并且不利于各城市的优化发展。所以，随着今后各地精准化调控的深化，预计可以更大限度的保障楼市平稳健康发展。

　　值得关注的是，最近一段时间，已有包括福建、四川、湖北等多地先后召开住房城乡建设工作会议，并提出要继续保持调控政策的连续性和稳定性。

　　在张波看来，2018年楼市调控的主基调已在十九大报告中关于楼市的52个字中，体现得非常明确。一是坚持房住不炒定位；二是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；三是实现让全体人民住有所居的目标。而在十九大召开后，无论是中央经济工作会议还是住房城乡工作会议，均是围绕这个总的指导原则，从短期调控抑制楼市投机需求、大力发展租赁住宅上，到强化长效机制对于楼市的调控作用。

　　展望2018年，张波认为，房地产市场在调控政策连续性和稳定性的双重保持基础下，不同城市的差别化调控还会继续。一线城市由于土地供给的增加结合限购、限贷等政策的不松绑，预计房价下行压力依然较大。

　　【延伸阅读】

　　今年一线城市房价为何难反弹

　　市场对2018年一线城市房价走势存在着较大分歧：一种观点认为，今年北京房价将延续今年的走势，会呈现一种“量价齐跌”的走势。另一种看法认为，尽管京郊地区房价出现了大跌，但北京等一线城市的刚性需求依然强劲，所以今年将呈现“量价齐稳”的局面。那么展望2018年，一线城市房地产会呈现何种状态呢？

　　首先，一线城市购房的利率水平在不断上涨已是不争的事实。一方面，中国虽然没有明确加息，但是去年12月14号，央行上调逆回购和MLF操作利率5个基点，以对冲美联储加息的影响。2018年美联储还将加息3-4次，中国央行即使不想加息，但从宏观的角度看，全球已经进入加息时代，中国货币市场利率也降不下来，房贷利率呈现向上格局。

　　另一方面，国内的房贷利率早已走出历史低位区域。商业银行受自身利益的驱动，借着调控的档口，早已经推动加息。过去一年，全国首套房贷平均利率已经由4.45%上涨到5.39%。首套房贷款利率持续上升，让不少刚需和投机客叫苦不迭。这主要是因为大家享受低利率的好处太久了。

　　此外，为了保护自住型刚需，确保“房子用来住的，不是用来炒的”这个国家定位。北京等一线城市还进行了“定向加息”。比如去年5月，北京主要的商业银行收紧房贷政策，首套房执行4.9%的基准利率，二套房的贷款利率则在基准利率基础上上浮20%，执行5.88%的年利率。顿时，央行针对楼市定向加息恐慌就迅速蔓延开来。

　　再者，增加房地产供应，以遏制房地产过热势头。中原地产研究中心统计数据显示，2017年北京商品房住宅的土地供应量是2016年的整整7倍。供应量的增加，加上今年住建部的调控方向从全面高压转为支持刚需和改善，将会带动2018年北京楼市成交量的上升。但与同时，北京的房价很可能出现更进一步的调整趋势。

　　最后，除了购买共有产权房之外，今年对于租房群体来说，权利也会得到极大保障。去年十一月，北京住房租赁监管平台已正式上线，监管平台通过链接网络交易平台，为网络交易平台提供后台数据支持，由网络交易平台为租赁当事人提供服务。未来，平台还将推出信用租房等金融服务，引入“人脸识别”、“指纹”、“声纹”等技术，提高交易主体和房源真实性。

　　从目前来看，北京等一线城市的房贷利率的持续走高、房地产供应量正在加大、长效机制正在逐步完善，这都将给一线城市的投机、投资性需求入市造成压制，2018年，一线城市房地产将继续呈现“去杠杆化”进程，总体将呈现“价跌量涨”的状态。房地产成交会较去年末有所恢复，但价格会呈现平稳下跌格局。(来源：投资快报)