“除了租金，长租公寓还要交各种各样的费用，觉得性价比不高。”日前，准备租房的小婷(化名)关注到了逐渐兴起的长租公寓，但高昂的租房成本还是让她望而却步。

　　《中国经营报》记者近日走访广州市场了解到，长租公寓的租金普遍相对较高，而且收费类别繁杂且费用不低。其中，万科泊寓和魔方公寓的租房成本偏高，每月管理费就分别高达190元及260元。此外，长租公寓还存在租期短、租金上涨等常见问题。

　　值得关注的是，长租公寓普遍主打单间产品以及青年社区定位，同质化问题凸显的同时，也使得家庭需求被挡在了门外，子女教育权益自然也无法落到实处。在租购并举、租购同权的大背景下，如何顺应行业趋势谋求更大发展，无疑是摆在长租公寓眼前的一大考验。

　　租期短、租房成本高昂

　　广州中原研究发展部近日发布的研究报告指出，广州长租公寓定价较高，普遍高于周边城中村价格1倍以上，高于周边普通住宅50%左右。

　　日前准备租房的小婷告诉记者，“长租公寓租金贵，而且收费比较多，性价比不高。”也有业内人士向记者透露，为了分摊长租公寓的高租金，不少租客在房间里铺上床位，选择与人合租，合租人数甚至多达三至四人。

　　记者日前以租客身份走访市场了解到，整体来看，广州长租公寓租金普遍高企，而且也存在收费类别多、费用高等诸多问题。

　　“每月190元的管理费，包含了清洁、网络、物业管理、设施维护等。”广州万科泊寓五羊邨店的工作人员介绍。

　　魔方公寓客村店每月的管理费则高达260元，涵括了网络、电视、公共卫生等服务。此外，龙湖冠寓诺亚方舟店虽无额外收取固定的管理费，但公共空间的水电费用需要租户平摊。另外，由于长租公寓物业多是商业、工业属性，租户的水电收费标准要远高于普通民宅。

　　刚搬去长租公寓不久的林先生(化名)对记者抱怨：“租金本来已经很贵了，但额外的管理费也很高，在实际居住中并没有感受到这样的价值。”

　　除了租房成本高昂，租期短、房租上涨也是长租公寓的租客们难以避免的一道常见租房难题。在走访过程中，多家长租公寓门店的工作人员均向记者表示，“合同租期最长一年，而次年续租，从目前的形势来看，租金会根据市场实际情况上涨一定幅度。”至于租金涨幅多少，从各家长租公寓门店的走访情况来看，大约在5%~10%之间。

　　广州万科泊寓方面告诉《中国经营报》记者，租约一年的原因，主要是35岁以下的目标租客更愿意选择较短的租期，而续租价格是根据市场决定，并非一定会上涨。魔方公寓方面则对记者表示：“没有限定最长租期，次年租金上调是根据市场变化等各个因素核算的，这是行业内的普遍现象。”

　　“租客和企业都需要更大的灵活性。”广州一家长租公寓品牌负责人对记者表示，从目前市场来看，租客流动性较大，租期相对较短，企业方面也有调整租金的需要，“所以，大多数长租公寓品牌还是选择一年一签。”

　　单一产品线面临发展局限

　　国务院办公厅在相关文件中指出，实行租购并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容。到2020年，形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

　　记者查阅获悉，在培育市场供应主体方面，上至中央下至地方的多个文件指出，发展住房租赁企业以及鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。此外，非本地户籍承租人可按照有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

　　在租房新政中，广州则首次在全国提出了“租购同权”，表示扶持住房租赁企业，打造广州现代租赁产业总部经济，并赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

　　需要注意的是，作为目前住房租赁市场的主力之一，长租公寓针对的租房人群较为单一，在租购并举、租购同权的形势下有一定的发展局限。

　　在走访中，万科泊寓、YOU+、龙湖冠寓等多家长租公寓门店的工作人员均向记者表示，因为是青年社区定位，租客年龄要求在18~35岁之间，老人和小孩不可租住。

　　从产品来看，目前市场上的长租公寓也多为小面积单间，房厅组合可谓少之又少。即使对租客年龄并无要求的魔方公寓，也是以单间为主打产品，房厅户型几乎没有。广州中原研究发展部指出，20~30平方米的单间是广州长租公寓市场上的主流产品，该户型价格、大小适中，适合单身、情侣居住。

　　长租公寓在年龄和户型的限制，无疑间接地把有孩子的家庭租房需求挡在了门外，而备受关注的子女教育权益显然也无法落到实处。

　　在接受新华社采访时，万科董事会主席郁亮曾指出，租购并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一。长租房如何解决住户子女的教育是重要问题，如果不能解决小孩上学，吸引力会大打折扣。这些都需要进行制度性的探索和破解，否则租购并举解决居住问题就会成为空话。

　　“除泊寓产品外，万科目前正在积极探索其他细分市场的可能性，例如家庭式公寓。”广州万科泊寓方面透露，目前广州万科已经获取了多个自持地块，在合适的项目上将家庭式公寓产品落地。

　　广州逐步扭转“重购轻租”

　　近600亿元的住房租赁规模，使得广州成为了众多长租公寓品牌争相抢占的市场。

　　而作为国内首批开展住房租赁试点的城市之一，为构建租购并举的住房供应体系，广州近期在租赁住房供应、配套文件制订、租赁服务优化、租赁产业扶持等方面展开了不少探索，正逐步扭转长期以来房地产市场“重购轻租”的结构性问题。

　　其中，最为租客群体所关注的，莫过于广州市房屋租赁信息服务平台(以下简称“阳光平台”)的正式上线运行。业内分析称，官方住房租赁服务平台除了能有效地帮助住房租赁企业推广房源信息、租客看房外，租房也更为便捷，而且规避了假房源、黑中介等市场乱象。

　　值得一提的是，阳光平台的租赁信息将及时与公安、教育等部门对接，方便市民办理居住证、子女入学等公共服务。此外，该平台也为住房租赁企业设置了独立板块，批量录入，方便企业运作、展示房源。广州万科泊寓、魔方公寓和窝趣等长租公寓品牌均向记者表示，将会把阳光平台作为房源发布的主要渠道之一。

　　自10月19日上线后，阳光平台已上线运行一个多月。记者发现，平台房源分为三大类：个人房源、中介房源、机构房源。截至12月5日，中介房源暂时没有展示，个人房源仅有6套，机构房源有222套，大部分为万科泊寓、红璞公寓、魔方公寓等长租公寓房源。

　　长租公寓在阳光平台的房源偏少，与其高出租率不无关系。按照广州中原研究发展部的统计，目前广州主要分布约73家规模不一的长租公寓(仅统计品牌公寓)，提供单身公寓约20000套左右。不过，长租公寓入住率普遍达82%，房源空置期较短。