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　　房地产调控未见丝毫放松之际，龙头房企的股价却创出新高。其背后，除了消息面的刺激因素，还有龙头房企在资源储备、转型潜力上的深厚积累。

　　21日，以万科为代表的A股房地产板块表现活跃，整体涨多跌少，万科股价更是创出历史新高，以31.79元/股的涨停价报收。中华企业、财信发展等此前有一定幅度调整的区域性地产股也出现涨停。此外，华侨城A、金地集团涨幅在6%左右，世联行、招商蛇口、新城控股、阳光城等涨幅均超过3%。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，地产股表现不错充分说明房地产板块的基本面依然获得市场认可，尤其是近期众多房企都在冲刺年度销售业绩，地产股的大涨是对其业绩预期的体现。也有业内人士认为，多重因素助推了房地产股的上涨，其中，龙头房企在未来上升空间更大。

　　以万科为例，今年前十个月，万科实现销售金额4328.9亿元，同比增38.8%。而根据兴业证券日前发布的纪要，万科有关负责人在回复投资者关于万科总货值的提问时表示：项目资源方面，加上10月份新获取的500多万平方米，未来总的可结算资源约1.35亿平方米，可售规模在9500万平方米左右。此外，就推盘而言，今年第四季度可能更集中。今年上半年，市场好，推盘相对多一些，但下半年推盘会更多。最后两个月的推盘量预计比9、10月份多。

　　关于转型，万科董事会主席郁亮日前接受采访时表示，万科未来的发展理念，就是以人民的美好生活为中心，要成为美好生活场景师、创新探索试验田、实体经济生力军、和谐生态建设者。

　　中信证券研报认为，万科销售表现超越行业平均水平，且由于高效拿地，未来货值充裕度将不成问题。目前的行业环境有利于万科这样的龙头企业，再加上该公司融资成本低，拿地优势明显，维持偏低的净负债率对股东并非最优选择，2018年，公司净负债率有望超过50%。另外，物业、物流地产、长租公寓等新业务进展迅速，也成为万科估值体系的重要补充。

　　中金公司则表示，积极看好明年A股地产板块投资机会，其判断，龙头房企将有40%左右的上涨空间。

　　对于行业冷暖，中型房企也有切身体会。新城控股高级副总裁欧阳捷向记者透露，该公司今年的销售情况也很不错，主要得益于公司的布局符合市场发展趋势，在新城控股进入的45个城市中，一二线城市和三四线城市的配比比较均衡。另外，公司的住宅和商业并进的战略在今年也取得了良好的效果。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，龙头房企的销售额持续刷新历史纪录。截至10月底，碧桂园、恒大、万科、融创等龙头公布的销售业绩均已超过了2016年全年。而且，龙头房企转型加速，布局合理。此外，对住房租赁的鼓励政策出台，加快了部分房企的业务转型，这也受到了市场关注。

　　另据上证报资讯统计，今年三季度，基金对房地产板块进行了加仓。三季报数据显示，基金配置房地产股的市值占净值比和占股票投资市值比例分别为0.53%和3.12%，而上期数值分别为0.5%和2.79%。与此同时，其他机构则小幅减持房地产股，三季报上市公司前十大股东榜显示，包括保险、QFII、社保、券商、阳光私募在内的机构合计持有69.94亿股，占总股本比例为4.27%，而上期为5.18%。

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　　万科、恒大年度市值之争或已确定：不只是一个涨停板的事

　　2017年房企龙头之争基本尘埃落定，最新数据显示，截至10月，销售额前三名的依次为碧桂园、万科和恒大，三家企业年销售额均超4000亿元。考虑到房企年度目标已完成90%，因此最后变数不会太大。但三家企业年终市值之争仍颇具看点。

　　11月21日，万科低开高走，并于尾盘强势涨停，收报31.79元。与此同时，港股万科企业大涨7.37%，收报29.15港元。令万科总市值再度反超中国恒大，并将优势扩大到140亿元。相对于另一巨头碧桂园来说，目前万科市值领先优势已扩至1036.71亿元人民币。

　　数据显示，截至21日，万科总市值为3411.93亿元人民币(注：A股市值3086.54亿元+H股市值325.39亿元)。而21日中国恒大股价表现平平，仅涨1.56%，报29.30港元，总市值为3854亿港元，约3271.66亿元人民币。同样是港股上市的碧桂园，21日涨幅不足1%，市值为2798亿港元，约合人民币2375.22亿元人民币。从近期港股内房股表现来看，碧桂园基本告别冠军之争，而中国恒大仍有机会。

　　2017年至今，港股房地产板块演绎了一场精彩绝伦的大牛市。其中中国恒大、融创中国涨逾500%，成为地产板块绝对龙头。而碧桂园、雅居乐集团涨幅均超200%。此外，龙湖地产、富力地产等也有强劲表现。不得不提的是，今年7月27日，中国恒大大涨13.88%，市值达3116亿港元，其总市值历史上首次超越万科，也因此恒大地产集团董事局主席许家印身家达到了317亿美元，超越王健林成中国地产首富。此后近4个月时间内，万科、恒大互有攻守，轮流坐上冠军宝座。而碧桂园的股价在9月18日创新高后，一直处于盘整阶段。

　　对于后市而言，目前更多机构偏向于相对滞涨的A股房地产龙头。其中国泰君安分析师申思聪就认为，由于2017年地产板块与A股估值差异逐渐拉大，目前板块估值向上修正空间充足，随着基本面抵达拐点，预计行业将进入业绩驱动的市值扩张周期中。而受益于新董事会经营动力提升、租赁市场政策推出的加快、“轨道+物业”模式扩宽等利好刺激，万科有望迎来有望在存量时代力拔头筹，估值更具吸引力。

　　此外，有市场分析人士称，目前距2017年结束仅有1个多月时间，基金年终“排名战”激战正酣，集255家机构(含券商集合理财、保险产品、基金资管计划、基金集合理财、基金等)宠爱于一身的万科有望开启一轮年尾行情，要知道A股最显著一个特征就是——细分龙头一旦开涨，便没完没了，21日大涨或是一个信号。（证券时报）

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