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发表于 2017-10-16 00:30:07 股吧网页版
李宇嘉:房地产调控长效机制全面落地时机已成熟
来源:每日经济新闻

  党的十八大以来,在控制房价上涨的同时,房地产长效机制建设、住房制度改革和顶层设计全面起步。10月10日,国家统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上表示,住房的基本属性是消费,国家反对房地产投机的取向不会变,房地产调控政策会继续发挥效应。房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定,会适时出台。

  众所周知,我国开启房地产调控以来,需求端“短期化”调控一直是主基调。2016年10月份,楼市新一轮调控开启。本轮调控有两个重大变化,一是“投资投机需求不停、调控不止”。例如今年前9个月,北京发布调控政策超过20次,15个核心热点城市发布调控政策均超过4次。二是千方百计打掉顽固不化的“旧式预期”,即房价长期上涨预期和经济形势一下滑调控就松绑的预期。这样做的目的,一方面是为长效机制的建设创造“窗口期”;另一方面,经济转型叠加实体盈利下滑,需保持稳健的货币政策,基准利率难以提高。为防止资金“脱实入虚”、“转型未成、泡沫泛起”,要给市场传达调控的决心。

  正如宁吉喆所言,党的十八大以来,各地因地制宜、因城施策,房地产调控的效果是好的。目前,三四线城市整体库存消化周期已降至18个月的警戒线以内;投资投机需求基本褪去,京沪深龙头代理中介统计的投资客占比降至4%,这是历史最低值。

  同时,利用调控创设的难得的“窗口期”,长效机制建设全面启动。相对于短期调控,长效机制建设着力于供给端(非需求端)、着力于住房回归居住属性(非偏离居住属性)、着力于实现新市民的有效需求(非投资投机等无效需求)、着力于房地产和宏观经济相得益彰(非“工具化”)。目前,长效机制的轮廓眉目渐显。

  首先,在楼市的源头——土地供应环节,过去“价高者得”的“招拍挂”出让模式,被“控地价、竞配建(租赁住房或自持)”或完全自持的出让模式替代。首先,这种出让模式规避了过去“面粉价格推高面包价格”的逻辑;其次,不管是配建租赁住房还是公共设施,或企业自持,都是顺应新市民为主体的住房需求,这是住房回归居住属性在供地环节的应有之义;最后,土地涨价逻辑褪去,土地供应面向新市民了,地方政府“土地财政”自然消解。近期,各地“人口引进”政策频频出台,落户门槛降低,竭力修补公共服务欠账,这意味着地方开始从依赖土地转向依赖人口。因为有了人就有了消费、投资,也就有了税收和经济增长。

  土地供应环节最重大的革新,就在于集体土地入市改革“破冰”。近期,国土部和住建部下发《集体建设用地建设租赁住房试点方案》,决定在北京、上海等13个超大或大城市先行试点。目前,新市民、农村“留守人群”、大学毕业生、城镇无房户总人口在4~5亿,相当于现有城镇常住人口的80%。高房价背景下,单靠新地出让、盘活存量土地,难以满足新市民借助低成本租赁房屋在城市“安顿”下来的诉求。过去,囿于“房地产化”等顾虑,集体土地入市踌躇不前。集体建设用地建租赁住房、企业和村集体(村民)合作持有、长期经营完全可避免上述顾虑,还能保障并赋予农民分享城市化红利的诉求。更重要的是,这一供给端改革将大幅降低租赁成本。

  其次,楼市源头被控制住,地价难以上涨,新市民需求导向土地供应。接下来,就是改革住房供应体系。目前,不仅新地配建(或自持)租赁住房“常态化”,存量用地盘活并建设租赁住房也已“常态化”,“以租为主”、“租售并举”、“先租后买”的住房供应新体系正在形成。围绕“租售并举”的住房新制度,不仅是长效机制的重要内容,更是堪比1998年“房改”的重大制度创新。

  赋予租房者一样的权利,会分流购房需求但不会明显冲击房价,因为租房和买房是两个群体,前者是新市民,后者是中高收入者。

  重要的是,租赁崛起了,并建立起“先租后买”的消费模式,很多人甚至长期租房,过去由旺盛需求推动的房价上涨、上涨预期拉动的投资投机就会慢慢退潮,“灰犀牛”风险渐进疏解。

  另外,租赁能让新市民、无房户在城市“安顿”下来,但其解决的只是基本需求,想要更好的居住环境、更大的空间、更优质的服务,就得努力工作,以后在市场上或租或买。

  我国素有安居乐业、结婚买房、为后代留家产的传统。因此,租房3~5年后,很大一部分人要去买房,但也不是一窝蜂涌入市场。这种有效需求,不仅确保楼市不会因需求断档、调控打压而大幅度下滑,还能确保以有效需求逐渐代替无效的投资投机需求,这是我国楼市“软着陆”的优选。

  因此,共有产权住房也是住房供应新体系的重要内容。近期,京沪大规模启动的共有产权住房模式,目前已经扩展到深圳、厦门、福州、海南等地,未来也必将扩展到全国。

  综上,探索多年、因内涵和外延宽泛而一直模糊的房地产长效机制,近期逐渐清晰起来。当前,风险担忧倒逼形成“天时”,地方政府渐进告别土地财政、土地供给端改革形成“地利”,政府锐意改革形成“人和”。利用持续调控形成的“窗口期”,以住房回归居住属性为导向,以土地和住房供给端改革为着力点,以扩大有效且低成本供给、满足新市民住房需求为主要内容的长效机制,其效果开始显现,全面推出的时机已经成熟。

  (作者为深圳市房地产研究中心研究员)

  长效机制将出台>>>

  统计局:房地产长效机制正紧锣密鼓制定 会适时出台

  媒体评论>>>

  经济参考报头版:房地产调控要考虑市场有限理性

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发表于 2017-10-16 08:59:04
只相信结果,不相信任何吹牛!
发表于 2017-10-16 10:23:40
中信银行601998是今年没涨的优质银行股。每股净资产约8元,每股收益约0.9元,股价才6元多点,严重低于净资产。大股东及机构持股高达98%,实际流通市值小于所有城商行。价值投资可大胆买进,中长线无任何风险可言,坚定持有必大发无疑。
发表于 2017-10-16 12:04:22
喝酒吃药买黄金,喝酒已过,医药板块站上风口,低市值低流通值股票 黄山胶囊002817必将成为医药龙头
发表于 2017-10-16 12:59:30
什么是长效机制?你干脆点,到底是要涨还是要降还要要持平?
发表于 2017-10-16 13:35:53
房价下跌的城市请举手!
发表于 2017-10-16 14:37:11
上海的房价还有很大的升值空间,买房盈利比买股稳健,炒房有风险,不炒房风险更大!
发表于 2017-10-16 15:38:17
惊呼!这些三四五线城市房价 居然超过了一半省会。来源:楼市参考 作者:凯风。 大多数三四五线城市这一轮暴涨,都是棚改(云南大理市有很多建盖10多年20几年的120多平方的好房子也被列为“棚改”)货币化的结果。正如我们以前说过很多次的:用大拆大建来去三四五线城市的库存,短期只会制造房价暴涨,长期则因为缺乏实体的支撑,只会制造出一大批没有流动价值的不动产。被拆迁的人来接现在的库存,未来谁接他们的盘?
发表于 2017-10-16 15:38:29
惊呼!这些三四五线城市房价 居然超过了一半省会。来源:楼市参考 作者:凯风。 大多数三四五线城市这一轮暴涨,都是棚改(云南大理市有很多建盖10多年20几年的120多平方的好房子也被列为“棚改”)货币化的结果。正如我们以前说过很多次的:用大拆大建来去三四五线城市的库存,短期只会制造房价暴涨,长期则因为缺乏实体的支撑,只会制造出一大批没有流动价值的不动产。被拆迁的人来接现在的库存,未来谁接他们的盘?
发表于 2017-10-17 04:26:40
呵呵 都是褒义词 如果怎么这么 就怎么这么 ,,现在是长效机制 不是短效机制 问什么是长效机制 就不回答 不知道了, 但是长效机制 褒义词 说起来好听,就是说股票投资 是贬义词 好听,,股票投机 是贬义词 不好听,投资的亏钱了就是说长期投资 多长说不清,,投机赚钱了 就说是以后还会还给市场 ,,等等等等 随便怎么说 就是说房价买卖政策调控 就是不说 也说不清楚是调控房价上涨还是下跌 还是不上涨不下跌持平,,大家多在猜,说话让别人听不懂才显得高大上,高深莫测,,,语言的就是要说明问题 一句话说明问题 你5句话说不明问题 那就是没有水平了,,,天天随便说 其他新闻文章也是一样的,,,,
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