昔日“中国房地产航空母舰”没落？

　　日前，合生创展集团有限公司(00754.HK，以下简称“合生创展”)发布上半年业绩简报。2017年前6个月，合生创展合约销售金额约44.52亿元，较2016年同期下降22.9%。

　　近年，合生创展销售业绩呈现颓势，一直徘徊在百亿规模。而在其他房企快速发展的背景下，曾在2004年首冲百亿的合生创展早已远离一线梯队，甚至掉出了2017年上半年房企销售百强名单。

　　而与销售额形成鲜明对比的是，合生创展坐拥3000多万平方米的低成本土地储备，这也是其翻身的潜在巨大资本。在未来3年计划推出30多个自持商业项目的推动下，昔日被万科创始人王石称为“中国房地产航空母舰”的合生创展是否能打赢这场翻身仗？

　　销售业绩徘徊不前

　　2004年的风光之后，合生创展的销售业绩开始停滞不前，甚至出现了倒退的迹象。

　　2005~2008年，合生创展的销售额维持在百亿元规模，到2009年才冲到了150亿元，这也是其迄今最高的记录。从2009年的房企销售榜来看，昔日龙头合生创展已经落在了第17位，而万科、恒大、碧桂园、富力、雅居乐等房企以绝对优势跑到了前列。

　　2010~2016年，合生创展的销售业绩依然未见起色，且多年未完成业绩目标。前四年销售金额维持在百亿规模水平，其2010-2013年销售金额分别为110.4亿元、99.4亿元、116.43亿元和112.7亿元；2014年仅53.52亿元，为最近十年最低年度销售额；2015年及2016年为99.87亿元和81.05亿元的销售额呈同比下降趋势。

　　进入2017年，合生创展并没有止住下跌的态势。其第一季度销售额为17.46亿元，同比下降47.9%。而备受关注的“期中考”，其销售金额也仅为44.52亿元，同比下降22.9%。对比恒大、碧桂园、富力、雅居乐、合景泰富，合生创展的销售规模与新华南五虎的差距在不断拉大，合生创展甚至已掉出了房企百强之列。

　　在业内看来，合生创展扩张缓慢主要是重利润、轻规模、慢周转的开发模式所致。高端、大盘的产品路线也拖慢了合生创展的发展步伐。此类项目资金投入高，销售效率过慢，而且资金周转容易出现问题，比如此前曾被寄予厚望的“超级大盘”京津新城耗资近200亿元，成为了一个“大包袱”。

　　另外，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲曾表示，除了产品定位存在失误及家族式管理过度激进之外，合生创展销售业绩徘徊不前也与地产业务的地位日渐式微有关。

　　合生创展高层的频繁变动同样被业内视为业绩不振的主因之一。在合生创展董事局主席朱孟依之女朱桔榕2013年接任副主席之位的前几年里，武捷思、陈长缨、薛虎、张懿等高管人员相继离开。时年24岁的朱桔榕引来众多质疑，朱孟依的接班人安排甚至被认为是激进之举。

　　销售业绩虽然不佳，但在地价攀升的当下，拥有大量低成本土地储备的合生创展似乎具备了打翻身战的底气。此前，合生创展通过协议出让、收购和关联交易等方式，以较低的价格获得了大量地块。

　　2016年报显示，截至2016年12月31日，合生创展的土地储备建筑面积达3013万平方米，主要集中在广州、北京、上海等热点城市。

　　不过，亿翰智库上市房企研究中心主任张化东告诉记者：“合生创展近年的发展战略并不清晰，多是机会型的投资。销售规模未来会有一些扩大，但若没有清晰的发展战略去执行，大幅增长比较难实现。”

　　加速布局商业地产

　　销售业绩增长乏力的合生创展把目光聚焦在了商业地产上。

　　最初在商业地产这条路上，合生创展延续了在住宅业务上的慢作风。2006年就在北京拿下了两个商业项目，但直至2014年北京两个项目才开业。

　　时至2016年11月，低调的合生创展才首次对外介绍未来的商业蓝图，拓展的雄心出乎业界预料。合生创展方面表示，未来3年将会陆续推出30多个自持型的商业项目。而发力商业地产的原因，合生创展认为商业地产的抗跌性较强，也希望在市场环境好的时候获取租金溢价。

　　合生商管董事长鲍文格认为，目前合生创展的商业管理团队、运营机制等都已搭建完成，此前储备的土地增值不错，这时候全面发力仍有机会。

　　彼时，合生创展在开发的商业项目和储备商业项目多达70多个，而且约80%的项目集中在北京、上海、广州这三大一线城市，覆盖城市综合体、购物中心、写字楼、酒店、产业园五大板块。

　　记者查阅了解到，在合生创展3000多万平方米的土地储备中，商业、办公楼、酒店类型物业面积合计484万平方米，占比16%，而已建和在建的面积仅为167万平方米。

　　大量优质的土地储备是合生创展商业项目的发展筹码。在轻资产战略风行的当下，合生创展的商业项目仍以自建开发为主。对此，鲍文格表示，虽然重资产扩张性不好，但是公司的商业项目拿地时间都比较早，足以支撑自主开发。

　　房地产资深人士薛建雄对记者表示，自持开发商业项目，与项目所处地段是否优质息息相关，否则会有一定风险。而且，商业项目管理非常专业，招商、装修等各方面要求很高。若大规模发展商业项目，经验不足会出现很多问题。