• 最近访问:
发表于 2021-10-10 13:41:31 股吧网页版
房企降价“杀疯了”!郑州有楼盘直降2000元/㎡ 各地楼盘“内卷”严重
来源:商学院

  国庆节,一向都是楼市的黄金销售期,但今年,一些地方的房产销售们却并没有迎来“大丰收”。在中部重镇,拥有近1300万人口的河南省会郑州,楼市却呈现出一副寒冬的景象。不仅二手房交易持续遇冷,往日不愁卖的新房,也开始纷纷打折送礼,促销力度让前来咨询的购房者也感到吃惊。

  郑州大量楼盘降价销售,有的项目首付只要4.1万

  “国庆限时特惠,总房款再打99折”“难得一遇,最新福利!国庆特惠94折”“当红爆品!每日5套特价房”……近日,不少打算购房的郑州市民发现,新房市场出现了不少“国庆优惠房源”。

  记者实地调研发现,至少有30个项目先后于“十一”期间公开降价,降价幅度在每平方米1000元至5000元不等。

  业内人士介绍,大幅度、大面积的降价已经在郑州市场持续一段时间,一些全国知名的房企也加入了降价大潮,有的企业自身出了问题,有的是因周期性回款压力……原因种种,但核心还是为了刺激有些偏“冷”的市场。

  据报道,位于郑州市北四环的“绿都青云叙”项目在开盘初期,曾卖出15000元/㎡至20000元/㎡的高价,但9月30日晚,该项目却突然传出大幅度降价信息。10月1日,该楼盘打出的价格是精装修12800元/㎡、毛坯12000元/㎡起的价格,相比此前的房价,已经至少下降了2000元/㎡。

  10月2日,位于郑州市经开物流园区、原价9500-9600元/㎡的路劲正荣悦东园项目,直降2000元,将房价降至7500元/㎡,还带精装修——这个价格,甚至还不及河南一些地级市的房价。

  随后,更多楼盘加入了降价大军:位于郑州市西三环的金科中原项目,原价13500元/平方米,很快将均价降至11500元/平方米;位于郑州市南三环的项目,一度将房价由14000元降至12800元,还附送车位,还有的楼盘更是先后推出降价、送车位、送精装修、送最新款iPhone13等多套优惠“组合拳”,吸引购房者。

  一些项目甚至喊出了“首付4.1万,置业大郑州”的口号。

  在位于郑州市西四环的一个项目内,置业顾问表示,其中一个总面积89㎡、总房价80万的房子,首付仅需41090元即可买到,“首付你先付5%,剩下的,每次付5万,两年内付清就行。”而按照30%的正常首付比例,该房子的首付应该为24万元。记者走访发现,虽然不少楼盘的标价并未有明显下降,但咨询是否有优惠时,置业顾问便会详细介绍活动优惠方案。

  销售人员:今年郑州没有“金九银十”

  据《中国房地产报》报道,已经在郑州生活10年,有着8年新房营销经验和两年渠道分销经验的张扬表示:“以往节假日时最发愁的是客户太多,带看不过来,今年是极难约到客户。”张扬表示,他已经6天没有约到一组看房客户,压力特别大。

  谈起房地产界的“金九银十”,他苦笑着说,郑州房地产市场的“金九银十”早已不复当年盛况,“尤其今年,是我工作以来最艰难的一个‘九月’。”

  在他看来,“难”的原因在于两方面:一是房地产调控政策持续收紧,楼市整体降温;二是7月和8月洪灾疫情导致很多企业和个人损失惨重,购房者置业意愿快速下滑,市场观望情绪浓厚。

  与张扬“闲得发慌”不同,郑州多个在售项目营销人员则表示,“这个月每天都忙得脚不沾地儿”,为了卖房,他们使出了浑身解数,打折降价、首付分期、买房送车……各种花式促销齐上阵。

  目前,在郑州市场,大多数正在降价的项目,可以归结为三类:第一种是,项目原本不愁销售,但为了能在年底前快速回笼资金,利用“十一”周期,通过降价让利,尽快完成年度楼盘目标的楼盘,也能消化掉一些楼层不好、采光不好的鸡肋房源;第二种是,由于公司现金流紧张,一直在小范围内以“工抵房”、“内部团购”等名义搞特价,这次干脆“浑水摸鱼”,以“顺应市场”的名义公开降价;第三种则是,公司的资金链实际上已经处于濒临断裂状态,项目公司也近乎停工,干脆在“十一”期间豪赌一番,希望能通过大幅度降价,换回部分现金流,以求得继续苟延残喘的机会。

  短期效果与未来走向

  谈起此次郑州楼市大范围降价的原因,郑州市远郊某地产项目营销负责人王亚军称,最根本的原因,还是“资金链”。“大如恒大,都遇到了资金链问题,那些名气、实力不如恒大的中小开发商,又能从哪儿融到资金呢?”

  数据显示,全国范围内,已经先后有恒大、泰禾、蓝光,协信、华夏幸福、花样年等地产公司先后因债务逾期、资金链短缺等问题,陷入泥淖。

  具体到郑州,则先后有中晟地产、名门地产等本土开发商先后因资金链断裂导致旗下多个楼盘停工、烂尾。

  为了避免这种困局,降价,便成为最有效的回笼资金的手段之一,至少目前,该手段已从最新公布的郑州楼盘项目热销榜单上,得到了印证。

  由克而瑞公布的郑州房地产市场10月第1周热销榜、人气榜(下称“热销榜”“人气榜”)显示,最先打响郑州楼市降价潮的路劲正荣悦东园、绿都青云叙,分别在9月27日到10月3日期间成交270套、200套,其它紧随其后的大多数项目,也因此起彼伏的降价促销,先后售出一些房源。

  整个“十一”长假期间,郑州市共计销售了6000余套房源,虽然该数据与2020年同期的近万套无法匹敌,却已经是先后经历洪灾、疫情之后的郑州,给出的最欣慰的答卷了。

  接下来,郑州房价会如何走向,降价是否仍将延续?王亚军称,每年的下半年,由于临近春节,不少建筑工地都将迎来工人工资、银行贷款等结算期,开发商的资金链势必更加紧张,通过降价尽快回笼资金,是这些开发商最大的诉求;再加上郑州先后在7月、8月遭遇洪灾、疫情,都曾先后影响楼盘销售,临近年底,很多项目为了能够完成销售目标,也会推出特价房源促销。

  中国商业经济学会副会长宋向清接受记者采访时表示,目前郑州房地产市场正处于阵痛期、调整期、观望期,这主要有两方面原因一是房地产宏观政策持续收紧;二是洪灾和疫情双重影响。

  “受这些因素影响,郑州房地产市场整体上不是很景气,这是预料之中的事情。”宋向清认为,从价格上来说,郑州楼市已经到谷底,未来不会再有大幅度下降。接下来,随着房地产调控政策微幅调整,楼市还会出现微幅震荡,但趋势是向上的。

  困难时期,对于开发商来说,该如何应对?宋向清认为,加强产品创新是正道,“也就是说,在户型设计,包括楼盘开发、建筑、安装、装修、配套等方面进行一些创新,满足市场需求,才能真正走出低谷。”

  他还建议,开发商要注意节省成本、加强管理、注重开源节流;希望政府部门在土地拍卖时,能结合目前市场行情适当下调拍卖价格,让土地更快、更方便地流入市场,从而通过土地激活房地产市场,让开发商有信心、有激情、有能力去开发适合消费者需求的楼盘。

  “房地产业作为国民经济发展的重要产业之一,只要回归理性、回归制造业本能,回归‘房住不炒’基本原则,未来依然是美好的。”宋向清表示。

  各地楼盘营销“内卷”

  不止是郑州,今年的“金九银十”,在全国各地都有类似情况发生,开发商为了卖房动各种脑筋,内卷严重。

  过去房子较好卖的江浙沪,下半年楼市迅速转凉,降价销售成为主流。

  在苏州隔壁无锡,这个“十一”长假期间,几乎所有开发商都在拼命打折。旭辉、金辉、美的、雅居乐等房企旗下楼盘均有5万-40万不等的降价,这样的折扣力度在无锡市场上非常罕见。

  浙江宁波的开发商们为了吸引购房者,30多个楼盘在国庆期间推出案场活动,比如一楼盘请吃大闸蟹宴、蒙古烤全羊、巴西BBQ等,另一家楼盘则推出中式茶点、日本美食、英伦下午茶、法式甜品,还有楼盘推出意大利冰淇淋、德国烤肠、韩式料理,各家仿佛在打美食擂台赛。

  即便如此,宁波购房者的观望情绪浓厚。一名宁波房地产业内人士告诉记者经,不少房企目前已经迅速加大渠道分销力度,部分项目给到的佣金费率翻倍,有的高达十多万一套。此外,不仅购房者有礼品可拿,卖掉房子的经纪人也能获得新款手机、金条等奖品。

  在山东此前楼市行情较好的青岛、烟台,“金九银十”期间,开发商也在抓紧降价促销,但是新房销售十分冷清。烟台一楼盘为了聚集人气,甚至举办了“千人相亲派对”,宣称只要在“十一”期间相亲成功并购置婚房,就能获得万元蜜月旅行基金——为了卖房开发商简直操碎了心。

  新房不好卖,二三线城市“首付分期”又重现江湖,在惠州、无锡、苏州等城市,“零首付”“送首付”“首付9.9万元”等宣传已经出现。

  而上海、杭州这两个过去新楼盘最不愁客源的城市,如今楼市热度也明显下去了,虽然不至于要大幅降价促销,但不少热门盘都没有达到预期。

  “今年上海国庆楼市只能用平平无奇来形容。”一名新房经纪人对记者表示。

  记者在国庆期间走访了位于上海普陀长风板块楼盘的认购现场。10月4日是该项目开启认购的第二天,上午10时,认购现场仅有4-5组客户在办理手续。另一项目,位于浦东塘桥板块,认购现场也人迹寥寥。10月4日是该项目认购截止日,有购房者向记者表示,当日上午鲜少认购者前来。由于前期表现未达预计,楼盘的认购入围比(认购组数/准售房源套数)由早前的1.3提高至2,浦东板块认购入围比也被提高至了2.5。

  过去一整年,买房子都是上海人最记挂的事情,但今年国庆期间,楼盘热度已经消退,上海市民选择了出游。多位受访专家提到,上海“十一”期间整体表现冷淡,与大部分市民外出游玩有关。

  杭州楼市在9月也迎来转折点,中秋、国庆“双节”期间,郊区楼盘降价重现,流摇盘增多,板块分化加剧。不过,从全国范围来看,杭州只算是回调,还没出现明显的价格震荡。

  在这些过去楼市最火热的地方,卖房已经变得如此艰难,更不用提三四线城市、小县城、东北以及中西部区域,在这些市场,开发商降价求生存更为普遍,而市场观望情绪也更为浓厚。

  58安居客房产研究院数据显示,从北上广深4个一线城市看,今年国庆长假在北京和深圳两地的带动下,新房成交0套,同比上涨50%,不过,这跟北京、深圳延迟网签有关,市场并没有出现同比过热。从9个重点二线城市看,今年国庆长假新房成交4193套,同比下滑41%。从2个重点三线城市看,7天长假新房成交116套,同比下滑近8成。

  58安居客房产研究院分析师许之静认为,在楼市长效机制调控下,各地城市新房市场呈现较明显的差异,三线城市、二线城市、一线城市市场对政策的反应程度,主要呈现出从强到弱的梯度下滑的特征。个别城市如北京、深圳楼市出现国庆前三天集中网签的情况,造成整个长假楼市数据同比变化较大,不排除是受前期成交的房源在10月集中网签的影响。

  观望情绪下楼市维持低温

  进入第四季度,叠加“十一”长假,房企进入了更加“鸡血”的状态,但是摆脱困境颇为不易。

  在多家房企的内部文件中,都把国庆假期、第四季度的营销工作形容为“战役”、“攻坚战”等,不少房企组织举办“誓师大会”进行今年最后的动员,提出假期案场不打烊,全员奋战,带客、卖房指标被分摊到每一个员工头上,全员、全民营销的方案层出不穷。

  然而市场并不买账。“中国楼市有一个怪圈,买涨不买跌。越是营销、降价,越是没人愿意买房。”一名华东房企高层表示。

  尽管房企活动搞得如火如荼,但根据中指研究院数据,今年国庆假期,房地产市场延续低温态势。

  10月1日-7日,中指研究院重点监测城市的新建商品住宅成交面积,较去年同期下降33%,购房者置业意愿不足。一线城市成交规模同比基本持平,二线、三四线代表城市降幅均超四成。

  一线城市中,北京在“十一”长假期间,新房累计成交15.74万平方米,涨幅较高,原因是多个项目在国庆假期前后集中开盘,其中不乏首批集中供地项目。而上海新房累计成交7.86万平方米,较去年同期下降42%,市场表现非常平淡。深圳国庆期间新房累计成交10.99万平方米,较去年同期增长175%,原因是新房供应量大幅增加,但成交去化率却不及以往。

  二线城市武汉新房成交8.82万平方米,较去年同期下降55%,市场热度明显下降,原因是购房者置业信心不足,购房者观望心态仍然比较浓厚,部分开发商为加速去化,均推出了特价房、工抵房等促销活动。青岛新房成交8.51万平方米,与去年同期基本持平,客户观望情绪基本形成,冷热不均仍是青岛楼市的基本面。

  诸葛找房也认为,今年“十一”楼市新房成交表现略逊于去年同期,期间监测重点15城新房成交8026套,较去年十一假期下降15.6%。诸葛找房认为,近期以来从中央到地方楼市政策的收紧,加剧了购房者的观望心理,多种因素作用下,人们对楼市的关注度有所不足。

  中指研究院认为,接下来的四季度整体市场有望改善,但政策环境仍较为严格,短期市场仍有调整压力,市场竞争或将更加激烈。

  中原地产分析师张大伟表示,往年出现的长假三四线返乡置业潮,在今年国庆节期间毫无出现,三四线城市加速打折现象开始明显出现。他还表示,目前很多城市或明或暗的限跌政策,导致市场全面冰封。

  “买房不再是一场和时间的赛跑。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾称,一系列调控政策的叠加出台,确实使得购房者更加理性的看待买房这件事,购房者将更有把控地去选择房子。

郑重声明:用户在财富号/股吧/博客社区发表的所有信息(包括但不限于文字、视频、音频、数据及图表)仅仅代表个人观点,与本网站立场无关,不对您构成任何投资建议,据此操作风险自担。
作者:您目前是匿名发表   登录 | 5秒注册 作者:,欢迎留言 退出发表新主题
郑重声明:用户在社区发表的所有资料、言论等仅仅代表个人观点,与本网站立场无关,不对您构成任何投资建议。用户应基于自己的独立判断,自行决定证券投资并承担相应风险。《东方财富社区管理规定》

扫一扫下载APP

扫一扫下载APP
信息网络传播视听节目许可证:0908328号 经营证券期货业务许可证编号:913101046312860336 违法和不良信息举报:021-34289898 举报邮箱:jubao@eastmoney.com
沪ICP证:沪B2-20070217 网站备案号:沪ICP备05006054号-11 沪公网安备 31010402000120号 版权所有:东方财富网 意见与建议:021-54509966/952500